無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商，還是歸業(yè)主

　　近日，一則傳聞在微信朋友圈傳開(kāi)，消息稱(chēng)南京鼓樓區(qū)法院近日審結(jié)了全國(guó)首例小區(qū)車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)，某小區(qū)業(yè)主贏得了全部車(chē)位的所有權(quán)。雖然后來(lái)“@南京市鼓樓區(qū)法院”已經(jīng)辟謠，所謂“開(kāi)發(fā)商將地下停車(chē)庫(kù)移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益”只是并未生效的一審判決。但該消息仍被多次轉(zhuǎn)發(fā)，并也在濟(jì)南各大樓盤(pán)的業(yè)主群里引起諸多討論。

　　奧體西路某樓盤(pán)即將交房，業(yè)主們對(duì)車(chē)位的關(guān)注度也日漸升溫?！鞍凑找黄谲?chē)位的價(jià)格，小區(qū)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位在12萬(wàn)左右，無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位在8萬(wàn)—10萬(wàn)元，倘若按照最近的傳聞，是不是業(yè)主都不要買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位了?”近期，在該小區(qū)的業(yè)主群里，大家對(duì)車(chē)位的討論也是沸沸揚(yáng)揚(yáng)，業(yè)主張先生就認(rèn)為，按照傳聞規(guī)劃，對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的他而言，不買(mǎi)車(chē)位租車(chē)位反而更加劃算，“如果無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位不讓售賣(mài)只能出租的話，小區(qū)將會(huì)有更多車(chē)位出租，省下車(chē)位錢(qián)，買(mǎi)輛10萬(wàn)元左右的車(chē)更合適?！?/p>

　　張先生的想法，也得到了多數(shù)業(yè)主的認(rèn)同。張先生稱(chēng)，在傳聞出來(lái)后，小區(qū)的業(yè)主們已經(jīng)對(duì)車(chē)位進(jìn)行了全面了解。像他們小區(qū)的無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，多來(lái)源于人防工程，屬于人防車(chē)位，而按照《合同法》規(guī)定，租賃合同最長(zhǎng)不能超過(guò)20年。這也就意味著，倘若業(yè)主花10萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)了無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，按法律規(guī)定也就擁有20年的車(chē)位使用權(quán)。

　　“這比租車(chē)位費(fèi)錢(qián)多了，就算按照400元每個(gè)月租一個(gè)車(chē)位，租20年，也才不到10萬(wàn)元。”張先生說(shuō)，開(kāi)發(fā)商曾對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行車(chē)位購(gòu)買(mǎi)的摸底調(diào)查，現(xiàn)在不少業(yè)主已經(jīng)對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位不感冒了?！坝挟a(chǎn)權(quán)車(chē)位也就比無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位多個(gè)三四萬(wàn)，但是至少可以在產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)上都擁有保障?！?/p>

　　小區(qū)車(chē)位有三種，產(chǎn)權(quán)車(chē)位最放心

　　記者了解到，產(chǎn)權(quán)車(chē)位與無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位在價(jià)格上差別并不大，但是在屬性上卻大有不同。目前濟(jì)南的小區(qū)車(chē)位大致可以分為三類(lèi):業(yè)主私有(開(kāi)發(fā)商所有)、全體業(yè)主共有和人防車(chē)位。

　　據(jù)悉，業(yè)主私有車(chē)位是指小區(qū)業(yè)主從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)車(chē)位，一般位于地下車(chē)庫(kù)，業(yè)主使用私有車(chē)位只需繳納車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)即可。倘若產(chǎn)權(quán)車(chē)位并未賣(mài)給業(yè)主，則屬開(kāi)發(fā)商所有；而全體業(yè)主共有的車(chē)位，主要指已經(jīng)被列入公攤面積的公共停車(chē)位。如占用業(yè)主共有道路設(shè)立、改造綠地等設(shè)立的停車(chē)位，都?xì)w業(yè)主共有；另外，濟(jì)南市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商出售的大量無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，則屬人防車(chē)位，是在人防工程的基礎(chǔ)上劃分的，所有權(quán)歸國(guó)家，開(kāi)發(fā)商投資后享有收益權(quán)，但不等于產(chǎn)權(quán)。

　　近年來(lái)，在全國(guó)多個(gè)城市，因?yàn)槿朔儡?chē)位引起的爭(zhēng)議不少。人防車(chē)位因所有權(quán)歸國(guó)家，因此一旦國(guó)家要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)人防工程進(jìn)行改造、利用，人防車(chē)位就不再屬于業(yè)主。并且，人防車(chē)位因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)，無(wú)法監(jiān)控開(kāi)發(fā)商的售賣(mài)情況，很可能出現(xiàn)“一位多賣(mài)”等問(wèn)題，同時(shí)在拆遷時(shí)，無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位也拿不到相應(yīng)的補(bǔ)償款。

　　但是無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位也滿足了不少人購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的需求，郭先生于2014年購(gòu)買(mǎi)了小區(qū)的無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，雖然購(gòu)買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位時(shí)合同規(guī)定了只有20年的使用年限，但小區(qū)內(nèi)無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位和有產(chǎn)權(quán)車(chē)位的價(jià)格差別在五萬(wàn)元?！巴瑯硬荒苜J款，除了車(chē)位省下了5萬(wàn)元，還能省下些契稅的費(fèi)用。”郭先生說(shuō)，對(duì)于20年后車(chē)位的使用權(quán)他也并不擔(dān)心，畢竟現(xiàn)在這樣的無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位情況太多，等年限到了后，自然國(guó)家和小區(qū)都會(huì)出臺(tái)合理的解決辦法。對(duì)此，北京隆安(濟(jì)南)律師事務(wù)所白金印律師也稱(chēng):目前車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)但與開(kāi)發(fā)商簽訂車(chē)位使用權(quán)的情況較多，但如果業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)車(chē)位時(shí)，一定要看好合同，以防出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“一位多賣(mài)”的情況。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士表示，如果業(yè)主想投資，還是購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位更靠譜，產(chǎn)權(quán)車(chē)位擁有和房子一樣的使用期限，并且既擁有所有權(quán)也擁有使用權(quán)，出售更加保險(xiǎn)，隨著家庭車(chē)輛保有量的持續(xù)增長(zhǎng)，產(chǎn)權(quán)車(chē)位也會(huì)越來(lái)越受青睞。

　　公共車(chē)位收益歸全體業(yè)主 小區(qū)應(yīng)成立業(yè)委會(huì)監(jiān)管使用

　　既然車(chē)位存在那么多種類(lèi)別，那么如何保證業(yè)主共有的車(chē)位不被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)出售，而共有車(chē)位的收益，又將如何讓業(yè)主共享?

　　家住南部某大型社區(qū)的盧女士，稱(chēng)小區(qū)內(nèi)有不少地上停車(chē)位，可是入住3年，卻從未見(jiàn)過(guò)車(chē)位收益用途的公開(kāi)?！拔覀冃^(qū)不實(shí)行人車(chē)分流，地上停車(chē)位不少，都是出租給業(yè)主，由物業(yè)來(lái)收取租金，從未見(jiàn)過(guò)租金的用途公開(kāi)。”盧女士稱(chēng)，她和很多業(yè)主一樣，以前并不了解地上停車(chē)位歸業(yè)主共有，且收益應(yīng)該歸所有業(yè)主，所以也從來(lái)不過(guò)問(wèn)停車(chē)位的收益去向。直到此次傳聞出現(xiàn)，才了解了停車(chē)位的分類(lèi)問(wèn)題。

　　“現(xiàn)在小區(qū)停車(chē)位的租金大概每月200元左右，小區(qū)地上停車(chē)位得上千個(gè)。算下來(lái)整個(gè)小區(qū)光停車(chē)位租金的收益就幾百萬(wàn)元，而這部分收益，從未見(jiàn)過(guò)物業(yè)公開(kāi)?！北R女士稱(chēng)，他們已經(jīng)開(kāi)始著手詢(xún)問(wèn)小區(qū)地上停車(chē)位的收益去了哪，目前物業(yè)及開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有給予明確回復(fù)。

　　對(duì)此，有專(zhuān)家呼吁，尤其是針對(duì)住宅社區(qū)，業(yè)主們應(yīng)該盡快組織成立業(yè)主委員會(huì)。因?yàn)楦鶕?jù)《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》(濟(jì)價(jià)費(fèi)字[2012]75號(hào))規(guī)定:占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應(yīng)當(dāng)交納車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定。車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主大會(huì)成立前占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應(yīng)由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，在有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)下，擬定車(chē)位劃定和使用方案，并經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地街道辦事處組織實(shí)施。其場(chǎng)地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在不超過(guò)住宅小區(qū)共用車(chē)庫(kù)內(nèi)車(chē)位租賃費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)(目前濟(jì)南市按220元執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià))70%的范圍內(nèi)確定。停放超過(guò)2個(gè)小時(shí)的外來(lái)車(chē)輛按照2元/小時(shí)·輛繳納場(chǎng)地使用費(fèi)，每天最高不超過(guò)12元。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按不超過(guò)20%的比例提取停車(chē)服務(wù)費(fèi)。

　　車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)剩余部分，由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)監(jiān)管。業(yè)主大會(huì)成立后，車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)及時(shí)移交給業(yè)主委員會(huì)管理，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)主要用于補(bǔ)充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　(樓市記者 韋超婷)

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