4月份以來，受深圳市場影響，東莞樓市成交回落，價格滯漲，項目入市放緩，市場也處于觀望為主的狀態(tài)。同時，部分地區(qū)房價開始出現(xiàn)回調(diào)現(xiàn)象，但主城區(qū)及松山湖等地區(qū)房價還在穩(wěn)步上漲，很多人會擔(dān)心，接下來東莞房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)大幅波動嗎？

　　記者近日采訪多位業(yè)界負責(zé)人，他們的共同觀點是，莞深融城的步伐會加快，東莞市場還處于一個低庫存的供不應(yīng)求的狀態(tài)，市場不會出現(xiàn)大幅降價的可能，但是不排除前期漲得快的臨深片區(qū)和缺乏利好的臨惠地區(qū)會出現(xiàn)短期回調(diào)的可能。

　　新項目入市放緩

　　進入4月的第一周，東莞住宅新增供應(yīng)16.09萬㎡，環(huán)比上周下降53%。而第二周，住宅成交面積20.67萬㎡，環(huán)比上漲23.74%。從絕對值來看，盡管環(huán)比上周有所上漲，周住宅成交1793套，但與3月的周均成交2455套對比來看，市場成交乏力不少。

　　從4月前兩周的市場表現(xiàn)來看，結(jié)合深圳3·25新政、中介丑聞、房價非理性上漲過快等因素，業(yè)內(nèi)認為，東莞市場風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生變化。4月份開盤的包括宏遠康城假日、盛和雅頌、君匯半島等項目，其中除了個別項目開盤數(shù)量超過100套，其他不少樓盤開盤數(shù)量卻低于100套，明顯可以看出，多數(shù)開發(fā)商謹慎對待市場。

　　事實上，進入4月后，東莞樓市供應(yīng)量明顯減少，其中上周樓市推新項目寥寥無幾，本周盡管推新項目有所增多，包括有中天悅府、桃源藝境、天誠時代廣場、達鑫江濱新城等項目，但市場推貨量并不大。除了中天悅府和桃源藝境推新超過100套外，其他項目多以“小步加推”為主。由于受到市場降溫、客戶來訪量減少等因素影響，近期部分項目認籌量上不去，蓄客不足將會導(dǎo)致開發(fā)商延遲開盤，或造成市場供應(yīng)進一步放緩。

　　市場有調(diào)整需求

　　值得注意的是，房價滯漲的區(qū)域有所分化，供應(yīng)短缺的區(qū)域如莞城、南城、鳳崗、黃江的房價仍在持續(xù)上漲，而一些購房需求比較弱的區(qū)域價格已經(jīng)開始紛紛回調(diào)，且回調(diào)跡象比較明顯，如道滘、東坑、橫瀝、企石、中堂、望牛墩。

　　東莞中原市場策略總監(jiān)車德銳認為，回調(diào)的原因有以下幾方面：

　　其一，深圳樓市作為東莞樓市的標桿，在遭遇3·25新政和評估價上調(diào)的雙重影響，樓市成交下滑，導(dǎo)致市場觀望情緒向東莞市場蔓延。

　　其二，東莞房價非理性的過快上漲，面對房價調(diào)整在即，房價上漲空間預(yù)期收窄，深圳投資客入市預(yù)期減弱，樓市成交下滑。

　　其三，據(jù)東莞中原CCES系統(tǒng)顯示，本周東莞樓盤來訪量環(huán)比微漲，但繼續(xù)維持低位，不少熱點區(qū)域樓盤來訪量冷淡不少。

　　其四，3月東莞房價環(huán)比漲幅排名全國第一，房價已趕超部分一線城市。高企房價成為高門檻，部分深圳自住客入市計劃放緩，投資客流向價格洼地的中山、順德等城市，本地購買力嚴重不足，樓市降溫在所難免。

　　其五，東莞樓市連續(xù)近20個月的高速不退行情后，市場本身也有了自我調(diào)整的需求。

　　■業(yè)內(nèi)聲音

　　部分新盤入市定價回歸理性

　　瑞峰地產(chǎn)東莞研究部經(jīng)理李玲玲認為，最新數(shù)據(jù)顯示，一季度房價上漲最兇猛的城市不是北上深，竟然是東莞，以23%的漲幅位列第一，這組數(shù)據(jù)暗藏著風(fēng)險，若后市東莞房價繼續(xù)任性，必將逃不過“槍打出頭鳥”的宿命，遭遇調(diào)控的可能性很高。但3月下旬，在深圳3·25新政出臺之后，東莞樓市有所降溫，部分新盤新貨入市定價低于預(yù)期，定價貼近市場，部分房企有意識讓市場回歸理性，但需要大家的共同努力，不是個體能扭轉(zhuǎn)形勢。

　　對于后市，雖然去年大部分房企業(yè)績普遍向好，沒有過大的資金壓力，加上今年初深圳投機客戶推波助瀾之下信心大增，部分房企大幅提高售價，擺出不愁賣，慢慢賣的心態(tài)。

　　但從目前市場綜合評估來看，不可盲目高開，否則得不償失，對項目的形象也會有影響，預(yù)計下半年東莞將迎來新盤新貨的集中上市期，為避開激烈的市場競爭，建議開發(fā)商理性定價，及時推貨。在理性健康的市場中，深圳客會持續(xù)到來，但也需重點挖掘東莞本地需求，讓兩股力量相對平衡運行。

　　因此，后市成交量是否保持熱度，跟定價有關(guān)，如何刺激本地需求入市，重新贏回深圳客的心將是關(guān)鍵。

　　李玲玲認為，今年第一季度住宅價11538元/㎡，同比2015年第四季度9797元/㎡，環(huán)比增速達到14%，與以往保持5%—10%的理性增速有明顯的漲幅，處于拋物線的最高點。后市東莞房價增速或逐步下滑，增速將逐步回落在5%—7%的水平，東莞整體住宅均價預(yù)計將在11000元/㎡上下浮動。

　　其中，臨深片區(qū)的鳳崗、塘廈或仍將是東莞高房價的代表，主要因供應(yīng)短缺及深圳客的影響，均價保持在2萬元/㎡左右運行，大漲大跌的可能性不高。另外，隨著地鐵2號線的正式運營，軌道沿線區(qū)域房價仍有望迎來小幅上漲的態(tài)勢，尤其是城區(qū)、厚街、虎門等地。

　　莞深融城下東莞房價或繼續(xù)上漲

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，在莞深融城的大背景下，東莞房價將不斷上漲。今年深圳市場不樂觀，成交量下滑萎縮得厲害，深圳的業(yè)界會將客戶帶到東莞，從而彌補深圳業(yè)績的不足。宏觀、中觀、微觀都會對樓市起到支撐的作用，如果希望東莞樓市快速回落，樓市下降是不客觀的。

　　“我們感覺東莞的房價正不斷縮小與深圳的差距，事實上不是這樣。”合富輝煌（東莞）公司發(fā)展研究部總監(jiān)李興旺介紹，深圳與東莞房價差距是在不斷地擴大，目前達到了4.2倍，這也是深圳客涌入東莞的原因，主要是因為高房價或是兩地的房價差。

　　李興旺說，東莞最新的總體規(guī)劃提到深圳的字眼130次，“莞深”字眼是55次。深圳樓市3·25新政后，東莞、深圳成交量環(huán)比下降了50%，但房價保持穩(wěn)定。為什么房價不會大幅度的下降，主要是因為政府調(diào)控的初衷是穩(wěn)定房價，并不是打壓樓市。莞深融城是大勢所趨。目前樓市供求關(guān)系并未改變，仍是供不應(yīng)求。新政會給成交量帶來影響，但房價會穩(wěn)定，定價過高的樓盤會小幅調(diào)整。