三四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力較大，在三四線城市擁有大量儲備的陽光100，在出售資產(chǎn)時并不那么容易。日前，陽光100公告透露，因買方失約而終止出售煙臺盛通100%股權(quán)。目前三四線城市住宅普遍過剩，陽光100壓縮三四線城市資產(chǎn)面臨無人接盤的困境。此外，商業(yè)街區(qū)綜合體也面臨電商沖擊、同質(zhì)化嚴(yán)重的問題，陽光100加碼商業(yè)街區(qū)仍面臨較大市場考驗(yàn)。

　　桂林項目出售終止

　　從回購股權(quán)到作價出售，桂林麗園項目似乎并不是一個好的投資標(biāo)的，被陽光100作為非核心資產(chǎn)出售，但尋找接盤俠并不那么順利。4月18日，陽光100公告透露，因買方廣西信合云失約而終止出售煙臺盛通100%股權(quán)。

　　公告顯示，廣西信合云未能根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議規(guī)定支付定金，逾期超過15日，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已根據(jù)其終止條款自動終止。公司附屬公司廣西萬通及煙臺盛通亦于公告之日向廣西信合云發(fā)出書面通知終止股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。煙臺盛通擁有桂林麗園100%股權(quán)。

　　對此，陽光100常務(wù)副總裁范小沖表示，這次出售無疾而終全因交易對方違約。而陽光100的出售動作是從集團(tuán)優(yōu)化結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)。未來會處理非核心資產(chǎn)，同時聚焦強(qiáng)化街區(qū)綜合體，尋找收購機(jī)會。

　　據(jù)了解，陽光100最早于1月25日宣布，公司附屬公司廣西萬通及煙臺盛通與廣西信合云養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司訂立了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，廣西萬通同意出售且廣西信合云同意收購煙臺盛通100%股權(quán)，總代價為4億元。

　　資料顯示，桂林麗園項目此前由陽光100和廣西老木棉分別持股30%和70%。而陽光100于2014年8月15日宣布，公司以1.68億元代價向另一股東收購其持有的70%股權(quán)以及股東貸款。此舉也令桂林麗園股權(quán)由陽光100全部持有。

　　三四線資產(chǎn)出售不易

　　實(shí)際上，陽光100此前一直采取品牌輸出的輕資產(chǎn)模式，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)也是陽光100上市前較為常用的開發(fā)手段，上市后陽光100開始回購部分項目，增強(qiáng)項目開發(fā)自主性。桂林麗園項目也經(jīng)歷了從合作開發(fā)到回購的過程。

　　陽光100是一家重點(diǎn)布局二三線城市的房企，從公司土地儲備上可以看出，截至2015年12月31日，陽光100擁有土地儲備總建筑面積約1317.4萬平方米，權(quán)益建筑面積約1049.2萬平方米。而在上述土地儲備中，濰坊、煙臺、東營、桂林等三四線城市的權(quán)益額約占66%，沈陽、濟(jì)南、天津、重慶、武漢、長沙、成都等二線城市土儲權(quán)益額占比約為34%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在三四線城市庫存高企的背景下，陽光100出售旗下非核心資產(chǎn)時或?qū)⒚媾R無人接盤的窘境。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，出售此類非核心資產(chǎn)，對于陽光100來說有積極的意義，可以通過資產(chǎn)的重新配置來實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場的重新布局。

　　加碼商業(yè)街區(qū)

　　事實(shí)上，陽光100出售桂林麗園項目的原因在于企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整，正如其在出售公告中所言，目前國內(nèi)三線城市住宅供應(yīng)普遍相對過剩，陽光100為適應(yīng)市場形勢變化，調(diào)整布局，壓縮三線城市普通住宅項目，將產(chǎn)品更多聚焦于街區(qū)商業(yè)綜合體項目。交易既可加強(qiáng)集團(tuán)的現(xiàn)金流狀況，降低負(fù)債率，又有利于集團(tuán)捕捉市場的其他投資機(jī)遇。

　　從年報中可以看出，在產(chǎn)品線上陽光100有意繼續(xù)加大綜合街區(qū)的投入比例。過去的2015年，公司合約銷售增長12.4%至75億元，其中商業(yè)項目合約銷售增長32.3%至14.31億元，同時商業(yè)項目占總體合約銷售比例進(jìn)一步提升至19%。

　　不過，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力依然較大，另外面對電商沖擊、商業(yè)綜合體同質(zhì)化嚴(yán)重的問題，陽光100加碼二三線城市商業(yè)街區(qū)綜合體仍面臨較大市場考驗(yàn)。

　　“布局商業(yè)街區(qū)綜合體，對于陽光100來說，自然需要進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整和商業(yè)模式調(diào)整，建議后續(xù)其積極在一線城市郊區(qū)市場布局，這可能比二三線市場更有投資價值?！眹?yán)躍進(jìn)在接受北京商報記者采訪時表示。（賴大臣 彭耀廣）