中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京4月21日訊(記者 馬常艷)近日，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注?！巴恋乩m(xù)期”是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，會(huì)否影響房?jī)r(jià)，以及會(huì)否影響消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期？針對(duì)這些問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪了業(yè)內(nèi)專(zhuān)家。專(zhuān)家指出，國(guó)內(nèi)的物業(yè)土地年限會(huì)影響未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展，特別是部分年限已經(jīng)過(guò)半的二手房，如果續(xù)期費(fèi)用過(guò)高，很可能影響價(jià)格，如何續(xù)期若不明確，也可能將影響百姓購(gòu)房。

　　溫州“土地證續(xù)期”并非個(gè)例

　　近日，媒體報(bào)道溫州出現(xiàn)20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬(wàn)元“延期”。溫州市國(guó)土局表示，媒體報(bào)道“收取幾十萬(wàn)元出讓金才能續(xù)期”是對(duì)信息的誤讀。溫州市區(qū)一批上世紀(jì)90年代初期的住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問(wèn)題?；鶎訃?guó)土部門(mén)在實(shí)際操作過(guò)程中無(wú)法可依、無(wú)章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)。對(duì)此，溫州市國(guó)土局已著手研究相關(guān)方案，近期將報(bào)上級(jí)研究決定。

　　事實(shí)上，此次溫州“土地證續(xù)期”案例，在深圳、青島等地早已出現(xiàn)。特別是，土地和住房市場(chǎng)化開(kāi)展更早、市場(chǎng)化實(shí)現(xiàn)形式探索更豐富的深圳，15年前早已出現(xiàn)，近10多年來(lái)也屢屢有“續(xù)期”的案例見(jiàn)諸報(bào)端。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，之所以“溫州案例”備受關(guān)注，不在于“自動(dòng)續(xù)期”要不要繳費(fèi)，而在于續(xù)期價(jià)格太高，被認(rèn)為超出百姓承受的范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局會(huì)產(chǎn)生重大影響。

　　“溫州案例中，續(xù)期價(jià)之所以高，是因?yàn)榘凑帐袌?chǎng)價(jià)格來(lái)征收，即媒體報(bào)道的‘繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金’。事實(shí)上，即便按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)征收，也有充足的理由。收取土地出讓金，是地方政府作為國(guó)家機(jī)器，履行土地所有者職能，向土地使用者收取使用期限內(nèi)的土地出讓金的行為。只交了20年的使用費(fèi)，到期后若繼續(xù)使用，按市場(chǎng)價(jià)續(xù)繳，在法律站得住腳?！?李宇嘉說(shuō)。

　　李宇嘉指出，低價(jià)續(xù)期是主流。以土地批租制的樣板香港為例，新界地區(qū)所有土地官契在1997年到期，政府決定所有業(yè)主不必補(bǔ)繳地價(jià)，自動(dòng)獲得50年土地租契的延期，即延伸到2047年。雖然不需補(bǔ)交地價(jià)，但業(yè)主按年必須向政府繳納一筆“地租”，標(biāo)準(zhǔn)為年度租金評(píng)估值的3%?！袄?，一套價(jià)值1000萬(wàn)元的住房，每年產(chǎn)生30萬(wàn)元租金，地租是9000元，即續(xù)期費(fèi)只要9000元，這是非常劃算的?！?

　　續(xù)期繳費(fèi)或?qū)⒂绊懛績(jī)r(jià)

　　究竟會(huì)否對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響？將產(chǎn)生怎樣的影響？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪時(shí)候表示，溫州土地證續(xù)期需繳費(fèi)用，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)影響深遠(yuǎn)。國(guó)內(nèi)的物業(yè)土地年限會(huì)影響未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展，特別是部分年限已經(jīng)過(guò)半的二手房，如果續(xù)期費(fèi)用過(guò)高很可能影響價(jià)格。

　　在張大偉看來(lái)，住宅土地使用權(quán)到期如何續(xù)期，亦被認(rèn)為是埋在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一顆“地雷”。若以后土地產(chǎn)權(quán)續(xù)期繳費(fèi)的制度逐漸明朗，二手房?jī)r(jià)格隱含的土地價(jià)值將逐步顯性化，二手房?jī)r(jià)格應(yīng)會(huì)對(duì)土地成本做出反映。

　　張大偉指出，目前看，雖然溫州出現(xiàn)到期的房源比較少，但未來(lái)這類(lèi)房源會(huì)越來(lái)越多，需要盡快頂層設(shè)計(jì)，制定好相關(guān)政策。從未來(lái)發(fā)展看，續(xù)期補(bǔ)費(fèi)已經(jīng)是必然，如果補(bǔ)費(fèi)過(guò)高將影響房地產(chǎn)作為投資品的價(jià)值。整體看，房地產(chǎn)在進(jìn)入非完全短缺期后，投資屬性已經(jīng)降低。

　　李宇嘉表示，過(guò)去由于缺乏官方細(xì)則，“自動(dòng)續(xù)期”或被理解為免費(fèi)待期，或被理解為超低價(jià)續(xù)期，對(duì)購(gòu)房沒(méi)有影響。而且老百姓碰到此類(lèi)疑惑時(shí)，也撓撓頭，“時(shí)間還早，留給后人吧?！彼?，如何續(xù)期、使用期還有多久，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響。而現(xiàn)在，如何續(xù)期，如果不給明確答案，一定會(huì)影響百姓購(gòu)房，特別是那些使用期還剩幾年的房子。上世紀(jì)90年代之前，改革開(kāi)放較早的城市，出讓了一些20-30年的地，如何續(xù)期，影響這些房子的交易。70年產(chǎn)權(quán)的，要到2050年前后才會(huì)有第一批到期，基本不會(huì)影響這類(lèi)房子的交易。

　　針對(duì)土地使用權(quán)到期究竟該怎么續(xù)期，李宇嘉指出，無(wú)論是《城市房地產(chǎn)管理法》第22條的規(guī)定，即“除因公共利益需要收回到期土地，其他續(xù)期申請(qǐng)都應(yīng)予以批準(zhǔn)”，還是2007年《物權(quán)法》提出“自動(dòng)續(xù)期”的法律規(guī)范，應(yīng)被看作上位法和中央層面的“頂層設(shè)計(jì)”。