部分市民急于交易二手房

　　4月14日一大早，來到市房產(chǎn)交易大廳辦理二手房交易的孫先生發(fā)現(xiàn)，雖然離上班時(shí)間還早，但前面已經(jīng)排了不少和他一樣的市民。“還有凌晨就來排隊(duì)的呢?！鼻懊嬉晃慌抨?duì)的市民對頗感驚訝的孫先生說。

　　近期以來，這樣的現(xiàn)象在市房產(chǎn)交易大廳已是常態(tài)。據(jù)了解，春節(jié)過后，省會(huì)房地產(chǎn)市場逐步升溫，二手房成交量大漲。特別是4月份以來，二手房交易更為火爆。僅4月14日一天，辦理二手房交易納稅的市民就達(dá)198人。

　　二手房交易為何如此火爆？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了公積金貸款、貸款利率等利好政策影響外，近期二手房交易量猛增還有一個(gè)原因，即部分意欲交易二手房的市民對即將實(shí)施的營改增政策缺乏了解，再加上個(gè)別房產(chǎn)中介稱營改增后，二手房交易流程將會(huì)改變，稅負(fù)將會(huì)增加，使一些市民對營改增后的稅負(fù)變化有所擔(dān)憂。

　　“這導(dǎo)致了一些買房者急于在營改增政策實(shí)施前完成房產(chǎn)交易?！毙氯A區(qū)地稅局房產(chǎn)交易分局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，但實(shí)際上，此次營改增不僅不會(huì)增加二手房交易的稅負(fù)，甚至相關(guān)稅負(fù)還將略有下降。

　　免稅政策仍將保留

　　按照現(xiàn)行政策，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，可以免征營業(yè)稅?！盃I改增后，這種情況還能不能免稅？”眾多疑問中，這個(gè)問題最為市民們關(guān)注。

　　據(jù)新華區(qū)地稅局房產(chǎn)交易分局副局長趙少杰介紹，目前的二手房交易的營業(yè)稅稅收政策是：個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的稅率全額繳納營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　營改增后，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　“也就是說，免稅政策將得到保留?！壁w少杰說，營改增后，相同情況將免征增值稅，不會(huì)增加交易人的納稅負(fù)擔(dān)。

　　納稅人稅負(fù)將略有下降

　　政策規(guī)定，營改增后，二手房交易增值稅征收率是5%。這個(gè)稅率和現(xiàn)行的營業(yè)稅稅率一樣。這是不是說，營改增后所繳納的稅金沒有變化？

　　但地稅專家卻告訴我們，營改增和營業(yè)稅稅率雖然一樣，但稅基卻是不同的，稅基有所減小，“因此，營改增后，二手房交易者所繳納的增值稅稅金將略有下降?！?/p>

　　稅基是什么？稅基就是征稅的部分。營業(yè)稅是按含稅價(jià)來征，換句話說，售價(jià)100萬元的房子，100萬元就是稅基。營改增后，是按不含稅價(jià)來征稅的，即售價(jià)100萬元的房子，需要用100萬元除以105%，稅基為95萬多元。

　　趙少杰詳細(xì)解釋說，根據(jù)我國增值稅政策規(guī)定，增值稅屬于價(jià)外稅，也就是說計(jì)算稅額時(shí)要剔除售價(jià)中的稅款部分，而不是用售價(jià)直接乘以稅率。因此，比照營業(yè)稅來說，增值稅實(shí)際稅率是5%÷（1+5%）=4.76%。比如以上述按100萬元計(jì)算的房價(jià)，營業(yè)稅應(yīng)繳100×5%=5萬元；增值稅應(yīng)繳100萬÷（1+5%）×5%=4.76萬元。

　　所以，按照100萬元計(jì)算，繳營業(yè)稅時(shí)需要交5萬元，繳增值稅時(shí)只需要交4.76萬元，少繳2400元。簡言之，相當(dāng)于原來營業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5%，營改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%。

　　營改增后仍到地稅部門辦稅

　　營業(yè)稅由地稅部門征收，增值稅由國稅部門征收，此次營改增后，繳稅是不是要換地方？繳稅流程有沒有改變？

　　趙少杰告訴記者，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局（財(cái)稅〔2016〕36號）《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》規(guī)定：納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。

　　“也就是說交易流程不會(huì)改變，還是由地稅局征收。”趙少杰說，營改增后，個(gè)人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票，“原來怎么申報(bào)的還是怎么申報(bào)，原來填什么表，在哪個(gè)地方辦，都基本維持不變?！?/p>

　　針對當(dāng)前出現(xiàn)的二手房交易高峰，趙少杰表示，他們已制定了多套應(yīng)急方案，并在大力宣傳營改增政策，及時(shí)為納稅人解疑釋惑的同時(shí)，在辦稅服務(wù)廳增設(shè)初審人員，做好計(jì)稅價(jià)格前置查詢，分流手續(xù)不全或不符合業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件的人員，減少納稅人等待時(shí)間。同時(shí)，引導(dǎo)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)錯(cuò)峰辦稅，對多單納稅人實(shí)施預(yù)約服務(wù)，最大程度方便納稅人辦稅。

　　本報(bào)首席記者 靳曉磊 通訊員 郭大志 張曉青

　　距離5月1日不到半個(gè)月了。屆時(shí)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等將納入營改增試點(diǎn)，也就是說，二手房交易將由征收營業(yè)稅改為增值稅。這將給二手房交易帶來哪些影響？個(gè)人出售二手房時(shí)會(huì)多繳稅嗎？

　　市地稅專家表示，對于二手房交易來說，此次營改增主要涉及營業(yè)稅，但相關(guān)免稅等優(yōu)惠政策沒有改變，且稅負(fù)將略有下降。