財政部、國家稅務總局24日對外公布營改增全面推開細則。其中，對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　被國務院下鐵令要在5月1日實施的“營改增”終于出臺了細則。昨天，財政部、國家稅務總局在官網上對外發(fā)布了《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》， 明確了自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

　　同時，財政部、國家稅務總局昨天首次對外發(fā)布了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》、《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》一系列規(guī)定。這些規(guī)定對于之前備受關注的二手房買賣增值稅是升是降，以及跨境電商稅率等熱點問題給出了答案。

　　其中《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》指出，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。提供有形動產租賃服務，稅率為17%。境內單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規(guī)定。除以上三條外，稅率一律為6%。

　　《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》則對人們密切關注的二手房稅負問題給予了明確，指出個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。而對于北上廣深四個城市而言，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　？新聞內存

　　增值稅如何計算

　　1.營業(yè)稅：營業(yè)稅是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形的資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。

　　2.增值稅：自1954年在法國開征以來，因其有效地解決了傳統(tǒng)銷售稅的重復征稅問題，增值稅迅速被世界其他國家采用。增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種

　　3.北京二手房營業(yè)稅、增值稅計算公式：

　　營業(yè)稅=含稅價格×稅率

　　增值稅=[含稅價格/（1+5%）]×5%

　　舉例算賬

　　北京部分二手房增值稅略降

　　通過專業(yè)人士的解讀，我們明確二手房增值稅的計算公式如下：[含稅價格/（1+5%）]×5%=房價/（1+5%）×5%。我們按北京不同類型的二手房進行舉例算賬：

　　第一類：北京購房人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　假設成交總價為300萬元，那么，營改增前，應繳營業(yè)稅=300萬元×5%=15萬；營改增后，應繳增值稅=300萬元÷（1+5%）×5%=14.2857萬元。可以看出，這類二手房營改增前后，就營業(yè)稅和增值稅這兩個對比的話，稅負降了（15萬元-14.2857萬元）=0.7143萬元，略降。

　　第二類：2年以上（含2年）住房上市交易的普通住宅，根據(jù)規(guī)定，營改增前后，都屬于免征，沒什么變化。

　　2年以上（含2年）住房上市交易的非普通住宅，假設現(xiàn)成交總價和原價之間差價為200萬元，那么，營改增前，應繳營業(yè)稅=200萬元×5%=10萬；營改增后，應繳增值稅=200萬元÷（1+5%）×5%=9.5238萬元?？梢钥闯觯@類二手房營改增前后，就營業(yè)稅和增值稅這兩個對比的話，稅負降了（10萬元-9.5238萬元）=0.4762萬元，屬略降。

　　？熱點解讀

　　二手房增值稅和營業(yè)稅算法不同

　　昨天，針對通知明確的幾大熱點問題，北青報記者采訪了北京稅務界權威人士，對市民關注的三大熱點問題進行了解讀。

　　熱點一

　　現(xiàn)有營業(yè)稅優(yōu)惠政策延續(xù)

　　3月11日上午，國稅總局局長王軍在“部長通道”回答記者提問時表示，“營改增”會確保所有行業(yè)的稅負只減不增。3月18日，國務院常務會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍。同時明確的還有，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，即個人銷售二手房適用免征營業(yè)稅、差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)延續(xù)。

　　昨天公布的細則顯示，無論是北上廣深這四大房價上漲快的一線城市，還是北上廣深之外的城市，二手房現(xiàn)有營業(yè)稅的優(yōu)惠政策確實得到了延續(xù)。

　　熱點二

　　北上廣深2年以上普宅免稅非普宅不免

　　根據(jù)通知，北京、上海、廣州和深圳這4大一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　通知明確，北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　熱點三

　　二手房增值稅算法和營業(yè)稅不一樣

　　“通知明確的增值稅征收率是5%，和目前營業(yè)稅的稅率5%看上去一樣，但是，因為稅種不一樣，營改增后，有的二手房增值稅反而要比營業(yè)稅略降?！弊蛱?，上述專業(yè)人士表示。

　　該人士介紹，營業(yè)稅屬于價內稅，計算公式為：營業(yè)稅=含稅價格×稅率＝房價×稅率。

　　而增值稅屬于價外稅，計稅分為一般計稅方法和簡易計稅方法。簡而言之，一般計稅法就是按稅率征收，而簡易計稅法就是按征收率征收。“根據(jù)財政部、稅務總局的現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)應稅服務的年應征增值稅銷售額超過500萬元標準的納稅人為一般納稅人，未超這一標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。一般納稅人一般按一般計稅方法計營改增稅款，而小規(guī)模納稅人則按簡易計稅法計稅。通知明確了二手房按5%的征收率征收增值稅，意味著二手房按簡易計稅法征收增值稅。”

　　因此，5月1日后二手房增值稅=[含稅價格/（1+征收率）]×征收率=房款/（1+征收率）×征收率，即為：[含稅價格/（1+5%）]×5%=計稅房款/（1+5%）×5%。（張欽）