北京樓市發(fā)展歷史中，相較于住宅產(chǎn)品，商住產(chǎn)品一直是市場配角，往往不是購房者第一選擇。不過，受到限購等政策原因以及置業(yè)門檻的不斷抬高等因素的影響，商住產(chǎn)品日漸被市場青睞，并在2015年成功逆襲，成為樓市主角。而2016年，商住公寓的熱度仍在繼續(xù)。來自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，2016年一季度北京商品房成交量前十名項目中，住宅項目僅有兩個，商住公寓項目則多達(dá)8個，今年一季度商住產(chǎn)品成交8549套，成交量已經(jīng)占到北京樓市商品住宅成交的46%，撐起北京樓市半邊天，成為北京樓市成交主角。

　　除了“不限購”這一固有優(yōu)勢之外，普通住宅市場價格高企、商住市場洼地效應(yīng)凸顯等，都是助推商住市場走熱的重要原因。那么，目前北京商住項目主要分布在哪些區(qū)域？商住產(chǎn)品各有哪些特色？購買商住項目時又應(yīng)該注意哪些事項？記者通過走訪通州、大興、門頭溝、順義等熱點區(qū)域，勾勒出了北京商住地理分布圖，以饗讀者。

　　商住領(lǐng)跑一季度

　　“不限購，低總價”是商住樓近年來的主打廣告語。從2014下半年以來，商住項目更是頻頻入市，一時間商住產(chǎn)品扎堆，一年前，由于商住產(chǎn)品大舉入市，過大供應(yīng)量導(dǎo)致不少商住項目呈現(xiàn)出銷售乏力的現(xiàn)象。

　　然而，這一情況在今年一季度發(fā)生逆轉(zhuǎn)。根據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年一季度，北京樓市延續(xù)量價齊漲局面。其中商住產(chǎn)品成交8549套，是去年一季度商住成交量的3.66倍，今年一季度商住產(chǎn)品成交量已經(jīng)占到北京樓市商品住宅成交的46%。

　　來自中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，3月北京商住市場總成交額76.33億元，是2月成交額的近10倍，共成交4687套，總成交面積28.84萬平方米，平均成交價26466元/平方米。

　　事實上，從最近一年北京商品住宅供應(yīng)情況來看，高端住宅供應(yīng)量逐漸增加，今年一季度比去年同期新增供應(yīng)412套，拉動成交均價穩(wěn)步上漲。北京住宅市場豪宅化、高端化傾向正在加劇，剛需則明顯受到擠壓。

　　受此影響，低總價、不限購的商住公寓逐漸走俏。今年一季度北京商品房成交量前十項目中，住宅項目僅有兩個，商住公寓項目多達(dá)8個。從成交特征來看，商住類產(chǎn)品依舊領(lǐng)跑新房市場，3月區(qū)域成交前兩位的大興和通州，共同特征便是商住市場成交量高，分別占到區(qū)域總成交量的69%和57%。

　　除了“不限購”這一固有優(yōu)勢之外，普通住宅市場價格高企、整體商住市場的洼地效應(yīng)凸顯等，都是助推今年商住市場走熱的重要原因。

　　近年來，北京住宅用地價格不斷攀高，2015年土地市場更是“出必稱王”，截至目前，樓面價超過5萬元/平方米地塊已達(dá)8個，最高已達(dá)7.5萬元/平方米的歷史高價。新一輪的高地價正在加速向高房價傳導(dǎo)，在地價的推升效應(yīng)下，五環(huán)內(nèi)住宅成交均價早在去年10月已破5萬元/平方米，動輒上千萬的總價早已超出幾乎所有剛需和相當(dāng)一部分改善客群的購買力。

　　相比之下，商住市場依然處于十分明顯的價格低位。一般來說，商住項目的主力戶型均以中小戶型為主，目前在售的50%商住公寓面積在40-60平方米，總價多在500萬元以下，有足夠優(yōu)勢承接相當(dāng)一部分剛需、改需購房者需求。值得注意的是，巨大的洼地效應(yīng)和對后市的看好，也刺激了相當(dāng)一部分投資需求加速入市。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，一方面是整體市場的大背景，樓市今年整體上升。另一方面是信貸政策的原因，信貸放松，購房者的融資成本下降，包括幾次降息降準(zhǔn)，市場流動性相對充沛造成整體樓市成交量的拉升。特別是現(xiàn)在一些商住項目比住宅產(chǎn)品價格要低，性價比優(yōu)勢就凸顯出來。

　　通州

　　商住產(chǎn)品是雙重限購下的“香餑餑”?

　　一季度通州商品房項目成交量TOP10中，僅有1個項目為純住宅項目，其余9個均為商住公寓樓盤，前5名全由商住公寓項目“承包”。目前通州在售的商住產(chǎn)品多集中在通州運(yùn)河核心區(qū)、臺湖和馬駒橋三個區(qū)域。

　　“我們上周六推出了一部分房源，已經(jīng)銷售了一部分，現(xiàn)在的售價是2.1萬元/平方米-2.5萬元/平方米，不限購也不限貸，戶型也比較小，最小的是38平米的，很適合首次置業(yè)的人?！蔽挥谕ㄖ菖_湖的環(huán)球國際銷售人員表示。

　　據(jù)記者了解，通州臺湖是商住產(chǎn)品相對集中的一個區(qū)域，另外在售的項目還有萬科東地城市之光、東亞尚品臺湖等。據(jù)銷售人員介紹，尚品臺湖目前銷售的有平層和LOFT兩種產(chǎn)品，最小戶型均為38平米，其中，平層均價為2萬元/平方米，LOFT均價為2.8萬元/平方米。而萬科東地城市之光將于近期開盤，目前4.2米層高的精裝LOFT產(chǎn)品正在排號之中，戶型為50-73平米，預(yù)計售價在3萬元/平方米-3.3萬元/平方米左右。

　　通州另外一個商住產(chǎn)品集中的區(qū)域為通州運(yùn)河核心區(qū)，目前正在排號的包括僑商中心、通州富力中心等。據(jù)悉，通州富力中心在售的戶型多樣，44平米、51平米、75平米、80平米、90平米、103平米、104平米均有，均價45000元/平米。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，馬駒橋區(qū)域也有部分商住產(chǎn)品在售，如珠江悅景園等。

　　事實上，受限購政策的影響，通州的商住產(chǎn)品一直炙手可熱，可以說商住產(chǎn)品是通州商品房成交的主角之一，保利大都匯、新北京中心等項目的商住產(chǎn)品均成交火爆。其中，新北京中心曾創(chuàng)下日銷15億元的業(yè)績，而位于通州運(yùn)河CBD的保利大都匯項目也多次熱銷。

　　>>配套

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，就目前的生活配套而言，通州運(yùn)河核心區(qū)的配套相對齊全，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，在公共交通方面有多條線路公交車通過，且有地鐵6號線。并且有不少項目自己配有相關(guān)的生活配套，如通州富力中心有7萬平米的高端購物廣場以及3萬平米的濱水商業(yè)街。

　　而通州臺湖和馬駒橋的生活配套尚處于起步階段，原有的生活配套相對較少，但能滿足一般的生活需求。另外，這些區(qū)域的項目距離軌道交通都有一定的距離，對于需要搭乘公共交通出行的上班族來說，略有不便。不過，與此對應(yīng)的是，配套相對欠缺的區(qū)域售價相對較低。

　　大興

　　商住產(chǎn)品爆發(fā)式增長

　　在沉寂了相當(dāng)長一段時間之后，大興樓市在今年將成為新的熱點。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，去年一年，大興接連推出10宗地塊，均受到保利、金融街、旭輝、綠地等各大房企瘋狂爭奪，總成交金額超過110億元。多宗地塊不斷成交、北京新機(jī)場的建設(shè)以及南城配套的逐漸完善，無疑再次激發(fā)大興樓市的需求。

　　在這樣的土地供應(yīng)背景下，大興的商住產(chǎn)品有了爆發(fā)式增長。目前大興可售的商住產(chǎn)品多達(dá)10余個，區(qū)域則涵蓋了西紅門、黃村、義和莊、龐各莊等區(qū)域。

　　這些產(chǎn)品主要包括興創(chuàng)國際中心、天恒世界集、恒大未來城、泰禾中央廣場、眾美·MIMO公館和北京城建·北京密碼等。從2015年到剛剛過去的一季度，這些產(chǎn)品普遍獲得市場熱捧，銷售情況十分樂觀。在亞豪3月北京樓市成交區(qū)域的數(shù)據(jù)中，這些項目動輒近百套的銷量構(gòu)成了大興3月的靚麗成交數(shù)據(jù)。

　　其中，興創(chuàng)國際中心緊鄰地鐵4號線與南五環(huán)，北側(cè)一路相隔亞洲最大宜家及薈聚商場，東側(cè)是項目規(guī)劃的大型酒店，南側(cè)規(guī)劃公園，項目一期6棟，4米層高，主力戶型130平方米，均價約33000元/平方米；泰禾中央廣場和恒大未來城均位于大興新城核心區(qū)域，泰禾中央廣場目前3棟樓在售，4.5米層高LOFT客廳3.9米挑空，主力戶型為57-65平方米，總價約200萬-300萬元/套，所剩房源不多；恒大未來城距京開高速大興橋出口4公里，緊鄰地鐵4號線義和莊站，十余條公交線路合圍，項目主力戶型30-180平方米，均價42000-43000元/平方米，裝修交房，產(chǎn)權(quán)50年，沿街商業(yè)戶型面積20-230平方米，產(chǎn)權(quán)40年，預(yù)計2018年8月31日交房。

　　眾美·MIMO公館位于龐各莊板塊，1月開盤一期，目前剩余房源不多，均價約16000元/平方米；北京城建·北京密碼位于大興魏善莊，主力戶型為50-70平方米LOFT，均價約20000元/平方米。

　　>>配套

　　以前，大興的缺點在于各項配套的匱乏，但隨著近年持續(xù)兩輪6年城南投資計劃合計達(dá)7000多億元，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套條件正逐步完善，已經(jīng)讓城南成為樓市的需求熱點。不僅是在配套上大興的短板正在消失，伴隨著大量品牌開發(fā)商的入駐，區(qū)域內(nèi)的小環(huán)境也正在改觀，這里自然而然也將成為北京樓市的下一個熱點。

　　從各板塊來看，西紅門板塊有薈聚、宜家，黃村有王府井百貨、星城商廈、綠地繽紛城，義和莊、龐各莊則輻射了龍湖時代天街萬平商業(yè)綜合體、凱德廣場等豐富資源。此外，各項目也有都自身的完備配套，譬如，眾美·MIMO公館地下一層正在積極洽談中型超市(約4000平方米)，為業(yè)主提供休閑、娛樂\餐飲等一站式的購物所需，打造一個5分鐘生活圈；北京城建·北京密碼小區(qū)內(nèi)部更是有24000平方米商業(yè)配套及周圍5大商圈，提供了便利的生活模式。

　　順義

　　超越別墅成市場主流

　　在北京樓市版圖中，順義一直以中央別墅區(qū)為人熟知，公寓和普通住宅表現(xiàn)少有突出，然而，過去一年來，商住產(chǎn)品日漸成為順義樓市主流。

　　目前順義在售項目包括艾迪城、金地未未來等項目，商住產(chǎn)品供應(yīng)量充足，銷售也較為活躍。今年3月26日，順義的艾迪城1.5小時實現(xiàn)簽約金額12億元，同一天，位于順義的金地未未來也收獲了好成績，當(dāng)天推出的青年mini墅產(chǎn)品45分鐘便宣布售罄。

　　在老項目熱銷同時，新項目也陸續(xù)亮相。近日，位于順義臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)南法信地鐵站南300米的旭輝26街區(qū)正式亮相，項目是北京旭輝繼旭輝E天地、旭輝麗舍之后再推出的又一個商辦產(chǎn)品。旭輝26街區(qū)將推22-55平方米的小戶型，層高4.2米，產(chǎn)權(quán)50年，自由購。

　　>>配套

　　順義商住項目分別較為分散，多在機(jī)場及地鐵線周邊，項目周邊的超市、菜市場等基本可滿足日常的生活需要，大型配套是各個項目普遍存在的短板，因此，不少項目在打造上注重引入生活配套。金地·未未來項目自建獨(dú)立風(fēng)情商業(yè)街，商業(yè)配套即住即享；并配建咖啡閱覽室、健身房、運(yùn)動&親子主題公園等，致力打造活力成長社區(qū)。

　　門頭溝半數(shù)項目為商住

　　雖然距離北京城區(qū)并不遠(yuǎn)，但門頭溝的樓市一直不溫不火，和大興、亦莊等區(qū)域的崛起速度相比，門頭溝遠(yuǎn)遠(yuǎn)地落在了后面。但是隨著各種規(guī)劃和利好的刺激，門頭溝的樓市已逐漸步入發(fā)展的快車道。

　　近年來，隨著門頭溝區(qū)域的土地放量，越來越多的品牌房企開始搶灘進(jìn)駐。截至目前，門頭溝區(qū)域已經(jīng)有華潤、住總、金地、中水電、金泰、K2等品牌開發(fā)商開發(fā)的項目，最近又有融創(chuàng)、華遠(yuǎn)等品牌房企拿地進(jìn)駐，目前區(qū)域樓市的房企與項目結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)變，長期以來供應(yīng)不足的局面也有望得到大幅改觀。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前，門頭溝在售項目中，有一半都包含商住房產(chǎn)品。其中，華潤悅景灣、中昂時代廣場、西長安壹號、遠(yuǎn)洋新天地等項目都是集中在近半年陸續(xù)開盤入市。商住產(chǎn)品均以小戶型LOFT為主，面積集中在30平米-80平米之間。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，門頭溝雖然看起來距離比較遠(yuǎn)，但是相對于大興、通州、房山、昌平等區(qū)域內(nèi)到三環(huán)的通行時間是最短的，便利交通吸引來自北京西部更多板塊的購房人到此置業(yè)安家。

　　>>配套

　　與北京的區(qū)域相比，門頭溝區(qū)域的最獨(dú)特之處在于既擁有良好的山居生態(tài)環(huán)境，又擁有日趨國際化的城市配套。門頭溝平原面積僅占總面積的1.5%，大致以門頭溝葡萄嘴環(huán)島為界，分為北部的老城區(qū)和南部的新城區(qū)。沿葡萄嘴環(huán)島往北的門頭溝老城區(qū)開發(fā)時間較早，商業(yè)、醫(yī)療、教育、休閑等配套一應(yīng)俱全。

　　新城區(qū)的配套設(shè)施目前主要集中在馮村區(qū)域，與相對成熟的老城區(qū)比，新城區(qū)在配套的規(guī)模和質(zhì)量上略遜一籌。不過，根據(jù)規(guī)劃，新城區(qū)已經(jīng)成為北京和門頭溝重點發(fā)展的區(qū)域，新城區(qū)未來超越老城區(qū)目前看來只是時間問題。

　　□置業(yè)建議

　　購房者需充分考慮商住產(chǎn)權(quán)短稅費(fèi)高特征

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，商住的優(yōu)勢在于不限購，且可以規(guī)劃成為LOFT產(chǎn)品，賣一層送一層，比較適合年輕人居住。以往大家都在詬病商住產(chǎn)品的生活成本高，但一些商住項目雖然是商水商電，水電成本比住宅略高，但供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的收取卻往往是按產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的單層計算，所以綜合來看，生活成本與住宅相比差距并不大。目前商住產(chǎn)品除了公寓之外，也有部分別墅產(chǎn)品在銷售，總價同樣遠(yuǎn)低于住宅，無論是商住公寓還是商住別墅，其銷售價格大致是同區(qū)域住宅產(chǎn)品的30%-50%。總體來看，商住產(chǎn)品類型的豐富化，加之價格優(yōu)勢，在北京住宅價格高企、泛豪宅化趨勢明顯的大背景下，商住將成為滿足剛需剛改客群購房需求的主力產(chǎn)品。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，比普通住宅70年的產(chǎn)權(quán)要短。同時，商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。另外，商住項目稅費(fèi)相對較高，從投資角度看，投資人出手將承擔(dān)較大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。購房者應(yīng)綜合考慮各種利弊進(jìn)行選擇。