轉(zhuǎn)眼間，“3·25”上海和深圳新政已經(jīng)實(shí)施近三周，調(diào)控措施的降溫效果明顯，上海、深圳的樓市成交量遭遇“速凍”。

　　一線城市降溫明顯，作為二線城市領(lǐng)頭羊的南京情況如何呢？本周二，豪宅風(fēng)向標(biāo)仁恒江灣天成加推90套精裝新房，均價(jià)44922元/㎡，竟然有1514組客戶交了認(rèn)籌金，總價(jià)至少900萬/套的豪宅依然擋不住買房人的熱情，現(xiàn)場還來了救護(hù)車。

　　南京樓市還在高燒嗎？其它樓盤人氣如何？交易中心還是人山人海嗎？本報(bào)地產(chǎn)評論員兵分多路，為您帶來市場第一線的最新動態(tài)。

　　■本報(bào)地產(chǎn)評論員 劉莉 方力卓 金海亮

　　■圖：新華社 程碩 作

　　探訪地點(diǎn) 1

　　江寧市民中心

　　雖然還要排隊(duì)，但不用再連夜等了

　　4月18日限號都要取消了

　　4月12日上午9：10，在江寧市民中心一樓房產(chǎn)交易大廳，前來辦證取號的隊(duì)伍已經(jīng)排到了大門外，粗略估計(jì)約有100多人。

　　排在一樓取票窗口前面的武猛是南京愛上家置業(yè)公司的經(jīng)紀(jì)人，說話間，輪到他取號了，“52號”?！斑@個(gè)月情況好多了，上個(gè)月，我們都是連夜排隊(duì)的，如果這個(gè)時(shí)候來排隊(duì)，契稅那邊的號早就發(fā)完了?！蔽涿驼f，上個(gè)月大家都趕著扎堆交契稅，所以要趕早甚至頭一天就排隊(duì)等待拿號?，F(xiàn)在雖然還要排隊(duì)，但情況好多了。

　　筆者在交易大廳碰到了前來辦理房產(chǎn)證的董女士，她告訴筆者，早上7點(diǎn)半就和愛人過來排隊(duì)了，一個(gè)排隊(duì)取契稅窗口號，一個(gè)排隊(duì)領(lǐng)取一樓房產(chǎn)交易大廳的號?！?點(diǎn)半放號，契稅很快就交好了，一樓的號取了第58號，要等一會，估計(jì)11點(diǎn)前可以辦完?！?/p>

　　隨后，筆者又來到4樓契稅征收窗口。J14號窗口的地稅工作人員介紹，4樓的三個(gè)契稅征收窗口是3月24日才開通的，專門進(jìn)行一手房的契稅征收，自己和另外兩個(gè)同事也是從市地稅局趕來增援的。4樓每天限號140個(gè)，1樓限號210個(gè)。他表示，3月底那段時(shí)間，到了下午兩三點(diǎn)，4樓的號就全部發(fā)完了?，F(xiàn)在情況緩和多了，一天大概發(fā)出120個(gè)號。

　　就在當(dāng)天，江寧市民中心掛出新的公告，從下周一（4月18日）起，房產(chǎn)交易恢復(fù)原狀，一是取消四樓三個(gè)窗口，全部業(yè)務(wù)在一樓辦理；二是取消預(yù)審號方式，直接正式取號。持續(xù)了近一個(gè)月的契稅限號，終告結(jié)束。

　　探訪地點(diǎn) 2

　　華僑路產(chǎn)權(quán)市場處

　　依然人氣不減，中介表示或有滯后效應(yīng)

　　4月11日早八點(diǎn)半左右，距離華僑路產(chǎn)權(quán)市場處正式開門辦公還有半個(gè)小時(shí)的時(shí)間，排隊(duì)的人已經(jīng)從華僑路產(chǎn)權(quán)市場處排到了門外。市場處的一位工作人員表示，情況和上個(gè)月幾乎差不多。

　　次日下午4時(shí)，筆者再次來到產(chǎn)權(quán)市場處。距離下班時(shí)間還有一個(gè)小時(shí)左右的時(shí)間。二樓樓梯上，好多排了一天隊(duì)的人擠坐在那邊休息。

　　來辦事的我愛我家世茂濱江店經(jīng)紀(jì)人湯朔告訴筆者，目前市場人氣確實(shí)有些下滑，但現(xiàn)在過來辦件的客戶，有很大一部分是一個(gè)月之前成交的，所以華僑路市場處的人數(shù)未見明顯減少。

　　上個(gè)月底剛剛購買了長江峰景二手房的高女士過來跟中介人員一起做貸款審批。做過貸款審批后，高女士還要等大概15天左右的時(shí)間，才能過來這邊繼續(xù)辦過戶等手續(xù)。

　　此時(shí)，一位德國老太太從二樓下來，當(dāng)被問是否買了房子過來過戶時(shí)，這個(gè)頭發(fā)已經(jīng)花白的外國人搖了搖頭，“我是過來賣房子的?！?/p>

　　探訪地點(diǎn)3

　　六大板塊10個(gè)售樓處

　　看房人比上月有所減少，但房子依然很搶手

　　《揚(yáng)子樓市》本周還現(xiàn)場調(diào)查了河西、江寧、江北、仙林、南站以及鼓樓濱江六大熱點(diǎn)板塊的10家樓盤，發(fā)現(xiàn)近期售樓處的人氣已經(jīng)不如上個(gè)月火爆，但依然不算少，房子總體上供不應(yīng)求。

　　在江北的正榮潤江城、華潤國際社區(qū)、威尼斯水城以及河西的海玥名都等樓盤，都可以看到，即便是工作日，每個(gè)樓盤至少也有兩三組市民在看房。

　　正榮潤江城的置業(yè)顧問透露，前段時(shí)間“累成狗”，最近這幾天情況好多了，每天大概幾十組。華潤國際社區(qū)的置業(yè)顧問也表示，進(jìn)入4月后，現(xiàn)場的人氣不如之前火爆。

　　看房人雖然變少了，但置業(yè)顧問們依然很淡定。據(jù)了解，華潤國際社區(qū)二期的4號樓、5號樓正在申請銷許，一共300套房源，目前意向客戶已經(jīng)有上千名，一旦開盤就是“搶光”的節(jié)奏。

　　深業(yè)濱江半島項(xiàng)目4月中旬即將加推一期2號樓，精裝均價(jià)預(yù)計(jì)在32000元/㎡左右。有購房者現(xiàn)場詢問會不會有折扣，銷售人員傲嬌地回答：“到時(shí)候能不能買到還不一定呢！”

　　購房者中看漲南京樓市的依然不少。在海玥名都看房的一位女士表示，計(jì)劃從股市拿出一部分錢來買房子，她認(rèn)為位置好、配套好的房子還會繼續(xù)漲。在江北看房的萬先生反問筆者：“地價(jià)都兩萬多了，你覺得房價(jià)會降嗎？”

　　探訪地點(diǎn) 4

　　二手房中介

　　成交量持續(xù)兩周下滑，掛牌量也有明顯下降

　　來自365二手房的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周南京二手房成交3598套，環(huán)比前一周降幅達(dá)到7.84%。再前一周，環(huán)比下降13.3%，開年以來，首次出現(xiàn)了連續(xù)兩周成交量環(huán)比下降的情況。

　　“進(jìn)入4月，數(shù)據(jù)曲線確實(shí)開始下行。”我愛我家數(shù)據(jù)中心主管表示，公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入4月，市場熱度出現(xiàn)明顯下滑，4月截至12日，同比3月同期，二手房成交量減少40%。這個(gè)月熱度的下滑也體現(xiàn)在二手房掛牌量的減少，4月至今新增掛牌量約4000多套，3月同期為6000多套，掛牌量減少了約40%。

　　中廣置業(yè)江寧區(qū)域經(jīng)理朱軍華告訴《揚(yáng)子樓市》，進(jìn)入4月，成交量有所下降，他負(fù)責(zé)的六家門店在4月上旬成交了20套二手房，而3月同期成交量大概在30多套。

　　“房價(jià)依舊在穩(wěn)步上升，但議價(jià)空間開始出現(xiàn)?！敝燔娙A介紹，以江寧為例，150㎡以上的二手房成交價(jià)接近300萬，這個(gè)月可議價(jià)的空間在5-10萬元，中小面積房源的議價(jià)空間也有1-2萬元，這在3月份幾乎是沒有的。

　　●評論

　　漲得越猛， 翻船的可能性就越大

　　這幾天，“友誼的小船說翻就翻，愛情的巨輪說沉就沉”刷爆朋友圈，對于樓市這艘“小船”來說，說翻就翻也并非絕對不可能。

　　這不，就在3月25日之前，8個(gè)月漲500萬、交易中心人數(shù)眾多驚動特保出動，兩次買房被違約倒賺57萬……諸如此類的新聞標(biāo)題，讓你隔著電腦屏幕，都能感受到滬深樓市滾燙的熱度。

　　而現(xiàn)在你搜索“滬九條”和“深六條”，電腦上跳出的新聞已然變成了：樓市成交腰斬，深圳樓市95%的板塊報(bào)價(jià)下調(diào)，上海樓市“退房潮”即將來臨……嗖嗖寒意撲面而來。

　　從烈火烹油到降溫速凍，樓市的大翻轉(zhuǎn)來得如此猝不及防，但也順理成章。在嚴(yán)格限購等一系列猛藥之下，房地產(chǎn)市場不降溫也難。

　　目前南京的房子仍然賣得風(fēng)風(fēng)火火，千萬級的豪宅也能分分鐘被搶光，但這場狂歡還能持續(xù)多久，沒有人能打包票。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，南京房價(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲了12個(gè)月，3、4月份還在漲。但縱觀過去十幾年南京樓市的房價(jià)走勢可以發(fā)現(xiàn)，市場是呈周期性變化的，有波峰就會有波谷。

　　與此同時(shí)，在一口氣連漲一年多后，目前南京各板塊的價(jià)格都有了較大幅度的提升，以江北為例，房價(jià)在去年7月國家級新區(qū)利好獲批后便進(jìn)入“大漲期”，有樓盤一年房價(jià)上調(diào)六七千元一平方，甚至有新盤直接喊出了3萬元/平方米的放風(fēng)價(jià)，而去年南京城鎮(zhèn)居民的平均年收入僅4.6萬元，對于很多普通購房者來說，當(dāng)前的房價(jià)水平已經(jīng)超過了他們的承受能力。

　　另外，南京樓市這一輪的火爆除了剛性需求外，還包含了大量的非理性需求，有些是因?yàn)榭只哦颐θ胧?，還有不少是沖著一夜暴富而來的投資投機(jī)心理，有樓盤的銷售負(fù)責(zé)人透露，投資比例已經(jīng)超過了四成。

　　在買漲不買跌的心理驅(qū)使下，各種需求的購房人爭先恐后地登上了南京樓市這艘船。耐人尋味的是，負(fù)重前行的南京樓市，此時(shí)面臨的風(fēng)向也正在悄悄轉(zhuǎn)變，關(guān)于南京近期有可能重新限購或是提高首付比例的傳聞不脛而走，雖然這些仍屬于未經(jīng)證實(shí)的小道消息，卻在一定程度上反映出以往一味向好的市場預(yù)期正在改變。

　　不斷上漲的房價(jià)就如同樓市河流中不斷抬升的水位，漲得越猛，翻船的可能性也就越大了。