■本報(bào)地產(chǎn)評論員方力卓 劉莉

　　3月25日，房價(jià)暴漲中的上海、深圳終于迎來調(diào)控新政，其中連續(xù)繳納社保2年變5年、二套非普通住宅首付提至七成的上海新政更被市場稱為“史上最嚴(yán)”。此前，和南京一樣漲幅明顯的蘇州已經(jīng)率先出擊，發(fā)布了6個(gè)月內(nèi)房價(jià)漲幅不得超過6%的“限漲令”，打響收緊調(diào)控的第一槍。

　　一時(shí)間，關(guān)于南京也將進(jìn)行調(diào)控的傳言甚囂塵上。房價(jià)整整連續(xù)上漲12個(gè)月的南京樓市，距離調(diào)控還有多遠(yuǎn)？滬深等地的新政，究竟對當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生了怎樣的影響？這一輪調(diào)控風(fēng)暴最終會不會波及南京樓市？《揚(yáng)子樓市》展開了深度調(diào)查。

　　新房市場調(diào)查

　　高燒不斷的南京樓市，讓開發(fā)商也備感惶恐——

　　“樓市越火，心里越?jīng)]底”

　　就在滬深新政出臺當(dāng)晚，一份關(guān)于南京將執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”嚴(yán)厲房貸新政的文件也在網(wǎng)絡(luò)上被瘋傳。3月28日，人行南京分行正式發(fā)布最新《通知》，澄清并非是認(rèn)房又認(rèn)貸，只是要分清“首次購房”和“首套房”的概念，貸款還清依然算首套。

　　盡管南京此次并沒有動真格的，但這一波新政的突然來襲，使得市場對未來調(diào)控的預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　3月推7705套房，

　　去年同期僅2800套

　　本月還有1.5萬套

　　3月25日，上海、深圳相繼出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策。就在當(dāng)天，南京就有兩家樓盤這邊剛領(lǐng)到銷售許可證，那邊就決定“搶跑”，當(dāng)晚立即開盤。而據(jù)《揚(yáng)子樓市》統(tǒng)計(jì)，當(dāng)周南京樓市共有20家樓盤一口氣推出了3600套房，與3月第一周的9盤、第二周的10盤、第三周的14盤相比，新房源上市的步伐明顯加快。

　　城東一家開發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人表示，雖然南京房貸新政溫和落地，但樓市火得讓他們都覺得心里沒底，而且市場越火、風(fēng)險(xiǎn)越大，雖然不知道拐點(diǎn)什么時(shí)候會到來，但盡早打到糧食、落袋為安還是成為他們當(dāng)下的首選，“只要拿到銷許，就會盡快開盤”。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剛過去的3月份，南京樓市共有42家樓盤加推新房源7705套，而去年3月，僅15家樓盤約2800套房上市。

　　進(jìn)入4月后，開發(fā)商們的上市熱情更是出現(xiàn)“停不下來”的節(jié)奏，預(yù)計(jì)將有84盤推出1.5萬余套房源。從板塊分布看，火熱的江北板塊有超過25盤放量5500余套新房源，有效緩解“粉絲們”的饑渴。城北和江寧也是加推大戶，分別有2400套和2600套房上市補(bǔ)倉。河西預(yù)計(jì)9盤加推1200套新房源，城東與城南板塊本月也會有超千套房源加推。

　　調(diào)查顯示——

　　55%的受訪者認(rèn)為

　　南京將會調(diào)控

　　步入4月后，大批量的新房源即將上市，供應(yīng)量將迎來分水嶺，房價(jià)又將何去何從？目前看來，房價(jià)向下暫無可能。

　　江北板塊4月有25盤加推，但不少樓盤都奔著2萬大關(guān)而去。以華潤國際社區(qū)為例，前期均價(jià)在17000元/㎡，4月加推兩棟樓共300套房源，售樓員透露，均價(jià)預(yù)計(jì)在20000元/㎡以上。

　　改善的門檻也將繼續(xù)提高，鼓樓濱江板塊的中冶盛世濱江放風(fēng)稱，一線江景房的價(jià)格或?qū)⒊^4萬元/㎡；奧體及河西中部樓盤更是如此，海玥名都、仁恒江灣城、宏圖上水云錦等樓盤對外的放風(fēng)價(jià)都要4.5萬元/㎡甚至更高，只是目前物價(jià)局不予批準(zhǔn)，導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目至今尚未開盤。

　　開發(fā)商還在喊漲，購房者是否買單呢？搜狐焦點(diǎn)南京站近期做了一份“4月你會出手買房嗎”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，結(jié)果顯示53%的網(wǎng)友認(rèn)為“房價(jià)太高了，不打算購房”，表示要“再看看”的占到14%，只有34%的網(wǎng)友有買房打算，有55%的人認(rèn)為南京會出臺調(diào)控政策。

　　網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)項(xiàng)目總監(jiān)張麗君表示，瘋狂的市場肯定是不可持續(xù)的，目前主管部門也在對南京市場進(jìn)行調(diào)研、摸底，進(jìn)行一些政策儲備，如果接下來的市場還要升溫、漲幅擴(kuò)大，那么政府不會坐視不管。最后值得注意的是，二季度開發(fā)商將面臨一個(gè)“半年報(bào)”的壓力，理性的開發(fā)商應(yīng)該會抓住現(xiàn)在的好行情，加速去存量。

　　二手房市場調(diào)查

　　價(jià)格過高催生觀望情緒

　　單周成交量首次出現(xiàn)下滑，二手房搶房現(xiàn)象明顯減少

　　伴隨一系列房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，市場的觀望情緒再度抬頭。

　　單周成交首現(xiàn)下滑

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月份南京二手房成交17331套，相比上月的7549套上漲了9782套，環(huán)比漲幅129.58%，創(chuàng)7年來最高成交紀(jì)錄。

　　雖然如此，但3月最后一周的二手房交易量開始出現(xiàn)下滑。3月28日至4月3日，南京共成交二手房源3904套，較前一周的4505套下滑601套，降幅達(dá)13.3%，這是今年2月之后首次出現(xiàn)單周成交量環(huán)比下降的狀況。

　　我愛我家南方花園店經(jīng)紀(jì)人袁懷州表示，江寧房產(chǎn)交易中心明顯人沒有之前那么多了，大概少了1/3的人流，“現(xiàn)在辦理過戶再也不用凌晨過去拿號了。”實(shí)際上，袁懷州所在的門店在整個(gè)清明假期沒有一套房源成交。類似的，像中廣置業(yè)紫荊花西路二店等很多中介店在清明節(jié)假期都是零成交。

　　房價(jià)出現(xiàn)上行壓力

　　365二手房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月28日至4月3日南京二手房掛牌均價(jià)為18916元/㎡，報(bào)價(jià)比前一周的18653元/㎡上漲了263元/㎡，漲幅1.41%，漲幅較上一周有所回落。

　　在仟佰間房產(chǎn)市場部總監(jiān)王壘看來，目前南京二手房市場價(jià)格上漲已經(jīng)開始出現(xiàn)壓力，漲幅在逐步放緩。之前很多客戶搶著買甚至不惜加價(jià)買的現(xiàn)象已經(jīng)明顯減少。另外，目前客戶量也開始出現(xiàn)回落，仟佰間的客戶量減少了有20%-30%，“市場現(xiàn)在價(jià)格太高，包括一些政策出臺，讓市場出現(xiàn)了觀望情緒?！?/p>

　　袁懷州也明顯地感覺到客戶不再像之前那樣沖動了，很多客戶都開始觀望，不論是買家還是賣家。

　　滿堂紅市場研究中心主任金鑫也表示，現(xiàn)在市場已經(jīng)開始回歸理性，有些房主在成交的時(shí)候已經(jīng)愿意在原有價(jià)格上稍作讓步。

　　新聞鏈接

　　上海

　　“滬九條”出臺首周

　　成交下跌六成，價(jià)格下跌3.42%

　　“滬九條”出臺后首周，上海新房市場量價(jià)齊跌。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上周（3月28日—4月3日）上海市新建商品住宅成交面積為28.36萬平方米，環(huán)比前周下跌60.44%；上周全市新建商品住宅成交均價(jià)為32916元/平方米，環(huán)比前周下跌3.42%。上周新建商品住宅新增供應(yīng)面積為43.12萬平方米，環(huán)比前周上漲45.43%。

　　值得注意的是，之前上海樓市的新增供應(yīng)量已經(jīng)連續(xù)20周小于成交量，在新政實(shí)施后的首周新增供應(yīng)量不僅大于成交量，而且達(dá)到了43.12萬平方米的高水平，超出成交量52.05%，或表明政策改變了開發(fā)商的預(yù)期，現(xiàn)行政策下不再惜售。

　　深圳

　　新政后客戶到訪量明顯下滑

　　首個(gè)開盤住宅1/3認(rèn)籌客戶放棄

　　“3·25”調(diào)控政策出臺后，整個(gè)深圳樓市都抖了抖。據(jù)報(bào)道，新政實(shí)施第二天，位于龍華新區(qū)的潛龍海寧公館作為調(diào)控政策出臺后首個(gè)開盤的住宅項(xiàng)目入市，當(dāng)天銷售了623套，均價(jià)在5.3萬元左右。有知情人透露，有1/3的認(rèn)籌客戶棄籌沒到現(xiàn)場，而且原本定價(jià)6萬元只能降價(jià)銷售。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)新房到訪統(tǒng)計(jì)顯示，從2月底開始，深圳新房訪客出現(xiàn)下滑態(tài)勢，新政后下滑幅度明顯增大。二手房方面，從3月中開始客戶到訪量出現(xiàn)下滑，新政后下跌幅度達(dá)13%，降幅驚人，二手房報(bào)價(jià)指數(shù)從2月底開始連續(xù)下滑16%。

　　專家觀點(diǎn)

　　曹旭東

　　中指研究院南京分院總經(jīng)理

　　南京樓市有過熱現(xiàn)象

　　不排除有后續(xù)政策

　　目前幾個(gè)城市出臺的調(diào)控政策中，上海的政策比較嚴(yán)厲，抬高了購房者門檻。深圳同樣也相對比較嚴(yán)厲，這兩個(gè)城市的政策都對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生了降溫作用。 但其他城市包括南京，目前實(shí)際出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策都比較溫和，屬于點(diǎn)到為止的范疇，對房地產(chǎn)市場無實(shí)質(zhì)性影響，更多是心理層面的影響，讓一些購房者有了觀望心理。

　　當(dāng)然，南京市場目前依然有過熱現(xiàn)象，不排除出臺后續(xù)政策的可能。但就現(xiàn)在來看，政策面對南京樓市影響不大。