樓市快評(píng)

　　龔名揚(yáng)

　　在上周，東莞住宅新增供應(yīng)16.09萬平方米，環(huán)比下降53%。進(jìn)入4月后，東莞樓市供應(yīng)量明顯減少，其中上周樓市推新項(xiàng)目寥寥無幾。東莞樓市的成交量低迷，據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示上周東莞住宅成交1449套，環(huán)比大降45.85%。

　　過去一周，東莞住宅簽約成交大于20套的項(xiàng)目?jī)H剩下15個(gè)，同比再減少9個(gè)，數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)正在加速降溫，東莞樓市已經(jīng)進(jìn)入冷靜期。筆者認(rèn)為，導(dǎo)致這一狀況的原因是多方面的。

　　首先，近年來東莞樓市一直依賴于深圳客的外溢，這在今年年初到達(dá)頂峰。在深圳高房?jī)r(jià)的壓迫下以及中介的鼓動(dòng)下，深圳的剛需客和投資客同時(shí)涌入東莞，使得東莞的樓市在短時(shí)間內(nèi)“趕頂”。而在深圳出臺(tái)樓市調(diào)控之后，樓價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，再加上之前三級(jí)中介的行為使得深圳的購房者迅速進(jìn)入觀望。

　　其次，雖然在過去一周東莞的樓價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)的跡象，但高達(dá)每平方米13582元的均價(jià)依然讓很多東莞的本地購房者望而卻步。相比起深圳客來說，東莞本地購房者向來理性，對(duì)于目前樓市的觀望態(tài)度更為堅(jiān)決。

　　目前東莞的樓價(jià)正處于幾年以來的歷史高位，買方觀望情緒不斷加深。而不少開發(fā)商的心態(tài)仍然偏向樂觀，這導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)處于僵持狀態(tài)，從而導(dǎo)致成交量下滑較快。

　　在冷靜期內(nèi)，可以預(yù)見的是除了個(gè)別新開樓盤會(huì)吸引購房者的目光外，成交量在一段時(shí)間內(nèi)仍會(huì)在低位徘徊。至于東莞樓價(jià)要調(diào)整到哪個(gè)區(qū)間，則要看開發(fā)商和購房者之間的僵持如何打破。

　　筆者認(rèn)為，雖然此前東莞樓市因?yàn)槎嘀匾蛩氐淖饔枚鴮?dǎo)致短期迅速升高，如今的高樓價(jià)對(duì)未來兩到三年的透資。如果短期內(nèi)深圳客無法重燃對(duì)東莞樓市的熱情，那么對(duì)于遲遲不肯讓步的開發(fā)商來說無疑是個(gè)壞消息。

　　目前東莞樓市已經(jīng)進(jìn)入“萬元時(shí)代”，有18個(gè)鎮(zhèn)街的均價(jià)已經(jīng)超過1萬元，但其中有不少是“虛火”。在冷靜下來之后，東莞的各個(gè)樓盤價(jià)值幾何，購房者心里面還是有一桿秤的。

　　近日，萬科在麻涌打造的珠江東岸開盤，樓盤的均價(jià)預(yù)計(jì)為8000—9000元/平方米，帶精裝修，除掉裝修因素，毛胚價(jià)格約為7000多元/平方米，較為理性的定價(jià)吸引了不少購房者前往了解。同時(shí)，有部分樓盤降低售價(jià)推出房源，成交效果也不錯(cuò)。

　　可見，在買賣雙方關(guān)系僵持的樓市冷靜期，樓盤的定價(jià)還是關(guān)鍵。只要價(jià)格定得合適，很多購房者還是會(huì)出手的。

　　筆者認(rèn)為，在未來一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)商應(yīng)該順勢(shì)而為，采用合理的價(jià)格來推盤，維持一定的供應(yīng)量，以免購房者長(zhǎng)期處于觀望期。否則，在供應(yīng)量萎縮和購房者觀望的僵持之中，東莞樓市可能會(huì)進(jìn)入惡性循環(huán)，這樣的“雙輸”局面是大家都不愿意看到的。