“隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)入市，土地供求格局將發(fā)生新的變化，在國有建設(shè)用地外，將可以滿足多層次的土地需求?！?日，在廣州市不動產(chǎn)研究會舉辦的廣州村集體留用地開發(fā)模式研討會上，有專業(yè)人士這樣說。

　　十八屆三中全會提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。今年2月，廣州首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)入市在白云區(qū)集體資產(chǎn)交易中心落槌。該地塊總面積約24畝，以掛牌方式出讓其中約7畝的使用權(quán)，起始價為450萬元，出讓年限為40年。

　　這可為廣州遭遇的土地瓶頸提供一個全新的化解途徑。不過也有專業(yè)人士認(rèn)為，集體建設(shè)用地使用權(quán)入市的模式在推廣中面臨著村民民主表決、確權(quán)后能否分割出售、出讓期限屆滿后如何處理等潛在問題。 撰文：郜小平

　　集體用地成本低啟動快盤活潛力大

　　今年2月，使用面積為16229.62平方米的黃石東路88號地塊流轉(zhuǎn)項目，成為廣州市首宗集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓項目；3月23日下午，出讓方白云區(qū)黃石街馬務(wù)村馬務(wù)經(jīng)濟(jì)合作社，與合作方廣州市延汾公司的代理人，從白云區(qū)國土資源和規(guī)劃局局長手里接過嶄新的不動產(chǎn)權(quán)證書，成為全市首位拿到農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不動產(chǎn)權(quán)證書的幸運兒。

　　沒出讓之前，這塊地一直是村民的心?。荷缋锵葘⒌貕K租給區(qū)交通發(fā)展公司，不料卻掉入“層層轉(zhuǎn)租”的“陷阱”——實際承租經(jīng)營者“走馬燈”似地?fù)Q，幾年下來，欠了社里1000多萬元租金。

　　新的模式備受關(guān)注。4月9日，廣州市不動產(chǎn)研究會舉行“大城小見”主題沙龍，邀請近20多名專業(yè)人士，探討廣州市村集體留用地的開發(fā)模式?！榜R務(wù)村的案例，可以說是一個里程碑事件。”廣州白云產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理梁翠玲說，在此之前，廣州的村集體用地以出租為主。

　　馬務(wù)村“第一槌”的影響遠(yuǎn)不止提高集體用地經(jīng)濟(jì)效益這么簡單。土地開發(fā)強度已超過或者逼近生態(tài)紅線，國有土地可供量捉襟見肘的珠三角地區(qū)，不可能繼續(xù)沿用土地規(guī)模擴(kuò)張換取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路子。

　　據(jù)廣州市不動產(chǎn)研究會副會長江浩介紹，目前，留用地所占比例較高的區(qū)域分別為白云區(qū)、花都區(qū)和天河區(qū)，2012年廣州市留用地總數(shù)為1554塊，總面積為2182萬㎡，其中白云就占27.15%?！敖陙?，廣州市加大留用地兌現(xiàn)落實的力度，供應(yīng)給農(nóng)村集體的建設(shè)用地日益增加，在全市土地增量資源日益緊張的情況下，成為全市存量建設(shè)用地的重要部分。集體建設(shè)用地的充分盤活與利用，將為廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來無限潛力?！?/p>

　　“集體建設(shè)用地或?qū)⒊蔀榘自茀^(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體?！苯普f，在國有土地資源緊缺、地價高的情況下，集體建設(shè)用地具備拆遷少、啟動快、成本低、合作方式多樣的優(yōu)點，因而成為產(chǎn)業(yè)投資商關(guān)注的焦點。

　　“農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)入市，土地供求格局會有變化。”與江浩持類似觀點的還有廣州市房地產(chǎn)研究中心主任謝昊，他認(rèn)為，在國有建設(shè)用地外，隨著農(nóng)村集體用地使用權(quán)入市，將可以滿足多層次的土地需求?！捌髽I(yè)也是各種層級都有，其需求也是多元化，土地的供應(yīng)要能滿足這方面的需求。農(nóng)村集體建設(shè)用地將不只是補充，而是一個重要的組成部分?！?/p>

　　分割出售要避免陷入“層層轉(zhuǎn)租”怪圈

　　繼馬務(wù)村之后，3月22日，白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)推出20宗召報批手續(xù)相對完善地塊，率先在廣州以發(fā)布會形式對村集體留用地開發(fā)進(jìn)行陽光招商?！榜R務(wù)村地塊推出后，不少村都非常關(guān)注并且熱情高漲?！绷捍淞嵴f。

　　馬務(wù)村的模式能否在更大范圍復(fù)制？在沙龍會上，梁翠玲也提出當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)存在的重、難點問題。她認(rèn)為，首先是村集體、村民對出讓工作的理解和接受程度，這決定能否順利通過民主表決?！爱吘故敲^過河，有些地方突破了現(xiàn)有政策的要求，當(dāng)時村民表決還是比較波折的，在公示完成后依然有村民不理解?！?/p>

　　“其次是原合作方的利益協(xié)調(diào)?！绷捍淞嵴f，即便企業(yè)與村集體已有合作，留用地建設(shè)還要在“三資”平臺進(jìn)行招投標(biāo)，如果有第三方介入，該如何對原有合作方的投入進(jìn)行補償？“在馬務(wù)村地塊中，好在原合作方與現(xiàn)合作方是同一家企業(yè)”。

　　不動產(chǎn)確權(quán)后能否分割出售，也成為本次沙龍的關(guān)注焦點?！霸隈R務(wù)村項目中，合作方以自營為主，暫時不需要考慮分割出售，但在其他項目中，例如太和鎮(zhèn)沙亭村的大型留用地項目——白云圣地汽博匯項目就很明確，合作方將建成汽車產(chǎn)業(yè)園并分割出售?！?/p>

　　這直接關(guān)系到村民的擔(dān)憂：會不會再次陷入“層層轉(zhuǎn)租”的怪圈？謝昊表示，是否分割出售最好是在村民表決的階段就提出來，如果不能或者只做批發(fā)不讓零售，比如一定要求整棟銷售，買家必然會壓價。

　　不過，謝昊認(rèn)為分割出售的問題并不復(fù)雜?！盁o論誰是買家，村里的管理難度其實比出租小。需要提醒的是，未來每次轉(zhuǎn)讓在合同中應(yīng)該把原有合同附上?！?/p>

　　馬務(wù)村地塊中，也為出讓期限屆滿的處理方式提供了一種思路。根據(jù)協(xié)議，出讓年限屆滿，合作方如需繼續(xù)使用該集體建設(shè)用地的，須在屆滿的一年前書面提交續(xù)期申請書，同意續(xù)期的，在同等條件下，合作方有優(yōu)先續(xù)期權(quán)；若合作方未申請續(xù)期或出現(xiàn)不能續(xù)期的，村民無償收回該集體建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)協(xié)議，合作方擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，由村民收回，但應(yīng)根據(jù)收回時建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價值并予以相應(yīng)補償，而合作方應(yīng)當(dāng)協(xié)助村民辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

　　■焦點

　　集體建設(shè)用地使用權(quán)入市如何突破融資瓶頸？

　　在馬務(wù)村出讓的地塊中，需一次性支出40年集體土地出讓期出讓金450萬元，但實際上，這只是證載使用權(quán)面積16229.62平方米的28.385%的份額出讓，合作方還須為出讓方配建物業(yè)，而配建費用接近3億元。

　　廣州市城發(fā)投資基金管理有限公司投資經(jīng)理任慧子認(rèn)為，實際上合作方承擔(dān)的投入比較大，再加上其融資渠道較難，后期管理成本比較高，從經(jīng)濟(jì)賬來算，企業(yè)進(jìn)入的門檻實際上非常高。

　　“留用地經(jīng)濟(jì)效益低，導(dǎo)致大型開發(fā)商參與的積極性不高?！本G地集團(tuán)投資發(fā)展部副總經(jīng)理陳美紅分析說，現(xiàn)行的農(nóng)村留用地指標(biāo)非常零散，難以實現(xiàn)業(yè)態(tài)集聚，開發(fā)規(guī)模比較小，對商業(yè)氛圍的培育比較緩慢。

　　“有開發(fā)商直接和村合作，通過租賃、以租代售的方式獲取收益，但回收周期比較慢，此外，集體用地與周邊國有土地在規(guī)劃的品質(zhì)上、經(jīng)營者的能力上都有差別，吸引的投資者多是小品牌的開發(fā)者，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)不大；一些物流等產(chǎn)業(yè)類企業(yè)，追求低成本的投入，可能會產(chǎn)生大量違章建筑，導(dǎo)致集體用地不能高效發(fā)揮，容易引起后期法律糾紛問題?！?/p>

　　“從今年5月1日起，將全面實施營改增，企業(yè)更愿意持有有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)?！标惷兰t說，合作方希望在后期的產(chǎn)權(quán)、分割、轉(zhuǎn)讓、預(yù)售等能有政策性突破，在抵押貸款方面，不像國有建設(shè)用地開發(fā)有成熟的融資體系，集體用地需要自有資金比較大，對開發(fā)商來說，缺乏明顯的利潤點；對開發(fā)商所面對的客戶而言，由于不能貸款，一次性投入比較高，也影響了客戶群。

　　盡管馬務(wù)村的合作方延汾公司也取得了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不動產(chǎn)權(quán)證書，但能否以此通過金融機構(gòu)融資，目前尚未有先例。“四大行可能就會比較謹(jǐn)慎，其它一些膽大的銀行或許愿意為其融資?！币晃粎藛T表示。

　　白云區(qū)城市更新局工作人員黃玲玲則建議，能否根據(jù)一定比例，將部分集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)成國有建設(shè)用地，開發(fā)商擁有該地塊產(chǎn)權(quán)，再以地塊進(jìn)行融資并用于集體建設(shè)用地的投入，“在避免私下交易的情況下，企業(yè)也是歡迎的，村民也是能接受的”。