一季度東莞房?jī)r(jià)上漲三成，成交量暴增1.2倍。對(duì)于一季度東莞房地產(chǎn)的火爆局面。據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2016年一季度東莞住宅網(wǎng)簽面積達(dá)304萬(wàn)平方米，月均成交量達(dá)100萬(wàn)平方米，成交量大幅刷新歷史同期紀(jì)錄，同比2015年增195%，同比2014年漲288%，是過(guò)去歷史同期最高值的2倍。瑞峰地產(chǎn)東莞研究部經(jīng)理李玲玲表示，“寬松政策+規(guī)劃預(yù)期+深圳客涌入”三駕馬車(chē)促成了此次東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)上首次跳躍式增長(zhǎng)。同時(shí)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，東莞房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一季度的快速增長(zhǎng)，基本達(dá)近期內(nèi)的“天花板”，將出現(xiàn)企穩(wěn)現(xiàn)象，短期內(nèi)持續(xù)攀升的空間有限。

　　供不應(yīng)求促房?jī)r(jià)上漲

　　一季度東莞樓市供不應(yīng)求，供求失衡促房?jī)r(jià)上漲。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，東莞住宅新增供應(yīng)189萬(wàn)平方米，同比去年上漲5%，同比2014年上漲124%。供需均創(chuàng)了歷史同期最高，但供需比僅為0.6：1，處于較嚴(yán)重的供不應(yīng)求，促房?jī)r(jià)快速上漲。一季度東莞一手住宅均價(jià)約11539元/平方米，同比大幅上漲29.9%。截至2016年3月底，東莞一手住宅庫(kù)存面積僅約272萬(wàn)平方米，連續(xù)12個(gè)月下滑，持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)創(chuàng)歷史之最，庫(kù)存量亦創(chuàng)歷史最低。按照過(guò)去半年的月均去化速度測(cè)算，消化庫(kù)存僅需要2.6個(gè)月，亦創(chuàng)歷史最短?！俺蛶?kù)存”這一局面短期內(nèi)難改觀，將會(huì)支撐二季度房?jī)r(jià)保持高位。

　　2015年以來(lái)東莞房?jī)r(jià)經(jīng)歷兩輪上漲行情。第一輪是2015年4-6月，主要導(dǎo)火線為“3·30”新政，即持續(xù)5年高壓的二套房政策宣告終結(jié)，樓市看漲預(yù)期大幅上升，此輪上漲行情更多為政策刺激所導(dǎo)致，房?jī)r(jià)出現(xiàn)理性穩(wěn)定上漲。第二輪是2015年11月至今，雖然此階段政策持續(xù)寬松，但主要因素為深圳客瘋狂入莞，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性跳躍式上漲。房?jī)r(jià)前十區(qū)域八成集中于臨深片區(qū)，16個(gè)鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)每平方米過(guò)萬(wàn)元，同比去年（7個(gè)）增加9個(gè)區(qū)域，增幅達(dá)1.3倍。

　　李玲玲認(rèn)為，去年下半年以來(lái)國(guó)、省、市相關(guān)去庫(kù)存利好房地產(chǎn)政策不斷出臺(tái)，加上東莞城市規(guī)劃利好的預(yù)期，及深圳客外溢東莞這三重利好疊加，導(dǎo)致東莞房地產(chǎn)短期內(nèi)快速火爆，但經(jīng)過(guò)前期的快速增長(zhǎng)，東莞房?jī)r(jià)基本已達(dá)“天花板”，基本短期內(nèi)均價(jià)將穩(wěn)定在11000-12000元/平方米。

　　值得注意的是，過(guò)去一年?yáng)|莞住宅新增量持續(xù)高位運(yùn)行，供應(yīng)主力片區(qū)隨著深圳客蔓延而轉(zhuǎn)移，剛開(kāi)始臨深片區(qū)大幅放量，持續(xù)主導(dǎo)東莞樓市供應(yīng)，隨著臨深片區(qū)被“掃蕩一空”，深圳客持續(xù)北擴(kuò)，松湖及濱海片區(qū)逐漸成為全市供應(yīng)主力，沉寂已久的大石龍片區(qū)亦迎來(lái)“春天”，3月住宅新增供應(yīng)量達(dá)21萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史單月新高。

　　大石龍及水鄉(xiāng)片區(qū)快速放量

　　據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，3月東莞住宅網(wǎng)簽面積達(dá)115萬(wàn)平方米，是以往歷史同期最高值的近2倍，自去年四季度開(kāi)始，除上月受春節(jié)假期影響住宅成交量沒(méi)突破百萬(wàn)平方米外，3月東莞住宅網(wǎng)簽量再次突破百萬(wàn)平方米，連續(xù)第12個(gè)月打破歷史同期成交量紀(jì)錄，過(guò)去一年?yáng)|莞住宅月均成交量達(dá)百萬(wàn)平方米。

　　但從市場(chǎng)推售情況來(lái)看，3月深圳客入市成交態(tài)勢(shì)沖高后迅速回落。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月東莞入市推售新品樓盤(pán)超過(guò)20個(gè)，3月每個(gè)周末均迎來(lái)一波項(xiàng)目推售新品入市，3月中上旬東莞日光盤(pán)頻現(xiàn)，深圳客在眾多項(xiàng)目推售新品下瘋狂入市，量?jī)r(jià)飛漲呈現(xiàn)一種非理性狀態(tài)，至月中東莞樓價(jià)漲至“天花板”，同時(shí)媒體曝光個(gè)別樓盤(pán)亂象，給瘋狂入市的深圳客潑了一盆冷水，加之月底一線城市樓市調(diào)控收緊，深圳客觀望情緒漸濃，東莞在售項(xiàng)目來(lái)訪量迅速大幅下滑，下旬雖眾多項(xiàng)目新品入市，但前期頻出的“日光盤(pán)”現(xiàn)象霎時(shí)間銷(xiāo)聲匿跡，欲沖高入市的項(xiàng)目亦難以達(dá)到銷(xiāo)售預(yù)期，3月東莞樓市銷(xiāo)售在急劇升溫中急轉(zhuǎn)而下。

　　據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，一季度東莞住宅成交結(jié)構(gòu)中，90-110平方米產(chǎn)品成交持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)，占比達(dá)37%，60-90平方米產(chǎn)品成交占比達(dá)22%，110-145平方米產(chǎn)品成交占比達(dá)17%。一季度東莞七大片區(qū)中，濱海片區(qū)及松湖片區(qū)住宅成交量均超過(guò)60萬(wàn)平方米，全市總量占比均達(dá)兩成。

　　另外，隨著深圳客的持續(xù)北擴(kuò)，東莞片區(qū)成交集中度亦明顯下滑。從3月東莞七個(gè)片區(qū)住宅成交情況亦可看出，隨著臨深片區(qū)幾近“斷貨”，濱海及松湖片區(qū)占據(jù)成交主導(dǎo)，而大石龍片區(qū)及水鄉(xiāng)片區(qū)成交量顯著提升，大石龍片區(qū)3月住宅成交量排至七大片區(qū)第二位，水鄉(xiāng)片區(qū)排至第四位，而歷來(lái)成交的排頭兵臨深片區(qū)因貨量問(wèn)題僅排至第五位。

　　庫(kù)存減少 價(jià)格調(diào)整有限

　　3月各鎮(zhèn)街住宅成交面積排行中，沙田以12萬(wàn)平方米成交量排至首位，石龍以約9萬(wàn)平方米成交量居第二，厚街以約7萬(wàn)平方米成交量排第三。住宅成交面積排行前列均不見(jiàn)鳳崗、塘廈、虎門(mén)等明星鎮(zhèn)街，沙田、石龍等“洼地”強(qiáng)勢(shì)逆襲。

　　自去年年末開(kāi)始，東莞樓市成交價(jià)格便開(kāi)始飛漲模式，3月作為節(jié)后首月，迎來(lái)年后第一波推售熱潮，在連月成交熱度高漲下，房企入市項(xiàng)目紛紛再次大幅拉高定價(jià)，3月入市項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格均暴漲。據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，3月東莞住宅網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到12025元/平方米，普通住宅（洋房+公寓）網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)10857元/平方米，再次刷新歷史單月新高，全市洋房網(wǎng)簽均價(jià)過(guò)萬(wàn)的鎮(zhèn)街達(dá)到16個(gè)。另外，除前期鳳崗、虎門(mén)、松山湖等鎮(zhèn)街個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所上漲外，前期的價(jià)格洼地開(kāi)始快速追漲，3月各鎮(zhèn)等洋房網(wǎng)簽均價(jià)環(huán)比中，大嶺山以55%的上漲幅度排在首位，其次是沙田及大朗，環(huán)比上漲幅度達(dá)23%。

　　中原地產(chǎn)東莞市場(chǎng)研究總監(jiān)車(chē)德銳認(rèn)為，在眾多項(xiàng)目瘋狂提價(jià)入市下，東莞樓價(jià)沖頂滯漲已現(xiàn)端倪，后市回調(diào)壓力劇增。一方面，3月眾多樓盤(pán)大幅提價(jià)入市，個(gè)別樓盤(pán)甚至單日上漲幾千元一平方米，已快速透支樓價(jià)上漲潛力，莞深樓價(jià)差距快速縮小，并擠壓掉深圳投資客的投資利潤(rùn)空間。另一方面，在東莞樓價(jià)沖頂，同時(shí)3月底一線城市樓市調(diào)控收緊，深圳客觀望情緒漸濃，東莞在售項(xiàng)目來(lái)訪量大幅下滑。3月入市推售項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況已現(xiàn)分水嶺，3月中上旬項(xiàng)目推售入市紛紛售罄，而下旬“日光盤(pán)”難現(xiàn)；再次，3月底在市場(chǎng)急變下，亦開(kāi)始有個(gè)別項(xiàng)目低于預(yù)期價(jià)格入市，但銷(xiāo)量仍不及預(yù)期。但東莞住宅存量仍不斷刷新低，截至3月底，東莞住宅存量?jī)H有328萬(wàn)平方米，再次刷新10年以來(lái)單月錄得低位，按照過(guò)去12個(gè)月消化速度，目前東莞住宅存量消化周期僅為3個(gè)月，處于嚴(yán)重供不應(yīng)求狀態(tài)，這一局面將導(dǎo)致東莞房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)有限。

　　本版采寫(xiě)：南方日?qǐng)?bào)記者 郝金朋（除署名外）