東莞完成省里“3年內(nèi)商品房去庫存40萬平方米”壓力不大

　　廣州日報訊 （記者蔣幸端）在央行發(fā)布降準(zhǔn)0.5%的同時，省政府也印發(fā)《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案(2016年-2018年)》及五個行動計劃的通知。根據(jù)通知要求，3年內(nèi)東莞商品房去庫存任務(wù)為40萬平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，東莞完成這個去庫存的任務(wù)壓力不大，尤其是在住宅方面，按照之前12個月的走貨速度，東莞消化目前的住宅庫存量僅需4個月。

　　【降準(zhǔn)】

　　深圳投資客或拋售房源

　　央行降準(zhǔn)將給樓市的買賣雙方增強入市信心，開發(fā)商的市場預(yù)期也將更高，購房者積極入市，利于市場延續(xù)活躍的交投氛圍。東莞中原地產(chǎn)市場研究部分析認(rèn)為，央行降準(zhǔn)后，銀行的資金更加寬裕，貸款利率也會出現(xiàn)折扣優(yōu)惠，9折等折扣優(yōu)惠將現(xiàn)市場，從而直接降低購房者的貸款成本，加速購房者入市步伐。

　　不過，該研究部指出，央行降準(zhǔn)更有利于股市。目前，股市低位與樓市高位形成反差，降準(zhǔn)后，投資資金將從樓市回到股市。該研究部稱，特別是深圳的投資客，其對樓市的投資預(yù)期或?qū)⒔禍?。面對高企的東莞臨深片區(qū)房價，深圳投資客或會拋售手中房源，將資金投向股市。雖然自住的深圳客還會繼續(xù)流入東莞，但深圳客的購房需求將有所減弱。

　　【去庫存】

　　完成任務(wù)壓力不大

　　根據(jù)省政府的通知，到2018年，全省各地級以上市商品房去庫存周期要基本控制在16個月以內(nèi)，其中2016年~2018年東莞的去庫存任務(wù)為住宅10萬平方米、非住宅30萬平方米。

　　天為大數(shù)據(jù)研究中心表示，東莞完成這個任務(wù)的壓力并不大。據(jù)其統(tǒng)計，目前東莞住宅去庫存的周期僅為4個月左右，不過非住宅商品房的去庫存壓力相對較大。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計，目前東莞住宅類商品房的庫存約為320萬平方米，非住宅類商品房的庫存約為350萬平方米。

　　對于上述新政的落地問題，天為大數(shù)據(jù)研究中心稱，目前在東莞，不少政策已經(jīng)落地，如國家調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策等均已落地。不過“居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例降低為20%”則暫未在東莞落地，目前仍執(zhí)行原來的“首付款比例25%”。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這是因為去年以來東莞樓市成交火爆所致。

　　至于“商品住房項目停止實施90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，記者了解到，該政策在市場上早已名存實亡，目前新建樓盤中，滿足改善型需求的大戶型已占很大比例。

　　●政策要點

　　央行宣布3月1日起普遍下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。

　　將全省各市分為4種類型，實行“一類一策”去庫存政策，其中東莞為二類城市，3年內(nèi)商品房去庫存任務(wù)為40萬平方米。

　　3月底前各市要出臺新政的落地細(xì)則。經(jīng)廣東市場利率定價自律機制確定的地區(qū)，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例降低為20%。

　　■市場觀察

　　面對自住客 定價要理性

　　2月，在一系列利好政策的刺激下， 一線城市的開發(fā)商抓住機會快速出貨，上海、廣州等地的不少樓盤開盤即現(xiàn)“日光盤”，購房現(xiàn)場人氣火爆。春節(jié)過后，一線城市樓市也已率先回暖，而在這種氛圍中，東莞的樓市則較為平淡，春節(jié)后幾周住宅成交出現(xiàn)價漲量跌的現(xiàn)象。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)市場研究部介紹，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是因為開發(fā)商捂盤惜售心態(tài)太強，他們抱著高預(yù)期的心態(tài)在觀望，定價也往往高于市場價格；另一方面，東莞樓市供應(yīng)緊缺的局面目前還無法緩解，開發(fā)商捂盤惜售與市場供應(yīng)緊缺的矛盾持續(xù)惡化。

　　對于東莞房價的快速上漲，合富輝煌東莞市場研究部表示，莞深同城化日漸加速，深圳客頻頻來搶購東莞的房子，致使不少樓盤漲價明顯。如卓越蔚藍(lán)山，從去年12月到本月，從首推到加推、再加推，3個月的時間里，聯(lián)排別墅已售罄，均價更是從每平方米2.8萬元升至4萬元。此外，東莞在售房源庫存量少，新增供應(yīng)不足，這也支撐房價繼續(xù)堅挺。如保利中惠悅城，去年11月首次開盤定價9300元/平方米，目前已漲到1.4萬元/平方米，上漲近50%。

　　由于房價過快上漲，深圳購房者開始擔(dān)心投資價值被透支而陷入觀望，東莞部分區(qū)域住宅成交量明顯放緩。東莞中原地產(chǎn)市場研究部分析認(rèn)為，今年的樓市成交量將會從去年的高位有所回落，市場需求有所減弱，上半年借助政策利好，市場有望延續(xù)活躍的交投氛圍，因此上半年是開發(fā)商出貨的好時機。

　　該研究部認(rèn)為，當(dāng)前東莞樓市供應(yīng)緊缺，市場上但凡有貨，基本上就能走貨，開發(fā)商應(yīng)該抓住這個機遇將手中貨量及時消化。同時，因為股市低位將會吸引投資者的資金進(jìn)場，投資客需求將減弱，自住客則積極入市，但對價格，自住客敏感性更高，開發(fā)商應(yīng)理性定價，抓住上半年的機會快速出貨，這才是王道。