快評(píng)

　　龔名揚(yáng)

　　在過去一周，東莞住宅成交2676套，環(huán)比上周上升15.54%。雖然從數(shù)字上看成交量還是有所提升，但據(jù)東莞中原研究部的監(jiān)測顯示，這主要受松湖碧桂園個(gè)盤拉動(dòng)，若將松湖碧桂園簽約的803套住宅剔除，上周住宅樓市交易量僅為1873套，環(huán)比大幅下降19%。

　　數(shù)據(jù)顯示，東莞上周住宅成交超過20套的項(xiàng)目數(shù)明顯減少，從環(huán)比的31個(gè)減少到24個(gè)，成交過百套的項(xiàng)目數(shù)也僅剩下兩個(gè)，熱銷盤已經(jīng)連續(xù)兩周縮減，市場持續(xù)降溫。

　　事實(shí)上，這一趨勢在3月樓市一度過熱之后已經(jīng)出現(xiàn)了。

　　元宵節(jié)后東莞住宅樓市成交量迅速增加，“日光盤”頻現(xiàn)。由于深圳房價(jià)飛速攀升，再加上中介推波助瀾，使得深圳客持續(xù)組團(tuán)來莞買房。今年一季度東莞的住宅成交量雖然環(huán)比去年四季度下降16.42%，但同比大幅增長127.23%。

　　不過在3月下旬，這一局面迅速轉(zhuǎn)變，市場出現(xiàn)明顯的降溫。據(jù)筆者了解，3月下旬購房客來訪量大幅下滑，很多項(xiàng)目的訪客降幅超過30%，甚至腰斬。與此同時(shí)，很多項(xiàng)目的認(rèn)購成績明顯驟降，推貨的項(xiàng)目解籌情況普遍較差，“日光盤”不再。甚至有不少業(yè)內(nèi)人士斷言，東莞的樓市均價(jià)已經(jīng)觸摸到了階段性的“天花板”。

　　要做出這樣的判斷其實(shí)并不難。3月東莞單月的樓價(jià)環(huán)比漲幅高達(dá)6.72%，高居百城樓價(jià)漲幅排行榜之首，支撐這個(gè)數(shù)字的，其實(shí)是高房價(jià)和中介推動(dòng)下的深圳客恐慌式購房。而在春節(jié)后瘋狂入市的這波深圳客多以投資為主。深圳作為東莞樓市的最大客源地，其一舉一動(dòng)都會(huì)對(duì)東莞的樓市產(chǎn)生直接的影響。

　　從3月下旬開始，一方面，東莞的樓價(jià)由于中介炒房哄抬房價(jià)以及首付貸被打擊限制，這挫傷了深圳客的信心，讓他們進(jìn)入觀望階段；另一方面，深圳出臺(tái)新的調(diào)控政策，評(píng)估價(jià)普遍上調(diào)超50%，這使得二手房交易者承擔(dān)的稅費(fèi)成本大幅增加，從而使得深圳的樓市開始出現(xiàn)降溫跡象，這使得很多原本急著出手的深圳人重新考慮。

　　讓深圳客變得更理性的，無疑是房地產(chǎn)“因城施策”的調(diào)控方針。一些庫存量高的城市，出臺(tái)了購房補(bǔ)貼等鼓勵(lì)政策，和這些城市所不同的是，東莞的樓市庫存量一直偏低，去年起被快速消化以至于一度告急。此前，部分熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策抑制樓市過熱，措施包括差別化住房信貸政策、打擊首付貸、加嚴(yán)資格審核等。而短期樓市的快速升溫，使得購房者對(duì)東莞政策調(diào)控預(yù)期也越來越強(qiáng)。

　　當(dāng)前東莞的房價(jià)在短期內(nèi)被快速推高，造成的后果是房價(jià)與東莞本地購買力嚴(yán)重脫節(jié)。而東莞人向來比較理性，預(yù)計(jì)本地客戶多抱觀望心態(tài)等待樓市調(diào)整的出現(xiàn)。

　　在以上多方面因素疊加之下，東莞樓價(jià)短期內(nèi)要繼續(xù)攀升，已經(jīng)不具備基本條件。沒有只漲不跌的市場，筆者認(rèn)為，東莞的樓市在二季度將會(huì)出現(xiàn)價(jià)值回歸，成交量會(huì)逐漸回落并出現(xiàn)平穩(wěn)，而住房均價(jià)也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

　　對(duì)于有自主需求的購房者而言，雖然短期內(nèi)不太可能出現(xiàn)樓價(jià)的大幅調(diào)整，但這畢竟算是個(gè)好消息。而對(duì)于開發(fā)商而言，逐漸冷靜的市場也并非壞事，只要合理定價(jià)和適當(dāng)促銷，也能夠吸引一定的客源。

　　從長遠(yuǎn)來看，短期過熱的市場猶如飲鴆止渴，可持續(xù)發(fā)展才是正道。