三四線樓市仍在加杠桿 熱點(diǎn)城市調(diào)控或產(chǎn)生需求外溢效應(yīng)

　　本報(bào)記者 王海春 上海報(bào)道

　　上海深圳因房?jī)r(jià)上漲過快而忙著調(diào)控的時(shí)候，一大批三四線城市卻在為怎么去庫存而著急。為激發(fā)購房需求，包括?？?、沈陽、寧波等多個(gè)城市近期先后啟動(dòng)了去庫存的一系列政策措施。

　　分析人士認(rèn)為，一線城市房地產(chǎn)的過熱，和對(duì)投資需求的控制，可能會(huì)傳導(dǎo)到北上廣深周邊的城市，以及部分具有發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市。而這些措施會(huì)起到一定的作用，也將與購房的需求有一定關(guān)系。

　　多地出招鼓勵(lì)購房

　　3月31日?？诔雠_(tái)政策，在?？诠ぷ鞑⒗U納三年社保的大學(xué)生，在?？谫彿孔罡呖色@2萬元的補(bǔ)貼。

　　相比海口的購房補(bǔ)貼政策，沈陽的新政策力度要大得多。沈陽市3月28日出臺(tái)多達(dá)22條的樓市新政，新政策的核心，就是想盡辦法鼓勵(lì)購房。樓市新政中，沈陽市政府不但啟用了稅收優(yōu)惠、提高公積金貸款額、財(cái)政補(bǔ)貼，還提出一系列鼓勵(lì)畢業(yè)學(xué)生群體的購房政策。

　　據(jù)新的政策，在沈陽購買住房契稅稅率超過1%的部分，將由財(cái)政給予補(bǔ)貼。首次申請(qǐng)公積金貸款最低首付比例降至10%；購買二套房的首付比例降至20%。公積金的最高貸款額度，也提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。

　　為挖掘新需求，沈陽在新政中將目光瞄準(zhǔn)了學(xué)生群體。沈陽提出將支持高校、中職在校生和畢業(yè)生購房，這部分群體購買新房的，不但給予200元平方米的獎(jiǎng)勵(lì)政策，還將給予契稅的全額補(bǔ)貼。

　　寧波3月25日出臺(tái)去庫存政策的力度，并不比沈陽要小多少。

　　除了將二套房最低首付比例降至三成，寧波還把對(duì)商業(yè)辦公用房購房補(bǔ)貼比例提高到80%，而購房按契稅額度50%給予補(bǔ)貼的政策，也將延長(zhǎng)至今年年底。

　　寧波雖然沒有鼓勵(lì)學(xué)生群體購房的措施，但卻看到了農(nóng)民工的潛在需求，并試圖通過購房入戶來鼓勵(lì)購房。

　　按最新的政策，寧波在積極擴(kuò)大住房公積金覆蓋面的時(shí)候，還將結(jié)合本地實(shí)際出臺(tái)適當(dāng)?shù)馁彿柯鋺粽?，以鼓?lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。在貸款政策方面，寧波將加快推進(jìn)就業(yè)農(nóng)民工建立繳納住房公積金，建繳住房公積金的農(nóng)民工，可以享受與寧波市民同等待遇的公積金貸款政策。

　　就為何出臺(tái)鼓勵(lì)購房政策，寧波市住建委黨委副書記諸國平在當(dāng)天的發(fā)布會(huì)上表示，這與寧波樓市去庫存壓力較大有關(guān)。

　　“寧波目前尚有9萬套住宅待售，這些房源去化完至少需要16個(gè)月。因此政府出臺(tái)了多項(xiàng)政策，支持 老百姓 購房。”諸國平說。

　　沈陽、寧波啟動(dòng)鼓勵(lì)購房政策前不久，撫州、杭州等地，也先后出臺(tái)了鼓勵(lì)購房的去庫存政策。

　　減杠桿，加杠桿

　　對(duì)于當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特征，業(yè)界人士認(rèn)為城市分化的背后，城市間的調(diào)控也出現(xiàn)了分化：一線樓市在減杠桿，三四線仍在加杠桿。

　　一家投資公司高層向記者表示，二套房首付比便最低降到三成、降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度等手段，其實(shí)都是加杠桿的作法。

　　“所謂場(chǎng)外配資及首付貸，所能起到的杠桿是很小的，首付貸與銀行商業(yè)貸款、公積金貸款的杠桿，根本不在一個(gè)能量等級(jí)上。也正是因此，無論是商業(yè)貸還是公積金降首付的作法，都將對(duì)三四線城市去庫存起到不小的作用，因?yàn)楦嗟娜丝梢杂帽却饲案俚氖赘顿Y金進(jìn)入買房的行列?！鄙鲜鐾顿Y界人士說。

　　同策房產(chǎn)分析師認(rèn)為，三四線城市政府對(duì)樓市加杠桿，也是不得以而為之。

　　高力國際咨詢部一位人士表示，土地出讓金是地方財(cái)務(wù)最主要的收入來源之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開發(fā)商沒有投資意愿，受到影響的不僅是土地賣不出去、地方的財(cái)政收入下滑，也可能會(huì)加大地方償還地方債的壓力。

　　仲量聯(lián)行研究部經(jīng)理周志鋒表示，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，與三四線城市形成鮮明的反差?！斑@固然說明三四線城市的壓力仍然非常大，但也讓一些臨近核心一二城市的地方看到了機(jī)會(huì)，想讓更多的需求進(jìn)入自己所在的城市。我們預(yù)計(jì)今年三四線城市仍將有去庫存的政策陸續(xù)出臺(tái)?！敝苤句h說。

　　其實(shí)需求的外溢已經(jīng)有所顯現(xiàn)。

　　深圳3月25日晚上發(fā)布新政后，距深圳不遠(yuǎn)的東莞樓市就出現(xiàn)上揚(yáng)。位于東莞松山湖的一個(gè)項(xiàng)目26日推售約了1600套新房，而開盤當(dāng)天吸引了近萬人購房，除東莞本地的購房者，有相當(dāng)一部分購房者來自深圳。

　　高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，一線城市的調(diào)控，可能會(huì)產(chǎn)生更多需求的外溢效應(yīng)。

　　“一線房?jī)r(jià)的上漲是以剛需和改善需求為基礎(chǔ)的，但這一波上漲中明顯帶進(jìn)來不少投資甚至投機(jī)的需求。相當(dāng)一部分資金在尋找出路。去年的股災(zāi)仍讓不少投資心有余悸，一線樓市如果沒有投資機(jī)會(huì)，這部分資金一定會(huì)在距一線城市輻射范圍內(nèi)的城市，或一些產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有潛力的城市尋找機(jī)會(huì)?！碧K鑫表示。