降溫初現(xiàn) 一線(xiàn)樓市起波瀾

　　熱點(diǎn)城市集中調(diào)控去杠桿

　　■本報(bào)記者 陳小瑛 楊仕省 王海春

　　深圳、北京、上海報(bào)道

　　在大部分二三四線(xiàn)城市還在努力去庫(kù)存的情況下，樓市過(guò)熱的城市開(kāi)始集中收緊調(diào)控。

　　3月25日，上海出臺(tái)了被稱(chēng)為史上最嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，深圳、南京、武漢等多城市調(diào)控政策接踵而至。記者采訪(fǎng)獲悉，北京相關(guān)部門(mén)也在開(kāi)會(huì)研究穩(wěn)定樓市的舉措，并有相關(guān)的政策儲(chǔ)備。

　　盡管市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)瘋漲的城市已有調(diào)控預(yù)期，但即日起執(zhí)行的果斷，仍讓市場(chǎng)措手不及。《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，深圳、上海等市場(chǎng)購(gòu)房熱情在新政后立即熄火，新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率明顯降低，且定價(jià)低于預(yù)期，二手房市場(chǎng)業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)，低于市場(chǎng)價(jià)幾十萬(wàn)元甩賣(mài)的房源開(kāi)始不斷增加。

　　部分市場(chǎng)熄火

　　就在3月25日晚上9點(diǎn)，調(diào)控政策出臺(tái)前幾小時(shí)，深圳有開(kāi)發(fā)商聞風(fēng)而動(dòng)，位于龍華新區(qū)的潛龍公館提前通知客戶(hù)解籌，但由于新政預(yù)期，選房者與棄購(gòu)者對(duì)半。

　　果然，緊隨上海之后，深圳趕在深夜11時(shí)公布了政策，規(guī)定“非深圳戶(hù)籍購(gòu)房社?！?改3’”以及“首套貸款還清后二套房首付三成改四成”。雖然力度遠(yuǎn)不及上海嚴(yán)厲，但突擊未給市場(chǎng)任何緩沖期，令開(kāi)發(fā)商和部分投資客手忙腳亂。

　　記者在3月27日潛龍公館開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)參與搖號(hào)選房發(fā)現(xiàn)，新政策的實(shí)施確實(shí)對(duì)深圳購(gòu)房的熱情起到了抑制作用，開(kāi)發(fā)商以均價(jià)5.3萬(wàn)元/平米帶精裝修開(kāi)盤(pán)，低于此前的預(yù)期價(jià)格，但銷(xiāo)售率卻只有六七成左右，相比之下，周邊二手房?jī)r(jià)格已普遍在5.8萬(wàn)-6.5萬(wàn)元/平米之間。

　　“價(jià)格確實(shí)不貴，但新政剛出臺(tái)，還是先觀(guān)望下?！爆F(xiàn)場(chǎng)投資客占比較多，幾位投資客告訴記者，深圳房?jī)r(jià)一年翻番，調(diào)控后短期跌的可能性更大。

　　“如果早開(kāi)盤(pán)一個(gè)月，五六萬(wàn)的價(jià)格早就是日光盤(pán)了。”潛龍公館的有關(guān)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

　　3月下旬以來(lái)，雖然政府沒(méi)有正式出臺(tái)調(diào)控政策，但有關(guān)部門(mén)先是打擊“首付貸”，后是禁止“眾籌炒房”，深圳樓市實(shí)際上已彌漫著滯漲氛圍，買(mǎi)家開(kāi)始觀(guān)望，房子也不好賣(mài)了。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，二套首付調(diào)高至四成影響較大，尤其是針對(duì)快進(jìn)快出的短線(xiàn)炒家，只要市場(chǎng)橫盤(pán)，就要虧利息，接下來(lái)半年到年底，絕對(duì)會(huì)有短炒投資者讓利出貨，樓市將處于動(dòng)蕩期。

　　據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，在3月第四周，深圳中原經(jīng)理指數(shù)直接跌到了2014年9月以來(lái)的最低點(diǎn)，深圳有兩成業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)，而低于市場(chǎng)價(jià)幾十萬(wàn)元的、屬于急賣(mài)的筍盤(pán)也在增多，有的最高可以比市場(chǎng)價(jià)低10%。

　　同樣，上海調(diào)控新政落地的首周，樓市也出現(xiàn)明顯降溫，新房和二手房成交量均有所下降，并且隨著近期二手房市場(chǎng)降價(jià)賣(mài)房業(yè)主的增多，場(chǎng)內(nèi)觀(guān)望氣氛有所抬頭。

　　北京因限購(gòu)政策最嚴(yán)，去年市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升未出現(xiàn)暴漲，2015年北京新房成交均價(jià)為2.72萬(wàn)元/平米，同比上漲近10%。在四個(gè)一線(xiàn)城市中，廣州較為例外，市場(chǎng)還在為去庫(kù)存發(fā)愁，房?jī)r(jià)不見(jiàn)起色，政府有心放松限購(gòu)政策但未被允許，市場(chǎng)仍不溫不火。

　　熱點(diǎn)城市去杠桿

　　此輪房?jī)r(jià)暴漲的城市，除了房子供不應(yīng)求外，與樓市不斷加杠桿，以及場(chǎng)外配資參與投機(jī)密不可分。

　　深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒撰文透露，深圳投資性購(gòu)房的比例從20%上升至2015年底的40%，甚至更高。

　　“大部分投資客是有房的人，將一套房賣(mài)掉，錢(qián)套出來(lái)?yè)Q作兩套房首付，再?gòu)你y行做高貸，或者先用過(guò)橋資金將房子紅本贖回后，到銀行做抵押貸款買(mǎi)房，還有通過(guò)從不同銀行做三五十萬(wàn)元消費(fèi)貸款湊齊首付的投資者，月供也是依靠從銀行套錢(qián)出來(lái)?！鄙钲谝晃毁Y深投資客說(shuō)，與股市一樣，深圳房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)炒高主要就是靠不斷加杠桿。

　　深圳市規(guī)土委人士稱(chēng)，政府并不希望房?jī)r(jià)大起大落，去杠桿打擊投資客短炒行為，是深圳此次調(diào)控的主要目的。

　　房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的熱點(diǎn)城市都在積極去杠桿，早在3月18日，蘇州就因庫(kù)存僅剩3個(gè)月，率先出臺(tái)了“蘇十條”，限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。3月25日，央行南京分行與銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局也聯(lián)合發(fā)布通知，要求全省金融部門(mén)落實(shí)差別化個(gè)人住房信貸政策，嚴(yán)審購(gòu)房人首付款比例、首付資金來(lái)源。同一日，武漢市也發(fā)布公積金貸款新政等。

　　戴德梁行住宅部董事伍惠敏認(rèn)為，上海樓市新政中，提高外地戶(hù)口購(gòu)房社保年限，意在過(guò)濾中短期、穩(wěn)定性相對(duì)較差的外地客群，控制涌入上海住宅市場(chǎng)的資金，上海新政將擠干投機(jī)投資的水分。

　　“北京未來(lái)政策的調(diào)整要看市場(chǎng)走勢(shì)。”北京市住建委主任徐賤云日前表態(tài)說(shuō)，從目前情況來(lái)看，北京的限購(gòu)政策沒(méi)有取消的理由。記者向北京市各區(qū)住建部門(mén)求證獲悉，北京將堅(jiān)持現(xiàn)有的限購(gòu)政策，以穩(wěn)為主。

　　資金涌向去庫(kù)存城市

　　隨著熱點(diǎn)城市的政策逐漸收緊，此前集中在這些地區(qū)的投資客，還在繼續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊城市。最近一年來(lái)，臨近深圳的東莞、惠州樓市再次涌現(xiàn)繼2010年之后的第二波購(gòu)房熱潮。

　　據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年2月東莞住宅成交面積同比大增194%，連續(xù)第11個(gè)月創(chuàng)下歷史同期高位。另有數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，惠州單月銷(xiāo)售面積已達(dá)到164萬(wàn)平米，創(chuàng)下新高，根據(jù)廣東省3月初的去庫(kù)存任務(wù)，到2018年，3年間任務(wù)為165萬(wàn)平米，但惠州僅用1個(gè)月就完成了3年的去庫(kù)存任務(wù)。

　　隨著成交量的攀升，一年來(lái)，不少新樓盤(pán)價(jià)格也在跟隨深圳翻番。3月29日，惠州房管局對(duì)于高燒的惠州樓市出臺(tái)相關(guān)降溫措施，成為廣東省首個(gè)對(duì)樓市高燒采取降溫措施的三線(xiàn)城市。

　　上海調(diào)控政策的收緊對(duì)于后市的影響，蘇鑫也認(rèn)為，將產(chǎn)生市場(chǎng)溢出效應(yīng)，使大量投資需求外溢到長(zhǎng)三角周邊城市，從而加速催火昆山、蘇州、杭州等周邊城市，接下來(lái)的需求可能會(huì)有不同程度的快速增長(zhǎng)。

　　“在北京限購(gòu)未松、通州限購(gòu)從嚴(yán)的大勢(shì)下，也讓投資客篤定加碼布局北三縣（廊坊市下轄的三河、大廠(chǎng)、香河）的項(xiàng)目?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京五環(huán)內(nèi)的房子越來(lái)越少，買(mǎi)房者向東移的趨勢(shì)明顯，越過(guò)通州，直奔環(huán)京周邊縣。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三河燕郊的房?jī)r(jià)目前已漲至近2萬(wàn)/平米，與一年前約萬(wàn)元的單價(jià)相比，房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到100%，這也迫使周邊城市開(kāi)始防范樓市炒作。廊坊市政府3月27日透露，為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣（市）住房?jī)r(jià)格，廊坊市研究了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的若干措施，即將公布。3月28日下午的京津冀協(xié)同投資招商會(huì)議上，參會(huì)的廊坊官員證實(shí)了上述消息。