國(guó)際大都市匯集全球人才、創(chuàng)意和投資，在各國(guó)脫穎而出，成為世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)。這些大都市的房?jī)r(jià)也高得令人咋舌。最近一項(xiàng)調(diào)查顯示，多座國(guó)際大都市的房?jī)r(jià)三年來(lái)持續(xù)高位增長(zhǎng)，領(lǐng)跑其所在國(guó)家城市房?jī)r(jià)，令普通居民不堪重負(fù)。

　　【房?jī)r(jià)漲不停】

　　英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》周刊4月1日發(fā)布其最新調(diào)查結(jié)果顯示，過(guò)去3年里，倫敦、舊金山、溫哥華和斯德哥爾摩等城市的房?jī)r(jià)以年均13%的速度增長(zhǎng)，而它們所在國(guó)家的房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)水平僅為7.5%。

　　這項(xiàng)調(diào)查還在去年追蹤了26個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)水平，發(fā)現(xiàn)計(jì)入通貨膨脹因素后，有20個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)5.1%。位于這些國(guó)家的大城市的房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)水平則達(dá)到8.3%。

　　高房?jī)r(jià)令當(dāng)?shù)鼐用裨孤曒d道。去年的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，在阿姆斯特丹、柏林、倫敦、巴黎、斯德哥爾摩和蘇黎世等城市，只有不到九分之一的居民認(rèn)為找到價(jià)錢(qián)合理的居所并不難。上述城市的房?jī)r(jià)3年來(lái)維持6.5%的年均增長(zhǎng)速度，而它們所在國(guó)家的房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)水平只有3.2%。

　　房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，令普通居民難以負(fù)擔(dān)。倫敦一向以高房?jī)r(jià)著稱(chēng)。在2002年至2012年期間，倫敦一套住房的平均售價(jià)七倍于這個(gè)城市的平均年薪，如今則已增長(zhǎng)至12倍。

　　受房?jī)r(jià)拖累，較之英國(guó)其他地方，倫敦人收入增長(zhǎng)有限。表面上看來(lái)，倫敦人應(yīng)該過(guò)得不錯(cuò)。2008年金融危機(jī)以來(lái)，倫敦每戶人家稅后收入實(shí)際增長(zhǎng)2%(已經(jīng)計(jì)入通貨膨脹因素)，在英國(guó)全國(guó)屈指可數(shù)。

　　然而，工資漲了，房?jī)r(jià)也漲了。目前，倫敦每套住宅均價(jià)50萬(wàn)英鎊(約73萬(wàn)美元)，接近全國(guó)平均水平的三倍。英國(guó)智庫(kù)“決心基金”分析認(rèn)為，如果計(jì)入房貸和租金上漲的影響，倫敦人的收入比金融危機(jī)前平均減少4.3%，在全國(guó)墊底。

　　【工資漲了，房?jī)r(jià)漲】

　　大都市的房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，主要由需求驅(qū)動(dòng)。

　　不少集合衛(wèi)星城市的大城市近年來(lái)人口增長(zhǎng)迅速，有大批90后和零零后年輕人前來(lái)安家置業(yè)。蘇黎世每5名居民中有兩人出生在瑞士以外，當(dāng)?shù)?4%的居民年齡在20歲到44歲之間。

　　這類(lèi)新興大城市的特點(diǎn)是勞動(dòng)力緊缺，因此收入增長(zhǎng)較快。在舊金山和斯德哥爾摩，失業(yè)率比全國(guó)平均水平低一個(gè)百分點(diǎn)。

　　除了居住需求，房?jī)r(jià)也受可支配收入、利率水平和其他資產(chǎn)回報(bào)率影響。不少國(guó)際大都市是海外置業(yè)和資產(chǎn)保值的首選。

　　2000年至2006年期間，美國(guó)和英國(guó)的房?jī)r(jià)基本維持相似的上升軌跡。金融危機(jī)之后，兩者表現(xiàn)大相徑庭，美國(guó)房?jī)r(jià)逐漸回落正常，英國(guó)房?jī)r(jià)則在短暫停滯之后持續(xù)走高。

　　究其原因，與英國(guó)首都倫敦的吸引力不無(wú)關(guān)系。倫敦地產(chǎn)中介薩維爾斯的數(shù)據(jù)顯示，城內(nèi)近半豪宅由外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)。

　　投資大城市的房產(chǎn)，往往回報(bào)不錯(cuò)。摩根士丹利資本國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，溫哥華房產(chǎn)2015年凈回報(bào)率達(dá)11%，高出加拿大整體樓市三個(gè)百分點(diǎn)。

　　高房?jī)r(jià)也與一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活力相關(guān)。舊金山樓市走向與當(dāng)?shù)丶夹g(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，自2008年以來(lái)房?jī)r(jià)與納斯達(dá)克指數(shù)變動(dòng)趨于同步。自2012年觸底以來(lái)，硅谷房?jī)r(jià)已經(jīng)增長(zhǎng)73%，而全美房?jī)r(jià)整體增長(zhǎng)僅31%。

　　【房?jī)r(jià)多少算合理?】

　　針對(duì)市場(chǎng)需求推高的房?jī)r(jià)，最有效的辦法就是增大供給，修建更多的樓房。在寸土寸金的國(guó)際大都市，這談何容易。

　　無(wú)論在舊金山還是倫敦，上馬一個(gè)新的地產(chǎn)項(xiàng)目都不容易。前者在灣區(qū)有嚴(yán)格的住宅限制行政規(guī)劃，后者則要在郊區(qū)保持大量綠地。

　　盡管如此，舊金山最近動(dòng)工的房產(chǎn)項(xiàng)目是9年來(lái)最多的，而倫敦也在2015年開(kāi)始新建2.4萬(wàn)套新住宅。

　　要判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否合理并不容易。有一種計(jì)算方法把房?jī)r(jià)與可支配收入、房?jī)r(jià)與房租作比較。房?jī)r(jià)上漲后，如果與可支配收入和房租的比率接近當(dāng)?shù)刂虚L(zhǎng)期平均水平，則無(wú)需擔(dān)心。否則，要么收入增長(zhǎng)或提高房租，要么房?jī)r(jià)下跌。(袁原)(新華社專(zhuān)特稿)