上周末深圳出臺(tái)“3·25新政”，限購(gòu)政策從嚴(yán)，迫使深圳客繼續(xù)外溢，東莞為把握時(shí)機(jī)，快速承接深圳客源，10多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行新盤(pán)或新品加推，市場(chǎng)迎來(lái)今年春節(jié)后首個(gè)推貨高峰，基本都是主打深圳客，爭(zhēng)奪深圳客源。

　　其中松湖碧桂園開(kāi)盤(pán)最為矚目，選擇在深圳大運(yùn)中心開(kāi)盤(pán)，對(duì)深圳客促動(dòng)作用突出，當(dāng)天推1648套三房、四房精裝修均價(jià)18000元/㎡，去貨七成左右，成為熱銷(xiāo)的代表。但并不是所有推貨項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)高去貨，部分項(xiàng)目定價(jià)過(guò)高，客戶抗性較高，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去貨僅二三成，側(cè)面反映出東莞市場(chǎng)也出現(xiàn)“降溫”的現(xiàn)象，可以看出，在這一輪深圳房?jī)r(jià)的瘋漲中，東莞大多數(shù)區(qū)域也發(fā)生非理性上漲。

　　A.深圳客開(kāi)始觀望 購(gòu)買(mǎi)趨向理性

　　深圳新政出臺(tái)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，或多或少影響市場(chǎng)信心，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商連夜開(kāi)盤(pán)搶占入市先機(jī)，定價(jià)將趨向理性；對(duì)于深圳購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，“非深戶社保1改3”這一政策雖然影響的人群不足10%，但是這一政策釋放的是政府對(duì)“降溫”樓市的決心，另外結(jié)合二套房首付上調(diào)到四成，進(jìn)一步提高購(gòu)房者尤其是投機(jī)投資者的購(gòu)房門(mén)檻，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，市場(chǎng)觀望情緒再度升級(jí)，導(dǎo)致部分短期投機(jī)客主動(dòng)降價(jià)拋售房源，另外，還有部分二手業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期走弱，也從之前的捂盤(pán)惜售轉(zhuǎn)變到主動(dòng)降價(jià)謀求變現(xiàn)，短期內(nèi)二手房成交或?qū)⑸蠞q。

　　同時(shí)，自去年5月1日起實(shí)施的營(yíng)改增明細(xì)細(xì)則正式定了下來(lái)，該細(xì)則規(guī)定與目前實(shí)施的營(yíng)業(yè)稅內(nèi)容基本一致，考慮到價(jià)稅分離部分，營(yíng)改增后，稅負(fù)會(huì)稍微下降，但是整體而言，未超過(guò)預(yù)期，所以對(duì)深圳樓市影響不大。

　　上周東莞住宅市場(chǎng)成交環(huán)比較大幅下滑，盡管分別有佳兆業(yè)御龍山、松湖碧桂園、碧桂園智慧家、信鴻瀾岸、米蘭天空、薈萃連城等10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，但是受到之前中介丑聞及深圳“3·25新政”影響，之前的日光盤(pán)變成曇花一現(xiàn)，深圳客購(gòu)房占比也有所下滑，表明深圳客購(gòu)買(mǎi)趨向理性。

　　B.熱度驟降 樓盤(pán)來(lái)訪量環(huán)比下滑

　　據(jù)東莞中原CCES系統(tǒng)顯示，上周樓市熱度出現(xiàn)大幅驟降，樓盤(pán)來(lái)訪量環(huán)比下滑20%。市場(chǎng)觀望氛圍已經(jīng)形成并蔓延，若東莞本地若無(wú)其他的利好釋放引導(dǎo)，預(yù)計(jì)近期深圳客流入持續(xù)放緩。

　　據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周東莞住宅成交2316套，環(huán)比上周下降20%。從成交個(gè)盤(pán)看，熱銷(xiāo)項(xiàng)目明顯銳減，其中住宅成交套數(shù)超過(guò)40套的項(xiàng)目數(shù)減少了一半多，從上上周的19個(gè)下降至9個(gè)。經(jīng)歷前期的“高燒”后，上周東莞住宅樓市成交迅速放緩，究其原因：一、許多于3月中上旬開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目已集中在上上周達(dá)到簽約高峰，上周簽約過(guò)百套的僅有嘉華星際灣、豐泰橡樹(shù)溪谷和宏遠(yuǎn)匯龍灣。二、受中介丑聞和深圳限購(gòu)從嚴(yán)影響，深圳客觀望情緒加重，據(jù)東莞中原CCES系統(tǒng)顯示，上周東莞樓盤(pán)來(lái)訪量環(huán)比縮水20%，基本都是主打深圳客的樓盤(pán)在下滑，來(lái)自虎門(mén)、樟木頭、沙田、企石、厚街的不少項(xiàng)目的深圳客來(lái)訪量出現(xiàn)腰斬。

　　中原地產(chǎn)東莞市場(chǎng)研究總監(jiān)車(chē)德銳分析，自2015年下半年至今，東莞房?jī)r(jià)飛速上漲趨向“天花板”，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的偏低導(dǎo)致部分深圳剛需客和深圳投資客入市放緩，觀望情緒加重。同時(shí)，本地購(gòu)買(mǎi)力不足，短期內(nèi)東莞樓市將“降溫”；另外，東莞高企房?jī)r(jià)致使價(jià)格洼地的優(yōu)勢(shì)逐漸喪失，結(jié)合深中通道的建設(shè)及軌道交通的完善，新價(jià)格洼地的中山和惠州將主動(dòng)承接外溢深圳客，因此接下來(lái)東莞開(kāi)發(fā)商應(yīng)理性定價(jià)，并借助各種利好引導(dǎo)深圳客入市。瑞峰地產(chǎn)研究部經(jīng)理李玲玲表示，深圳樓市新政出臺(tái)，提高購(gòu)房者入市門(mén)檻，限購(gòu)升級(jí)對(duì)投資需求有一定的抑制作用，一定程度上加快深圳投資客的外溢，但東莞目前部分區(qū)域高房?jī)r(jià)引起投資客的抗性，深圳客流入開(kāi)始放緩，臨深片區(qū)樓市率先降溫，觀望情緒逐步濃重導(dǎo)致成交出現(xiàn)下滑。但是上周樓市成交量雖然下滑，卻依然處在高位運(yùn)行。

　　把脈市場(chǎng)

　　合富置業(yè)東莞市場(chǎng)研究總監(jiān)李興旺：

　　東莞將受惠深圳客外溢

　　繼上海、南京樓市調(diào)控之后，3月25日，深圳的樓市調(diào)控出臺(tái)了，和上海湊齊了一對(duì)樓市“史上最嚴(yán)調(diào)控”。深圳戶籍居民家庭，限購(gòu)2套住房，非戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；首套房貸款還清，二套房首付最低四成；非深戶購(gòu)房社保1年改3年。

　　近段時(shí)間臨深片區(qū)非理性大幅上漲，價(jià)格優(yōu)勢(shì)被逐步填平，臨深片區(qū)樓市有所減淡之際，莞北片區(qū)價(jià)格洼地相對(duì)顯著終于引起深圳客注意，被視為最后的“一片洼地”，以及高速利好持續(xù)發(fā)酵得到深圳投資客青睞，樓市保持紅火，近段時(shí)間陸續(xù)有新品供應(yīng)補(bǔ)充。深圳嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于毗鄰的東莞而言，這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)會(huì)。深圳客戶購(gòu)買(mǎi)資格年限加長(zhǎng)，再加上深圳房?jī)r(jià)高企，首付總價(jià)在高位，直逼深圳首套置業(yè)剛需出走，影響部分深圳客外流，一句“不準(zhǔn)買(mǎi)”，這不得不使得深圳戶籍居民“只能買(mǎi)外地”將成為可能，而東莞，可以說(shuō)是實(shí)現(xiàn)這種“可能”的最佳城市。

　　中原地產(chǎn)東莞市場(chǎng)研究總監(jiān)車(chē)德銳：

　　東莞房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)代已過(guò)

　　上周末開(kāi)盤(pán)的許多項(xiàng)目成交較差，除了受到市場(chǎng)變化觀望情緒加重外，其中最關(guān)鍵的因素是價(jià)格問(wèn)題。一些項(xiàng)目定價(jià)已經(jīng)沖破區(qū)域房?jī)r(jià)“天花板”，開(kāi)發(fā)商叫價(jià)過(guò)高直接嚇跑大量深圳客，許多客戶直接頭也不回地離開(kāi)了現(xiàn)場(chǎng)。顯而易見(jiàn)，許多深圳客由于入市更趨理性，已經(jīng)不再為“高房?jī)r(jià)”買(mǎi)單。經(jīng)歷近一年，目前東莞許多項(xiàng)目?jī)r(jià)格已翻番，東莞房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)代已過(guò)，接下來(lái)將面臨高位滯漲，上周普通住宅成交中，一部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅回調(diào)。加上深圳調(diào)控收緊，深圳房?jī)r(jià)回調(diào)預(yù)期增強(qiáng)，若近期東莞市場(chǎng)沒(méi)有其他利好促進(jìn)引導(dǎo)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)觀望氛圍繼續(xù)加重，項(xiàng)目走量大幅萎縮的形勢(shì)下，極有可能會(huì)逼得一些項(xiàng)目小幅降價(jià)，短期內(nèi)東莞房?jī)r(jià)或出現(xiàn)高位回調(diào)。

　　他山之石

　　惠州出臺(tái)樓市“降溫”令

　　與東莞一樣，近期受深圳客大幅進(jìn)駐掃貨導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)上升較快的惠州市，日前正式出臺(tái)樓市“降溫”令。此次惠州出臺(tái)樓市降溫措施，是廣東省內(nèi)第一個(gè)出臺(tái)樓市“降溫”措施的非一線城市。

　　讓惠州市房管局不能坐視不管的是：截至3月28日，惠州單月銷(xiāo)售面積已達(dá)到164萬(wàn)平方米，創(chuàng)下新高。這意味著過(guò)去三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，惠州完成了三年的去庫(kù)存任務(wù)。不僅如此，市場(chǎng)交易的火爆還帶來(lái)了房?jī)r(jià)的火速上漲。

　　3月29日，惠州市房產(chǎn)管理局、惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，以及惠州市工商管理局召開(kāi)樓市“降溫”會(huì)議，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），以及《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為，維護(hù)購(gòu)房者利益，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

　　舉措1 ？？“開(kāi)盤(pán)前”不得收取誠(chéng)意金

　　《通知》顯示，預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得《廣東省惠州市商品房預(yù)售許可證》。取得商品房預(yù)售許可證前，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以任何形式對(duì)外銷(xiāo)售商品房，不得與購(gòu)房人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)或以任何形式收取購(gòu)房人的意向金（誠(chéng)意金）、定金；不得委托銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)（包含電商）對(duì)外銷(xiāo)售，收取認(rèn)籌金或團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)；不得由電商或者金融機(jī)構(gòu)針對(duì)特定項(xiàng)目、特定樓棟、在特定時(shí)間以入會(huì)等形式收取會(huì)費(fèi)或其他任何費(fèi)用。

　　舉措2 ？？未網(wǎng)簽合同只需交定金

　　根據(jù)文件內(nèi)容，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)先與購(gòu)房人正式網(wǎng)簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，再按照合同約定的付款方式和期限要求購(gòu)房人支付房款。在未網(wǎng)簽購(gòu)房合同前不得要求購(gòu)房人支付除定金外的任何房款。開(kāi)發(fā)企業(yè)出售預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求購(gòu)房人將房款直接存入預(yù)售款專(zhuān)用賬戶，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得另設(shè)賬戶收存商品房預(yù)收房款。

　　舉措3 ？？廣告不得誤導(dǎo)消費(fèi)者

　　該規(guī)定中明文指出，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)和升學(xué)等事宜的承諾。