■3月初，石家莊房產(chǎn)交易中心等待過戶的人們

　　前期利好政策效應(yīng)集中釋放 “營改增”新政對二手房影響不大

　　二手房市場的火爆成為開春樓市一道靚麗風景，但“營改增”稅率到底漲還是降始終像“達摩克利斯之劍”高懸。伴隨上周3月24日營業(yè)稅改征增值稅改革方案細則出臺，“營改增”政策的塵埃落定也給二手房市場各方吃了顆“定心丸”。加上前期稅費等利好政策的疊加效應(yīng)集中釋放，石家莊二手房市場交易持續(xù)火爆，房價與成交量齊齊上漲，甚至出現(xiàn)購房人當天看房當天交定，中介門店一家單店成交量出現(xiàn)暴增2倍多的火爆現(xiàn)象。

　　□本報記者 陳霞

　　營改增稅率定了，賣家更淡定了

　　3月24日，財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（以下簡稱《通知》），備受關(guān)注的二手房交易營改增政策落地。

　　《通知》顯示，北上廣深之外的城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。二手房交易的增值稅政策基本平移了之前的營業(yè)稅政策，基本保證了稅負穩(wěn)定，甚至還略有下降。細則一出，2年以上的住宅外售免征增值稅，給很多觀望中的賣家吃了顆“定心丸”。

　　“前兩周，中介不斷跟我說如果按照差額11%的稅率執(zhí)行營改增，房子就難賣了，我急著出手的話，就得降價?！闭蛩阗u房的朱先生說，“我家房子160平米，買賣的差價接近30萬，如果按照11%，那要多出近15000元的稅費。”而伴隨《通知》出臺，猶豫觀望的朱先生已不再擔心。

　　“從3月初‘營改增’政策細則未出臺時，確實有部分買家處于觀望狀態(tài)，一些溢價空間大的房主都比較著急，甚至有個別房主明確‘價可商’，以求快速出手?，F(xiàn)在稅率定為5%，原本著急出手的房主‘淡定’多了?！笔T小區(qū)附近正大房產(chǎn)中介一位工作人員告訴記者，自降身價又漲回來的情況屬于個例，多數(shù)房主還是比較“淡定”，總價彈性空間不大。

　　據(jù)調(diào)查，石家莊二手房交易量一直穩(wěn)中有漲，價格并未出現(xiàn)過度暴增，“營改增”細則明確前，不少到中介掛房出售的市民都會詢問“營改增”對二手房交易的影響，但是伴隨細則明確了稅率，現(xiàn)在已經(jīng)鮮有房主詢問此類問題了。

　　以前看房十天半月，現(xiàn)在當天看房當天交定

　　伴隨“營改增”相關(guān)政策的逐漸明確，省會二手房市場繼續(xù)延續(xù)年后的“暖春”行情。隨著年后契稅改革以及“營改增”等各項利好政策，近期到各家房產(chǎn)中介門店看房買房咨詢的人絡(luò)繹不絕。

　　在育才街上的正大中介機構(gòu)，一位姓王的80后年輕人正在查找房源，他想買套帶幼兒園和小學學區(qū)配套的房子，看新房項目都不太適合。去年過年前就考慮過買套43中周邊的學區(qū)房，當時看了幾套房子都不是特別滿意，要么感覺有點貴要么覺得房齡有點老，就想再等等。結(jié)果今年開春再到中介看房，發(fā)現(xiàn)不但之前的房子都已經(jīng)賣了，而且相似房源的房價也都出現(xiàn)上調(diào)。他頗為無奈地說，自己簡單核算了一下，五一前后按照現(xiàn)行稅費和“營改增”后的稅費，幾乎沒什么差別，所以自己打算盡快確定，就怕越等可選擇的房子越少，早買早踏實。

　　談及近期二手房市場，國大房產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理衡立婷介紹說，從春節(jié)過后二手房市場一直在持續(xù)升溫，伴隨契稅和營改增一系列政策的釋放，很多之前不著急買房的人都紛紛加入到了二手房看房隊伍中。以國大經(jīng)紀全市104家門店的平均看房成交轉(zhuǎn)化率來看，以前工作人員帶30批次客戶差不多可轉(zhuǎn)化成1套成交，現(xiàn)在平均18批次看房客戶就可以轉(zhuǎn)化為1個成交。與此同時，客戶的看房成交周期也大幅度縮短，以前看房的客戶大多看房后十天半月才能實現(xiàn)成交，現(xiàn)在最快的當天看房當天即可交定金，看房成交周期平均縮短了一半時間。各個中介門店的工作人員幾乎都是在加班加點地帶著客戶看房，市場成交一片回暖跡象。

　　二手房成交火爆，單店成交最多暴增2倍多

　　二手房市場的火熱直接拉動了成交數(shù)據(jù)的攀升。

　　昨日，記者從搜房網(wǎng)石家莊二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心了解到，按照石市二手房網(wǎng)簽統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周石市共成交二手房879套，環(huán)比上漲5.78%，較前一周多成交48套。成交面積為77272平方米，環(huán)比上漲10.68%。其中，住宅類二手房成交868套，占成交總量的98.75%，環(huán)比上漲27.46%，多層住宅成交仍為主流，其次是高層和小高層住宅；非住宅類二手房成交11套。

　　從二手房成交量的分區(qū)域表現(xiàn)來看，上周橋西區(qū)成交量位居第一位，成交231套，較前一周多成交51套；長安區(qū)位列第二名，成交224套，較前一周多成交61套；新華區(qū)位列第三位，成交214套，較前一周少成交92套；裕華區(qū)成交最少，成交210套，較前一周多成交28套。

　　“以前單店成交最好的一個月能賣二、三十套，現(xiàn)在單店成交最多能達到五、六十套”，衡立婷介紹，截止到3月28日國大經(jīng)紀市內(nèi)五區(qū)總計成交約1700套，而在去年同期成交900多套，3月份二手房成交同比上漲了八成多。以國大經(jīng)紀在長安區(qū)的冀興尊園門店成交情況看，1月份成交9套，3月份成交30套，成交量暴增2倍多。

　　房東坐地漲價成為近期二手房交易中的一大現(xiàn)象。在正大中介，工作人員小張透露，有同事3月份銷售的一套房產(chǎn)從75萬大幅跳漲到86萬，居然還成交了。這雖然是極端個案，但是二手房市場上房東看漲的心態(tài)很普遍。之前掛出的房源，要么是房價從“價可商”變成“一口價”；要么是之前總房款包含過戶價，現(xiàn)在變成了過戶費另算；直接表示近期房子關(guān)注的人太多，房價要漲的房東也不在少數(shù)。

　　從近期成交房價走勢看，按照搜房網(wǎng)石家莊二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示：上周石市二手住宅掛牌均價為9258元/平米，環(huán)比上漲0.77%，較上一周每平米上漲了71元。具體到各行政區(qū)掛牌均價走勢來看，上周四大主城區(qū)掛牌均價“全線上漲”，長安區(qū)和裕華區(qū)漲幅較大，漲幅均在2%以內(nèi)；而橋西區(qū)和新華區(qū)則小幅環(huán)比上漲，漲幅在1%以內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，上周石市二手住宅掛牌價格最高的區(qū)域為裕華區(qū)，房價達到9837元/平方米；橋西區(qū)位居第二，為9555元/平方米；長安區(qū)以9404元/平方米位列第三位。其他城區(qū)和區(qū)縣，包括高新區(qū)、正定、鹿泉、欒城和藁城也均為環(huán)比上漲，其中正定環(huán)比上漲了1.78%。

　　從國大房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的全市104家分店的整體成交數(shù)據(jù)看，3月份石家莊內(nèi)五區(qū)二手房均價比1月份房價平均上漲350元/平方米，約為9300元/平方米。以成交比較火熱的裕華區(qū)來看，西美、藍郡等高端小區(qū)房價已經(jīng)攀升到12000元/平方米，漲幅明顯。

　　房東多數(shù)喊漲，房價倆月漲了三百多

　　對比“營改增”

　　其實稅負略有下降

　　那么，“營改增”細則出臺對二手房交易究竟有哪些影響？

　　記者通過對比后發(fā)現(xiàn)，此次公布的個人房屋轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率，和目前正在執(zhí)行的營業(yè)稅稅率基本相同。同時，過去滿2年以上普通住宅就可免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，也延續(xù)到了增值稅之中?！盃I改增”后，二手房交易雙方的實際稅負并未出現(xiàn)太大的變化。

　　增值稅與營業(yè)稅的不同在于，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，而簡易征收方式不需要計算進項稅和銷項稅，其計算公式為增值稅=含稅銷售額/(1+征收率)×征收率。

　　舉例說明，5月1日前，個人將未滿2年的住房對外銷售，那應(yīng)該繳納營業(yè)稅。房子售價100萬元，就該繳100萬元×5%=5萬元；5月1日后再賣，繳納的就是增值稅了，應(yīng)該繳100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元。算下來，繳增值稅將比繳營業(yè)稅少0.24萬元。這樣看來，“營改增”后二手房交易的稅負確實會有所下降。不過對出售購買滿2年的非普通住宅(面積>144平方米)來說，依舊需要交納5%的增值稅。

　　需要注意的是，目前營業(yè)稅的綜合稅率是5.6%，這是行業(yè)內(nèi)將營業(yè)稅和城建稅、教育附加費等附加稅加在一起的籠統(tǒng)說法。而營業(yè)稅改增值稅后，這些附加稅費仍然要征收，但是由于增值稅納稅額與營業(yè)稅相比略有下降，這些附加稅的基數(shù)也會同樣減小。

　　營改增新政倒計時

　　對二手房整體影響不大

　　通過二手房營業(yè)稅和增值稅的對比不難發(fā)現(xiàn)，增值稅成本有所降低，業(yè)內(nèi)人士認為會成為房屋持有的相關(guān)利好。

　　“新政依然適合一線城市現(xiàn)狀。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，不滿兩年的住房進行銷售時，會通過增值稅征收率的方式，適當進行管控，進而抑制部分投資投機需求。對于購置非普通住房來說，因為往往此類住房是增值空間最大的物業(yè)，因此通過計算增值部分即買賣差價的方式，進而能夠進行稅費的征收和收入的調(diào)節(jié)；如果是普通住房，持有兩年后進行銷售，那么相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有，這其實也是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。

　　國大經(jīng)紀總經(jīng)理衡立婷表示，年后一系列政策利好疊加和新房供應(yīng)緊缺等諸多因素造成了石家莊二手房市場的火熱。她表示，作為二線省會城市、京津冀協(xié)同發(fā)展等一系列利好政策的釋放，石家莊房價整體形勢樂觀，未來將是一路向上，但是石家莊二手房市場的漲幅會是小步慢跑，不可能出現(xiàn)北上廣深那種暴漲暴跌的情況，市場整體穩(wěn)定。所以建議有購房需求的客戶，有需求就選購，沒必要等待。

　　也有其他市場人士分析認為，大量的購房需求已經(jīng)得到釋放，而隨著時間的推移，利好政策的邊際效應(yīng)也將逐步減弱，加之政府穩(wěn)定樓市的政策方向也不會改變，未來隨著市場理性回歸，二手房交易有望逐漸趨于穩(wěn)定。