高處不勝寒的深圳樓市，其神經(jīng)看起來是非常脆弱了。3月18日，官方媒體《深圳特區(qū)報》同時報道的兩則消息，幾經(jīng)轉(zhuǎn)載和加工后，被渲染成為了深圳樓市見頂回調(diào)的信號，一則是有效需求開始銳減，3月份二手住房成交量較1月份下降了30%，高價熱點片區(qū)報價下調(diào)，有業(yè)主一周內(nèi)將報價下調(diào)50萬；另一則是一篇題為《深圳十大專項行動破解發(fā)展空間瓶頸》的報道提出，深圳未來5年內(nèi)將減少不少于2億平方米（全市合計4.2億平方米）違法建筑面積。

　　前者被解讀為，房價與有效需求脫節(jié)的情況下，投資客主導的“博傻游戲”已到了害怕沒有“接盤俠”的地步。于是乎，前期介入者開始通過高位讓利來套現(xiàn)；后者被解讀為，減少約占年度商品房銷售4倍左右的違法建筑，或只能采取合法化的途徑，意味著商品房和“小產(chǎn)權房”之間的“柏林墻”被推倒了、高低水位間的泄洪“閘口”被打開了。上述兩則解讀無論哪個接近現(xiàn)實，都無異于給脆弱敏感的深圳樓市投下一顆炸彈，甚至會影響未來深圳樓市的格局。

　　事實上，3月份樓市回調(diào)是必然的。一方面，前期口口相傳的“深圳版限購” 高懸頭頂?shù)t遲不落地，影響了入市節(jié)奏和交投預期；另一方面，泡沫傳聞及清理“首付貸”、4月1日上調(diào)評估價的影響下，部分以場外“加杠桿”介入的投資客試圖以讓利來脫手，造成放盤價回調(diào)。此外，2015年四季度投資投機比例迅速攀升（機構預測從20%增加到30%）并推動房價激漲后，正?；卣{(diào)的訴求存在。

　　至于足以影響深圳樓市未來格局的違法建筑面積近半“縮量”計劃，僅僅是官方存量改造和城市更新的工作方案而已。慢不說，違法建筑合法化，首先要考慮頭懸《憲法》和《土地管理法》兩條不能碰的紅線，即便能瞬間合法化，也必須要顧慮其刺破商品房市場泡沫帶來的“無法承受之重”。進一步，與特區(qū)發(fā)展如影隨形的違法建筑，困擾深圳也不是一年兩年了，如有解決路徑，那也一定是漸進的。筆者認為，即便深圳樓市近期會見頂回調(diào)，也絕非上述兩個因素而觸發(fā)。

　　上述兩則消息，折射的是對深圳樓市“泡沫化”走向的擔心。基于房價收入比、租售比和房地產(chǎn)占GDP比重等，深圳樓市已經(jīng)進入了泡沫化區(qū)域。有機構通過定量研究，指出如果將一線城市分開看，北上廣并沒有泡沫，唯一值得擔心的炸彈是深圳。截止2015年底，深圳房價泡沫為34.16%，北上泡沫率為-5.65%、廣州泡沫率為-1.07，深圳樓市目前的安全邊際已容不得任何外生性沖擊。

　　當然，對泡沫見仁見智，在房價沒有掉頭直下之前，可以找到一千個理由來佐證房價上漲的理由、泡沫論經(jīng)不起推敲。關鍵是，包括深圳在內(nèi)的特大房價上漲，其綜合利好有目共睹，于全國樓市來說，基于特大城市“領頭羊”效應，利好全國“去庫存”；于地方來說，基于樓市在投資、消費、稅收上的綜合貢獻如此可觀，利好“穩(wěn)增長”，“啃硬骨頭”的轉(zhuǎn)型壓力小多了；于銀行來說，基于抵押物的保障，利好資產(chǎn)質(zhì)量，不良率也不會那么快暴露；于個人來說，基于房價上漲的財富效應，利好資產(chǎn)性收入，利好自己早日進入“財務自由”一列。

　　這就是目前特大城市樓市的現(xiàn)狀，即在國家去行政化干預、樓市“去庫存”、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需要貨幣寬松等政策庇佑下，先享受泡沫帶來的利好吧！由此，不希望樓市調(diào)整、房價下跌的呼聲占據(jù)主流。這就不難理解，緣何樓市與“剛需”沒有太大關系了，還能扶搖直上，原因就在于，我們或許真的需要“這場泡沫”。

　　近期，在研究17世紀荷蘭郁金香泡沫時，北京大學國家發(fā)展研究院教授周其仁給泡沫總結(jié)了一個定義，即基于對實際交易情形無知而無法解釋的資產(chǎn)價格大起大落。目前，對于特大城市樓市，各方對實際交易情形、房價暴漲原因、泡沫量化確實“無知”。既然“無知”，有無定論的泡沫解釋或量化，而泡沫又如此享受，就不管那么多了，即便內(nèi)心隱約感知泡沫很大。任何一場泡沫都是如此，我們也不能例外。（作者李宇嘉系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員）