編者按：對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，今年的春天來(lái)得有點(diǎn)早。房貸利率和首付政策調(diào)整、契稅減免等一系列優(yōu)惠措施的推出，推動(dòng)春節(jié)后樓市迅速升溫。不過(guò)仔細(xì)觀察樓市，在銷(xiāo)售回暖的同時(shí)，去庫(kù)存依舊是樓市的主旋律。我們不妨對(duì)杭州和寧波的樓市進(jìn)行閱讀，兩地情況也許有助于我們把握當(dāng)下樓市真實(shí)狀態(tài)。

　　“雙城記”：杭甬樓市調(diào)查

　　本報(bào)記者 吳佳妮 趙 路 李 華 應(yīng) 磊

　　杭州：是復(fù)蘇不是大漲

　　寧波：交易旺均價(jià)持穩(wěn)

　　杭州 距離杭州出臺(tái)房產(chǎn)新政“杭十條”半月有余，在位于杭州西湖文化廣場(chǎng)房產(chǎn)中介“我愛(ài)我家”簽約現(xiàn)場(chǎng)，工作人員有條不紊地忙碌著。與十幾天前相比，這里已經(jīng)“冷清”了很多?！叭鲁酰@里人山人海。工作人員忙到凌晨6時(shí)，休息兩小時(shí)后，早上8時(shí)繼續(xù)開(kāi)門(mén)迎客。”“我愛(ài)我家”營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理宋文杰說(shuō)?！暗簿统掷m(xù)了3天左右，很快就恢復(fù)到正常狀態(tài)?！彼f(shuō)。

　　“我愛(ài)我家”和“中原地產(chǎn)”都是杭城房產(chǎn)中介的龍頭企業(yè)。前者以二手房銷(xiāo)售為主，后者以代理新房銷(xiāo)售為主。中原地產(chǎn)品牌管理總監(jiān)荊海燕以“復(fù)蘇”這個(gè)詞來(lái)形容這一波樓市行情?！敖衲?月份已有樓盤(pán)在調(diào)整價(jià)格，大部分板塊都在復(fù)蘇，不過(guò)并不是猛漲，只是恢復(fù)到正常盈利水平?！彼f(shuō)，“之前一些樓盤(pán)為了快速回籠資金，保本在售，但現(xiàn)在恢復(fù)到有盈利的水平了?！?/p>

　　在她看來(lái)，這一次的“漲價(jià)”與2009年不可同日而語(yǔ)?！澳且淮问遣环职鍓K、不分戶型的普漲，現(xiàn)在已經(jīng)兩極分化?！斌w現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，首先是90平方米以下戶型的熱銷(xiāo)。“在新房銷(xiāo)售總量中占比超過(guò)60%。”這說(shuō)明，剛需仍然是目前的市場(chǎng)主力。其次，140平方米以上戶型成交量提升特別明顯。以往賣(mài)不動(dòng)的大戶型，這次終于被撬動(dòng)了?！耙匀f(wàn)科玉泉樓盤(pán)為例，在售90平方米戶型已全部賣(mài)完，目前大戶型也迎來(lái)銷(xiāo)售爆發(fā)期，最近一個(gè)月成交量比以前提高30%，這是之前沒(méi)法比的?！鼻G海燕說(shuō)。

　　究其背后的原因，荊海燕認(rèn)為主要還是源于政策放寬。“二胎政策放開(kāi)后，許多家庭對(duì)大戶型房子需求更加迫切，原先受契稅所限，會(huì)考慮往緊湊的140平方米以下的三房考慮，但現(xiàn)在契稅減免政策下來(lái)后，心態(tài)上就不一樣了，會(huì)有一部分人考慮購(gòu)買(mǎi)大戶型房產(chǎn)?！?/p>

　　至于價(jià)格，宋文杰說(shuō)杭州二手房漲價(jià)幅度并沒(méi)有外面?zhèn)餮缘媚敲疮偂！?40平方米以上二手房房東漲價(jià)金額會(huì)高，但平均到每平方米，再加上契稅減免利好，真正的漲價(jià)幅度不高。從我們的交易記錄看，二手房?jī)r(jià)格并未大幅度拉升，只有個(gè)別略高。”而外界瘋傳的溫臺(tái)投資客，從目前來(lái)看也并未大量進(jìn)入杭州樓市，“肯定有，但總體比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2009年?！鼻G海燕說(shuō)。

　　寧波 在位于寧波鄞州區(qū)的中海國(guó)際社區(qū)售樓處，看房的人群絡(luò)繹不絕。春節(jié)過(guò)后，這已經(jīng)是各大售樓處的常態(tài)。

　　“就算是工作日一般銷(xiāo)售量也能達(dá)到十幾套，周末普遍都能達(dá)到20多套，我們前段時(shí)間推出的60多套房源，一周就賣(mài)光了?！币晃讳N(xiāo)售人員表示，按照往年經(jīng)驗(yàn)，春節(jié)過(guò)后通常是樓市的淡季，但是今年春節(jié)以來(lái)，因?yàn)檎叩寞B加效應(yīng)，購(gòu)房者的熱情升溫明顯，銷(xiāo)售勢(shì)頭不輸“金九銀十”的樓市旺季。

　　今年2月以來(lái)，隨著政策的不斷出臺(tái)，寧波樓市銷(xiāo)售持續(xù)升溫，整個(gè)2月“春節(jié)月”，市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售量為1647套，相比去年同期有明顯增加。另?yè)?jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，3月首個(gè)完整周（2016.3.7-2016.3.13）寧波市六區(qū)共成交商品住宅1490套，環(huán)比前一周成交量增加59.19%。而截至3月13日，3月份寧波市六區(qū)已備案商品房2040套，并單日成交創(chuàng)下300多套的年度日成交最高紀(jì)錄。

　　隨著成交量大幅增加，但價(jià)格并沒(méi)有跟隨上漲。搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)也顯示，雖然3月首個(gè)完整周寧波市六區(qū)商品住宅成交環(huán)比大幅提升，但是成交均價(jià)維持在13211.72元/平方米，成交均價(jià)環(huán)比反而下降了2.70%。

　　在行情升溫的背景下，有一些樓盤(pán)已經(jīng)在醞釀取消優(yōu)惠甚至提價(jià)，呈現(xiàn)出惜售的心態(tài)。記者在寧波東部新城、鄞州等區(qū)域的一些在售樓盤(pán)的售樓處發(fā)現(xiàn)，銷(xiāo)售人員口中已是一片喊漲之聲。“最近上海等地都在漲了，我們肯定也很快就會(huì)提價(jià)?！睂幉ㄒ粋€(gè)在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員表示。而另一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員則表示，前幾天開(kāi)始，該樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)有所提高，每平方米價(jià)格上漲幅度在1000元左右。

　　杭州：遠(yuǎn)未到搶房時(shí)刻

　　寧波：去庫(kù)存是主旋律

　　杭州 杭州市透明售房研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2016年2月底，杭州市區(qū)新建商品住宅可售量為86538套（含蕭山、余杭，不含富陽(yáng)，下同），較去年同期的96604套下降了10066套，下降比例約為10.4%。

　　事實(shí)上，從最近一年來(lái)看，杭州市區(qū)住宅庫(kù)存在2015年4月達(dá)到峰值（101210套）后，基本上呈下降趨勢(shì)。再來(lái)看另一組數(shù)據(jù)。2015年1月，杭州的住宅庫(kù)存需要10.9個(gè)月能清空。2016年1月，這個(gè)數(shù)字縮短到9.5個(gè)月。這說(shuō)明杭州在消化庫(kù)存房上已經(jīng)取得了一定的成效。

　　但從全國(guó)的層面來(lái)看，杭州的壓力不算小——根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，目前北京、上海、廣州的新建商品住宅去化周期分別為9.2個(gè)月、7.5個(gè)月和3.7個(gè)月，都要低于杭州。蘇州、東莞等二線城市，新建商品住宅的去化周期都在4個(gè)月左右。

　　杭州的住宅庫(kù)存壓力從何而來(lái)？杭州市透明售房研究院數(shù)據(jù)顯示，在杭州8.65萬(wàn)套住宅庫(kù)存中，余杭占3.58萬(wàn)套，蕭山占1.45萬(wàn)套。光這兩個(gè)區(qū)的住宅庫(kù)存量，就占到了全市總量的一半以上（58.1%）。

　　“杭州庫(kù)存住宅分布不均衡，主要源于過(guò)去土地市場(chǎng)供應(yīng)的差異，”杭州透明售房研究院院長(zhǎng)方張接說(shuō)：“以2013年為例，杭州全年出讓了225宗土地，其中余杭86宗，蕭山37宗。以出讓土地兩年左右開(kāi)盤(pán)的周期來(lái)算，近一兩年，余杭、蕭山的新樓盤(pán)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了主城區(qū)。”

　　“庫(kù)存房數(shù)量太多或者太少，都不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。庫(kù)存房太少，購(gòu)房者容易恐慌，引發(fā)房?jī)r(jià)飛漲。庫(kù)存房太多，又會(huì)使購(gòu)房者猶豫觀望導(dǎo)致樓市滯銷(xiāo)。”雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)章惠芳在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，新建商品住宅的去化周期，一般6至12個(gè)月為宜?！耙虼耍院贾莸淖≌瑤?kù)存情況，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到需要搶房的時(shí)候。很多所謂的緊張局面，不過(guò)是開(kāi)發(fā)商、中介的營(yíng)銷(xiāo)手段而已。如果這時(shí)候盲目追漲，反而容易吃虧?！狈綇埥诱f(shuō)。

　　寧波 雖然已有喊漲之聲，但在寧波整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)，去庫(kù)存仍然是今后一段時(shí)間內(nèi)的主旋律?！皩幉ǚ?jī)r(jià)大漲的可能性不大，在目前的庫(kù)存形勢(shì)下，大部分房產(chǎn)商應(yīng)該會(huì)采取措施抓緊時(shí)間去庫(kù)存。” 房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳敏梁表示，寧波去庫(kù)存是主流。和一線城市不同，寧波樓市以投資為目的的購(gòu)房者很少，市場(chǎng)以剛需購(gòu)房和改善型購(gòu)房為主，不具備推動(dòng)房?jī)r(jià)大漲的市場(chǎng)主體。

　　中國(guó)寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)顯示，截至3月8日，寧波市區(qū)可售住宅套數(shù)為41358套，總面積約550萬(wàn)平方米，按照2015年寧波市區(qū)總體485萬(wàn)平方米的去化速度，要消化目前的庫(kù)存，需要13.5個(gè)月。目前寧波住宅銷(xiāo)售最旺的鄞州區(qū)，也是寧波庫(kù)存的大頭，該區(qū)可售住宅套數(shù)超過(guò)1.6萬(wàn)套，可售住宅面積則超過(guò)190萬(wàn)平方米，庫(kù)存量占到寧波市區(qū)四成左右。

　　另一方面，由于2014年寧波土地市場(chǎng)成交慘淡，土地儲(chǔ)備量低導(dǎo)致去年來(lái)上市的新項(xiàng)目銳減，去年寧波的商品住宅供應(yīng)量為418萬(wàn)平方米，同比減少16.4%。

　　而寧波正在推進(jìn)的棚戶區(qū)改造，則成為樓市去庫(kù)存的新動(dòng)力。據(jù)寧波市住房保障管理中心相關(guān)工作人員介紹，寧波目前實(shí)施的貨幣化安置政策十分優(yōu)惠，除了按被征收房屋評(píng)估金額15%的貨幣補(bǔ)償外，不論購(gòu)一手房還是二手房，還可得到10%的購(gòu)房補(bǔ)助。因此，整個(gè)寧波市區(qū)的拆遷戶成為了去年到今年以來(lái)去庫(kù)存的一支主力軍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到目前為止，寧波啟動(dòng)棚改面積180余萬(wàn)平方米，完成貨幣安置11390套。隨著國(guó)家的政策利好不斷釋放，手頭拿著住房貨幣補(bǔ)助的拆遷戶更是紛紛出手購(gòu)房。

　　與此同時(shí)，寧波各縣市也推出差異化的貨幣安置措施，推動(dòng)樓市去庫(kù)存。去年，寧波寧?？h棚改對(duì)象購(gòu)買(mǎi)商品房1550套24.7萬(wàn)平方米，占商品房成交總量的52.9%，使該縣商品住宅庫(kù)存消化周期從40個(gè)月下降為目前的20個(gè)月左右。今年年初，寧波奉化市又推出了一項(xiàng)棚改貨幣化安置新政——房票安置政策。房票置換的補(bǔ)償補(bǔ)助比直接貨幣安置要高14%，一張房票相當(dāng)于一筆定額購(gòu)房款，能在奉化全市各樓盤(pán)選購(gòu)房屋。

　　按照寧波棚改總體部署，到2017年底，寧波計(jì)劃實(shí)施棚戶區(qū)改造10萬(wàn)戶、1000萬(wàn)平方米，其中爭(zhēng)取完成成片危舊住宅改造300萬(wàn)平方米，這無(wú)疑將成為樓市去庫(kù)存的重要發(fā)力點(diǎn)。