本報(bào)杭州1月5日訊 （記者 方臻子） 新年伊始，杭州樓市保持去年底放量成交的巨大慣性，連續(xù)沖高：1月1日，全市新房成交420套，2日成交318套，3日成交358套。2016年頭三天，杭州以 1096套的成績，創(chuàng)下同期新高。無獨(dú)有偶，在2015年的最后一天，“住在杭州網(wǎng)”杭州新房銷售統(tǒng)計(jì)定格在12.5萬套，也刷新了歷史紀(jì)錄。

　　然而，兩個(gè)歷史紀(jì)錄的背后，是杭州待售新房庫存量又比去年增加了2.7萬套，總庫存達(dá)177236套，需16個(gè)月消化。

　　2016年杭州樓市去庫存的壓力有多重？1月5日，浙江在線“住在杭州網(wǎng)”舉行以“新里程”為主題的年會(huì)，會(huì)上浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2015年杭州樓市研究分析報(bào)告》，本報(bào)記者多方采訪，為讀者勾勒去庫存背景下的杭州樓市新邏輯。

　　成交創(chuàng)新高

　　庫存同步漲

　　元旦假期，雄居成交量榜首的是精裝LOFT 酒店式公寓中贏康康谷，共成交64套?！?0年產(chǎn)權(quán)，不能公積金貸款。”康康谷的銷售小孫說，雖然是商業(yè)用地，但因?yàn)槲挥跒I江板塊核心區(qū)、均價(jià)僅2.1萬元、產(chǎn)證42平方米實(shí)際面積70多平方米等等因素，讓這個(gè)小盤頗受周圍拆遷戶、企業(yè)員工的熱捧。一期440套，12月26日開盤當(dāng)天訂出400套?？悼倒?016年成交“開門紅”，更多的是去年年底成交量的自然延續(xù)。

　　2015年，無疑是杭州樓市的豐收年。自4月起市區(qū)每月新房成交量一直維持在萬套以上高位，實(shí)現(xiàn)了史無前例的“九連萬”。其中，最后一個(gè)月共成交新建商品房15882套，強(qiáng)勢超過2009年5月，創(chuàng)造了新的單月成交套數(shù)、成交金額紀(jì)錄。

　　成交量數(shù)據(jù)不錯(cuò)，但如果提到目前樓市的另一個(gè)關(guān)鍵詞——庫存量，就眾說紛紜了。杭州樓市庫存，真實(shí)情況怎樣？

　　1月5日，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2015年杭州樓市研究分析報(bào)告》開門見山地宣布：“杭州樓市是帶著極大的不確定性，帶著15萬庫存的重壓，進(jìn)入2015年的?！比ツ耆?，杭州新建商品房銷售超過12.5萬套的同時(shí)，庫存卻不降反升，又增加了2.7萬套。按今年的月均成交套數(shù)計(jì)算，去庫存周期達(dá)16個(gè)月，超過10到15個(gè)月的合理區(qū)間。不過從面積看，去年杭州商品房銷售面積超1300萬方，同期開發(fā)商購置土地可建面積 851萬方，實(shí)際庫存凈減少450萬方，全部消化了2014年新增庫存，實(shí)際庫存回落至2013年的5250萬方水平。

　　無論從何種角度，杭州樓市2016年主基調(diào)已然奠定，那就是完成“去庫存”這一“國家任務(wù)”?？傮w上，《報(bào)告》對(duì)杭州樓市去庫存表示樂觀：“2015年市場的真實(shí)庫存即潛在供應(yīng)量還是緩慢下降的?！?/p>

　　“杭州未來

　　就是一線城市”

　　借勢G20和亞運(yùn)會(huì)，杭州樓市2015年打出了一套去庫存“組合拳”。

　　2015年8月杭州提出申辦2022年亞運(yùn)會(huì)的同時(shí)，杭州新建商品房也結(jié)束了長達(dá)一年半的跌勢，同比開始上漲。年末敲定2016年G20峰會(huì)落戶杭州，又給年末樓市打入一劑強(qiáng)心針?！昂贾萦瓉沓鞘薪ㄔO(shè)和發(fā)展的重大機(jī)遇，杭州的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是軌道交通建設(shè)1至10號(hào)線，排定一張不能推遲的7年倒計(jì)時(shí)時(shí)間表。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛說。

　　“G20、亞運(yùn)會(huì)，對(duì)杭州是一個(gè)臺(tái)階，杭州未來就是一線城市?！笔组_地產(chǎn)杭州公司總經(jīng)理任子龍認(rèn)為。

　　千載難逢的重大機(jī)遇面前，2015年杭州從供給側(cè)入手，打出了一套“去庫存”組合拳，政策供給源源不斷、招招新手：

　　5月7日，杭州市政府下發(fā)《關(guān)于大力推進(jìn)住房貨幣化保障方式的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，對(duì)于房屋征收貨幣化安置最高給予原房評(píng)估價(jià)值42%的補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)。截至目前，共有900多戶國有土地征遷戶選擇了貨幣安置，占總征遷戶的50%以上；

　　9月24日，一則《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市征收集體所有土地住宅房屋補(bǔ)償貨幣化安置指導(dǎo)意見的通知》，讓更多的拆遷戶受益。中贏康康谷的新業(yè)主中，就有一些附近村里的拆遷戶，“等回遷還不知道哪一年，而且還要排隊(duì)、抽簽，還不如用貨幣安置的錢直接買一些現(xiàn)房，現(xiàn)在自住，以后出租?！?/p>

　　12月8日，富陽發(fā)布《富陽區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展實(shí)施細(xì)則》的通知，落實(shí)了富陽購房補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策。政策主要有：對(duì)在富陽購房新建商品房的購房者，在取得房屋所有權(quán)后，給予購房款1%的補(bǔ)助；另外，對(duì)6種不同類型的人才規(guī)定了相應(yīng)的安居購房補(bǔ)貼，最高可享受80萬元補(bǔ)貼。政策出臺(tái)后，富陽區(qū)的成交量開始擺脫低迷。

　　去庫存

　　關(guān)鍵是供給創(chuàng)新

　　還有一股更強(qiáng)烈的去庫存力量，是來自市場主體自身的供給創(chuàng)新。

　　2015年的庫存量，一方面是總套數(shù)增了2.7萬套，另一方面是總面積少了450萬方，兩個(gè)數(shù)據(jù)一對(duì)比，或許可以看出怎么樣的房子被剩下了——前幾年土地出讓集中的板塊，很多項(xiàng)目都在近兩年扎堆供應(yīng)，而且受制于當(dāng)時(shí)70/90限制，大部分項(xiàng)目以90平方米戶型為主。例如在城東新城，中大普升剩余932套可售房源中，90平方米以下戶型有813套，保利·梧桐語的542套存量中，小戶型324套。

　　需求不足僅是表象，供需錯(cuò)配才是實(shí)質(zhì)。

　　“2015年杭州樓市的一個(gè)重要特征，就是市場分化加劇。”丁建剛說，“板塊之間，項(xiàng)目之間，開發(fā)商之間分化都在加劇?！?/p>

　　反觀位居上周成交榜首、2015年末開始發(fā)力網(wǎng)簽的地鐵盤綠城楊柳郡，這個(gè)位于七堡地鐵一號(hào)線上蓋的樓盤，精裝、均價(jià)2萬元，12月末開盤，一期1025套房子，目前只剩下了20余套，成交額突破 200億元。樓盤策劃馬經(jīng)理，將成功歸為綠城的品牌效應(yīng)、重新定位的目標(biāo)人群，“65%的購房者是25歲到35歲的年輕人，以前對(duì)綠城的房子可望不可及。”馬經(jīng)理說，“都是改善型自住，現(xiàn)在已經(jīng)不會(huì)有買房子投資的人了。”還有最重要的一點(diǎn)——樓下就是地鐵，交通極其便利。

　　“現(xiàn)在購房者已經(jīng)不再看重得房率、幾個(gè)房間等傳統(tǒng)硬指標(biāo)，他們更看重配套、教育、醫(yī)療、交通等等生活環(huán)境的營造。”他說，“原來買的是房子，現(xiàn)在買的是未來的生活方式?！?/p>

　　今年將持續(xù)

　　較高成交量

　　2015年去庫存組合拳，成效已經(jīng)顯現(xiàn)。但購房者的信心，還是有不小提升空間的。

　　80后臺(tái)州人王先生，在2014年末賣掉了剛來杭州工作時(shí)在濱江買的房子，準(zhǔn)備入手一套主城區(qū)婚房。一年多來，他和女友及其父母，看了不下20個(gè)樓盤，但還是沒下單。他們期待去庫存政策來得更猛烈一些，房價(jià)能夠再降一點(diǎn)。

　　2015年12月25日，杭州價(jià)格網(wǎng)公布了一批房源價(jià)格調(diào)整公示，大部分房源是在原先的備案價(jià)上進(jìn)行了調(diào)低處理。比如金地自在城天悅灣一套排屋，毛坯備案單價(jià)從原來的33431元/平方米，調(diào)整到27945元/平方米，降幅達(dá)16%。但記者發(fā)現(xiàn)，這些降價(jià)的樓盤，基本都是尾盤在售。

　　馬經(jīng)理的說法，也代表了一種業(yè)界的共識(shí)：“對(duì)去庫存來說，降價(jià)是最直接的手段，但若非尾盤甩賣，開發(fā)商是不會(huì)輕易降價(jià)的?！?/p>

　　“整體上看市場供應(yīng)依然充裕，現(xiàn)階段購房者依舊可以從容購房，沒必要恐慌性購房；隨著剛性需求和改善型需求的持續(xù)釋放，開發(fā)商資金狀況有了較大改善，大部分樓盤降價(jià)可能性不大，降價(jià)本身也不是去庫存的最佳選擇。”透明售房研究院院長方張接分析說。

　　事實(shí)上，杭州成交活躍的年度樓盤，尤其是那些品質(zhì)還不錯(cuò)的改善盤，成交量占據(jù)了樓市的相當(dāng)份額，他們的價(jià)格變動(dòng)才反映了樓市的價(jià)格起伏。比如，綠城楊柳郡，在杭州價(jià)格網(wǎng)最近一次價(jià)格調(diào)整公示中，樓盤單價(jià)上升了300至500元/平方米。

　　2016年，杭州房價(jià)是漲是跌？王先生能買到心儀的婚房嗎？《2015年杭州樓市研究分析報(bào)告》中的展望部分，或許能給我們一點(diǎn)參考：

　　“成交量方面，2016年雖不如2015年，但仍會(huì)保持較高水平；改善型需求所占比例進(jìn)一步提高，特別是品質(zhì)改善需求；部分投資性需求將入市；平均價(jià)格將繼續(xù)恢復(fù)性上漲；市場分化將繼續(xù)加劇，特別是產(chǎn)品分化，同一區(qū)域不同產(chǎn)品價(jià)格會(huì)有巨大差距；行業(yè)集中度進(jìn)一步提高?！?/p>

　　“2016年，對(duì)杭州樓市的影響，可能更多的不是來自杭州這個(gè)城市本身，甚至不是來自于房地產(chǎn)業(yè)的本身，而是來自宏觀面的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)等等?！薄秷?bào)告》說。