近期部分熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，上海二手房頻繁“跳價(jià)”、南京“棉被哥”連夜排隊(duì)購房、“一線城市房產(chǎn)總值能買下半個(gè)美國”等新聞也不時(shí)挑動(dòng)著購房者的神經(jīng)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者日前走訪市場(chǎng)也發(fā)現(xiàn)，房價(jià)一直以“理性”著稱的廣州，也開始出現(xiàn)業(yè)主反價(jià)的情況。而國家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)也顯示，房地產(chǎn)投資增速近兩年首次回升，市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。

　　未來一線和二線重點(diǎn)城市房價(jià)走勢(shì)是否將會(huì)持續(xù)火爆景象？三四線樓市又將會(huì)有如何的表現(xiàn)？專家分析，隨著供應(yīng)增加，一線及熱點(diǎn)二線城市房價(jià)漲幅或放緩，三四線城市房價(jià)則將在政策利好下趨于穩(wěn)定，成交量有望提升。 南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn)

　　案例

　　二手房放盤價(jià)“跳漲”嚇退換房族

　　張先生是廣州一家知名國企的白領(lǐng)。受春節(jié)后一線城市樓市成交火爆消息影響，考慮近期結(jié)婚的他琢磨起換房問題，卻被頻頻反價(jià)的二手房業(yè)主給嚇退了。

　　2014年中旬，張先生在天河公園附近買了一套80平方米的二手房。當(dāng)時(shí)，這套兩房一廳的電梯樓總價(jià)在235萬元左右，折合單價(jià)在2.9萬元/平方米左右。最近聽說上海、深圳房價(jià)漲得厲害，張先生便在樓下房產(chǎn)中介門店隨口問起自己這套房產(chǎn)目前的市價(jià)。誰料中介的報(bào)價(jià)著實(shí)把他嚇了一跳。

　　“中介說跟我這套一樣的戶型，2月底剛成交了一套，280萬！現(xiàn)在放盤價(jià)格已經(jīng)去到290萬元了！”張先生感慨說，按這個(gè)成交價(jià)計(jì)算，自己這套二手房的銷售單價(jià)已經(jīng)要3.5萬元/平方米。相較自己的購入價(jià)，這套房產(chǎn)在一年半的時(shí)間里漲幅已經(jīng)超過20%。而他告訴記者，去年底自己這套房產(chǎn)的市價(jià)大概還是250萬左右，沒想到過了個(gè)春節(jié)居然漲了這么高。

　　資產(chǎn)增值本來是件讓人開心的事，但張先生卻怎么也高興不起來。他表示，自己計(jì)劃這兩年結(jié)婚，本來是打算等這套房產(chǎn)滿兩年后轉(zhuǎn)手套現(xiàn)換一套三房。如今“水漲船高”，自己的房產(chǎn)雖然增值了，但換房的成本也迅速增加。

　　“我在這塊住慣了，本來就想在附近換一套三房，現(xiàn)在隨便一問都要四五百萬。”張先生說，目前周邊好一點(diǎn)的樓盤二手房單價(jià)動(dòng)輒4萬元/平方米，業(yè)主還動(dòng)不動(dòng)就反價(jià)。

　　這個(gè)周末，張先生本來約了中介去看一套105平方米的南向三房。這套房產(chǎn)因?yàn)槭谴涡路浚瑧粜统蚨急容^好，之前報(bào)價(jià)520萬元，結(jié)果臨出門中介通知說業(yè)主漲價(jià)到560多萬了?！斑@種漲法，根本買不起了?！睆埾壬锌f。

　　現(xiàn)象

　　中介門店：未出現(xiàn)“搶房潮”

　　受到今年春節(jié)后一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市成交升溫影響，部分二手房業(yè)主的心態(tài)明顯變強(qiáng)，賣家頻頻反價(jià)成為當(dāng)前二手房市場(chǎng)的一個(gè)熱門現(xiàn)象。

　　以廣州為例，春節(jié)假期結(jié)束后看房量持續(xù)增加，市場(chǎng)交投逐步恢復(fù)正常，市場(chǎng)對(duì)后市樓價(jià)看漲預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)，個(gè)別熱門板塊業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象涌現(xiàn)。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，從2月下旬開始，市場(chǎng)上部分熱門區(qū)域已出現(xiàn)業(yè)主反價(jià)的現(xiàn)象，反價(jià)幅度從3%—5%不等。

　　來自合富置業(yè)一線門店的信息顯示，目前廣州二手房業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象集中在中心城區(qū)部分板塊，但暫時(shí)未見有放盤的業(yè)主轉(zhuǎn)賣為租以及類似深圳、上海等熱點(diǎn)城市的“搶房潮”現(xiàn)象。

　　“最近看房客明顯增多了，市場(chǎng)交投氣氛更趨活躍?！焙细恢脴I(yè)星匯園分行主管陳瑩稱，天河區(qū)珠江新城區(qū)域，有個(gè)別反價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)。合富置業(yè)瑞心分行主管黃海文則介紹，天河區(qū)粵墾路周邊區(qū)域，近期已出現(xiàn)業(yè)主反價(jià)的現(xiàn)象，反價(jià)幅度大概2%。

　　合富置業(yè)保利天悅分行主管覃祚煥表示，由于春節(jié)假期結(jié)束后，客戶增多，加上北上深的搶購現(xiàn)象等大環(huán)境因素影響，使業(yè)主有不確定性心態(tài)，認(rèn)為樓價(jià)的潛力很大。海珠區(qū)赤崗板塊不少業(yè)主對(duì)放盤價(jià)是條件性的改變，例如不接受貸款購房，要求一次性付款等，還有一些業(yè)主則將放盤價(jià)上調(diào)了3%—5%。

　　類似的情況也出現(xiàn)在海珠區(qū)的工業(yè)大道中區(qū)域。

　　而在另一些區(qū)域，目前業(yè)主反價(jià)的風(fēng)潮尚未出現(xiàn)。

　　在老城區(qū)越秀區(qū)，合富置業(yè)文明路分行主管林建新表示，暫時(shí)沒出現(xiàn)業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象，業(yè)主放盤價(jià)較平穩(wěn)?，F(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)都是名校周邊的房源，因此，持有這些搶手房源的業(yè)主，都是會(huì)比市場(chǎng)價(jià)放高2000-3000元/平方米放盤，成交也比較活躍，但暫沒有出現(xiàn)搶房潮。

　　番禺區(qū)大石板塊，暫時(shí)也還沒有反價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)。合富置業(yè)高級(jí)營業(yè)經(jīng)理鄧漳州表示，在預(yù)期樓價(jià)上升的情況下，大概有20%的業(yè)主會(huì)先放租等價(jià)錢好一點(diǎn)的時(shí)候再賣。之前在有一些政策變動(dòng)出臺(tái)或樓市利好消息的時(shí)候，也會(huì)有出現(xiàn)一周漲價(jià)3—5萬元的情況。

　　數(shù)據(jù)

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速兩年來首升

　　3月12日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2016年1—2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)。這份權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月，全國商品房銷售明顯加快，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，房屋新開工面積迅猛回升，土地購置面積降幅大幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速時(shí)隔兩年首次回升。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—2月份，商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額8577億元，增長43.6%，提高29.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎分析，政策效果累積顯現(xiàn)，前期需求集中釋放是商品房銷售明顯加快的原因之一。

　　同時(shí)，居民住房消費(fèi)升級(jí)，改善性住宅成為拉動(dòng)增長的主要?jiǎng)恿Α?—2月份，住宅對(duì)全部商品房銷售面積增長的貢獻(xiàn)率達(dá)95.0%。其中，90平方米以上的大中戶型住宅的貢獻(xiàn)率為76.6%。

　　此外，基數(shù)低也是重要原因。去年1—2月份銷售面積下降16.3%，是2014年初房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來的最大降幅，總量8764萬平方米，為2012年一季度以來的最低。

　　而更引人注目的是，今年1—2月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在時(shí)隔兩年后首次出現(xiàn)了回升。

　　李皎分析指出，2015年開始，商品房銷售逐步回暖，至今年1—2月份，更出現(xiàn)了銷售旺盛局面，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，房屋新開工面積迅猛回升，土地購置面積降幅大幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速時(shí)隔兩年首次回升。

　　但李皎也指出，應(yīng)該關(guān)注的是，目前商品房銷量持續(xù)走高的基礎(chǔ)還比較薄弱。如受竣工面積大幅增長的影響，商品房待售面積還在增加，同時(shí)土地市場(chǎng)交易依然不夠活躍，部分城市土地價(jià)格不斷攀升，房屋開發(fā)成本大幅增加，三四線城市去庫存難度不減。

　　市場(chǎng)

　　3月首周廣州繼續(xù)升溫 深圳成交大跌

　　進(jìn)入3月，廣州樓市繼續(xù)呈現(xiàn)升溫態(tài)勢(shì)。3月首周，廣州新建商品住宅網(wǎng)簽1827套，環(huán)比上升8%；成交均價(jià)為15249元/平方米，環(huán)比下降9%，成交面積為20.41萬平方米，環(huán)比上升7%；銷售總金額31.12億元。

　　合富輝煌分析指，近期樓市多項(xiàng)利好政策出臺(tái)，廣州樓市置業(yè)熱情高漲，全市多個(gè)樓盤成交量大幅攀升。據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究中心監(jiān)控，全市代表樓盤近兩周成交套數(shù)對(duì)比2016年1月的周均成交套數(shù)明顯增加，部分樓盤甚至增長了2倍。

　　二手房方面，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌介紹，當(dāng)前廣州買家以剛需舊客為主，首次置業(yè)的賣家占比由55%升至65%，改善需求回落至27%。調(diào)查顯示，中心區(qū)學(xué)位房需求提前釋放，部分家長入市加快。

　　從成交看，廣州中心區(qū)核心地段的優(yōu)質(zhì)盤需求持續(xù)活躍，量價(jià)齊升。月底在多重政策利好下，樓市有快速走高的跡象。業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，中心區(qū)部分優(yōu)質(zhì)單位小幅升價(jià)獲成交，總體二手樓價(jià)穩(wěn)中有升。

　　經(jīng)過2月份成交上漲的行情后，進(jìn)入3月第一周，深圳樓市疲態(tài)初顯，新房成交面積出現(xiàn)大幅下降。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)，2月29日至3月6日，深圳共計(jì)成交1772套新房住宅，環(huán)比減少44.0%；成交均價(jià)4.97萬元/平方米，環(huán)比增長11.3%。

　　而據(jù)深圳鏈家統(tǒng)計(jì)，2月29日至3月6日，深圳全市二手房成交3796套，環(huán)比增長10.5%，成交量繼續(xù)穩(wěn)步增長；均價(jià)4.91萬元/平方米，環(huán)比下降0.8%。整體來看，價(jià)格小幅下降主要由于市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，中高端或豪宅成交有所趨緩。

　　深圳業(yè)內(nèi)認(rèn)為，3月份開發(fā)商入市的欲望較為強(qiáng)烈，供應(yīng)項(xiàng)目也將會(huì)回升至春節(jié)前的高位。不過，即將出臺(tái)的系列調(diào)控政策，或使深圳樓市開始顯露疲態(tài)。

　　佛山樓市因有不少剛需舊客擔(dān)心后市漲價(jià)，積極入市，對(duì)性價(jià)比較高的“筍盤”出手果斷。其中，千燈湖板塊持續(xù)供求兩旺，價(jià)格保持升勢(shì)，帶動(dòng)整體二手樓價(jià)穩(wěn)中略升，江南名居、鹿璟村等性價(jià)比“筍盤”受追捧。

　　從地段看，佛山桂城中心、桂城東板塊二手交投保持平穩(wěn)；廣佛交界的千燈湖板塊需求持續(xù)活躍，中海錦城國際花園、中海千燈湖花園、保利花園等大盤人氣旺盛，價(jià)格小幅上漲，帶動(dòng)桂城整體二手樓價(jià)穩(wěn)中有升。

　　另一個(gè)省內(nèi)城市東莞，龍斌介紹，當(dāng)前東莞總體市場(chǎng)仍較理想，一手新貨不足、深圳客持續(xù)增多的格局短期難以改變。

　　區(qū)域

　　樓市分化明顯 深圳漲價(jià)帶動(dòng)莞惠上漲

　　中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，從全國范圍看，近一年來新建住宅價(jià)格保持了平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)，但在部分需求旺盛城市房價(jià)上漲的同時(shí)，庫存壓力較大的三四線城市仍在下跌。

　　但整體房價(jià)上漲，并不代表所有城市都在上漲。據(jù)最新發(fā)布的2016年2月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，全國100個(gè)城市中，61個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲，38個(gè)城市環(huán)比下跌。雖有深圳、蘇州等城市房價(jià)環(huán)比漲幅超過5%，但也有宜昌、?？诘?%以上。

　　報(bào)告分析，即便是漲幅最大的一線城市，因?yàn)槊總€(gè)城市自身特點(diǎn)不同，其漲幅同樣分化明顯。其中房價(jià)最先上漲的深圳，已經(jīng)連續(xù)18個(gè)月上漲，2月深圳住宅價(jià)格環(huán)比上漲5.41%，同比上漲52.55%。

　　從市場(chǎng)特征看，深圳房價(jià)“一枝獨(dú)秀”有其獨(dú)特的原因。例如深圳市場(chǎng)供應(yīng)不足，導(dǎo)致商品住宅長期供不應(yīng)求、房價(jià)飆升；樓市政策持續(xù)寬松；互聯(lián)網(wǎng)熱潮及金融市場(chǎng)快速發(fā)展催生的財(cái)富人群購買力旺盛等。

　　而除了一線城市，惠州、東莞、佛山等一線周邊的三線熱點(diǎn)城市房價(jià)也有較大漲幅。

　　以東莞為例，因深圳房價(jià)大幅上漲，部分購房者選擇到東莞置業(yè)投資，導(dǎo)致東莞房價(jià)上漲。近兩個(gè)月東莞漲幅更加明顯，1月環(huán)比上漲5.07%，房價(jià)絕對(duì)水平首次破萬元/平方米，2月環(huán)比繼續(xù)上漲4.18%，同比上漲17.04%。

　　與東莞類似的還有佛山。佛山住宅價(jià)格絕對(duì)水平相對(duì)廣州較低，隨著廣佛同城規(guī)劃不斷深入推進(jìn)，越來越多廣州購房需求流入佛山，帶動(dòng)佛山房價(jià)明顯上漲，2月佛山住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.26%，同比上漲3.67%。

　　報(bào)告認(rèn)為，這類城市房價(jià)上漲的原因包括一線城市房價(jià)持續(xù)上漲，部分住房需求分流到這些周邊城市，其緊鄰一線城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，可承接大量產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移等。

　　■分析

　　一線及熱點(diǎn)二線房價(jià)漲幅或放緩

　　三四線城市房價(jià)將趨穩(wěn)定 成交有望提升

　　房價(jià)是否真的要進(jìn)入新一輪上漲周期？中指院報(bào)告認(rèn)為，一線城市短期房價(jià)上漲較快，風(fēng)險(xiǎn)也在集聚，市場(chǎng)將逐步回歸理性。同時(shí)，熱點(diǎn)二線城市具備一線城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)基礎(chǔ)，且較大受益樓市寬松政策，仍具潛力。而其它三四線城市房價(jià)將趨于穩(wěn)定，政策利好下成交量有望提升。

　　“宏觀經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)仍將繼續(xù)發(fā)揮支柱作用?！眻?bào)告認(rèn)為，從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)呈相互影響的態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)增速趨勢(shì)性下滑，在一定程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長放緩也必然會(huì)拖累整體經(jīng)濟(jì)增長。所以未來經(jīng)濟(jì)增長仍將依賴于房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)。在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”短期內(nèi)難以形成規(guī)模、制造業(yè)低速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)業(yè)仍將成為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的主要引擎。

　　而在供求方面，房價(jià)大漲，城市供應(yīng)量將逐步釋放，庫存較大城市將繼續(xù)控制供應(yīng)。一線城市及重點(diǎn)二線城市近期房價(jià)上漲過快，多因供應(yīng)量大幅減少，3月份是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，房企將加大推盤力度，隨著供應(yīng)量增加，房價(jià)上漲態(tài)勢(shì)將有所趨緩；而三四線庫存量較大的城市地方政府已經(jīng)在控制土地供應(yīng)，同時(shí)出臺(tái)補(bǔ)貼政策鼓勵(lì)需求釋放，未來庫存量將有所下降。

　　報(bào)告認(rèn)為，從美國、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，這兩個(gè)國家的樓市大波動(dòng)都是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程基本結(jié)束、短期內(nèi)貨幣趨緊等背景下發(fā)生的。而目前我國仍處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，未來將有大規(guī)模的農(nóng)村人口進(jìn)入城市；目前樓市庫存壓力仍較大，房地產(chǎn)開發(fā)投資已顯著下降，在這種情況下，預(yù)計(jì)中央會(huì)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策和靈活的匯率政策，通過市場(chǎng)化手段引導(dǎo)中長期實(shí)際利率下行，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“在中央將去庫存作為2016年重點(diǎn)工作的大背景下，相關(guān)部門已出臺(tái)降首付、降稅率等政策，后續(xù)隨著政策在各地落地實(shí)施，更多購房需求將逐步釋放。”報(bào)告稱，庫存高企的三四線城市也在靈活采取財(cái)稅減免、公積金政策調(diào)整等扶持方式刺激住房消費(fèi)；而房價(jià)上漲較快的一二線部分城市將根據(jù)地方市場(chǎng)變化進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，甚至收緊政策，市場(chǎng)熱度將逐步冷卻。