新華社華盛頓3月10日電財(cái)經(jīng)觀察：防范房地產(chǎn)金融高杠桿——美國(guó)次貸危機(jī)后的房貸監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)

　　新華社記者江宇娟 高攀

　　美聯(lián)儲(chǔ)前副主席艾利斯·里夫林曾說(shuō)過(guò)，金融危機(jī)帶來(lái)的教訓(xùn)之一就是，無(wú)論風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖多完美，借錢(qián)給無(wú)法償債的對(duì)象，對(duì)借貸雙方來(lái)說(shuō)都不是好買(mǎi)賣(mài)。

　　近期國(guó)內(nèi)出現(xiàn)利用眾籌、“首付貸”等高杠桿金融產(chǎn)品購(gòu)房的現(xiàn)象，不僅加大了還款人負(fù)擔(dān)，還放大了金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，美國(guó)次貸危機(jī)的警示作用長(zhǎng)存。美聯(lián)儲(chǔ)前主席伯南克指出，寬松的信貸標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)低的房貸首付比例、民眾薄弱的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)等因素造成美國(guó)房貸質(zhì)量惡化，最終在2007年和2008年引爆次貸危機(jī)和金融危機(jī)。

　　國(guó)際貨幣基金組織《全球房地產(chǎn)觀察》項(xiàng)目顧問(wèn)理查德·科斯表示，美國(guó)所謂的金融創(chuàng)新導(dǎo)致放貸機(jī)構(gòu)不顧購(gòu)房貸款者的償債能力過(guò)度放貸，最終引發(fā)次貸危機(jī)?？扑拐f(shuō)，美國(guó)的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)催生了抵押擔(dān)保債券（CDO）之類(lèi)的結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品，持有者結(jié)構(gòu)復(fù)雜，這導(dǎo)致在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，監(jiān)管者無(wú)法判斷系統(tǒng)重要性風(fēng)險(xiǎn)在哪個(gè)環(huán)節(jié)。

　　美國(guó)智庫(kù)布魯金斯學(xué)會(huì)高級(jí)研究員杜大偉告訴新華社記者，整體來(lái)看，目前中國(guó)家庭的杠桿率并不高，中國(guó)在增加房屋抵押貸款發(fā)放方面還有空間。但他同時(shí)指出，從美國(guó)樓市泡沫破滅的教訓(xùn)來(lái)看，零首付是個(gè)非常糟糕的政策。

　　杜大偉建議，中國(guó)可以從美國(guó)次貸危機(jī)和危機(jī)后的監(jiān)管實(shí)踐中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，既讓購(gòu)房者更加容易獲得抵押貸款，又要確保監(jiān)管到位，避免購(gòu)房者承擔(dān)超過(guò)其實(shí)際償付能力的過(guò)高抵押貸款。

　　金融危機(jī)后，美國(guó)意識(shí)到對(duì)金融和房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管不力是造成危機(jī)的重要原因。為此，美國(guó)在2010年出臺(tái)了“大蕭條”以來(lái)最嚴(yán)厲的金融監(jiān)管改革法案，即《多德-弗蘭克法案》。該法案推動(dòng)成立了金融穩(wěn)定監(jiān)管委員會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)和處理威脅國(guó)家金融穩(wěn)定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；設(shè)立新的消費(fèi)者金融保護(hù)局，對(duì)提供信用卡、抵押貸款和其他貸款等消費(fèi)者金融產(chǎn)品及服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)管；將之前缺乏監(jiān)管的場(chǎng)外衍生品市場(chǎng)納入監(jiān)管范圍；限制銀行自營(yíng)交易及高風(fēng)險(xiǎn)的衍生品交易等。

　　《多德-弗蘭克法案》還規(guī)定房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)必須留存5%的信用風(fēng)險(xiǎn)，從而迫使房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)仔細(xì)審查貸款申請(qǐng)人資質(zhì)。布魯金斯高級(jí)研究員羅伯特·波曾就指出，高比例的首付要求是降低房貸違約的最佳方式。

　　為進(jìn)一步完善房貸政策，確保潛在貸款購(gòu)房者有能力償還抵押貸款，2013年1月，美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局出臺(tái)了住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)。這一規(guī)定嚴(yán)禁高風(fēng)險(xiǎn)借貸行為，如浮動(dòng)抵押貸款及允許貸款者一段時(shí)期僅償付利息不支付本金的行為等。

　　該規(guī)定還要求貸款購(gòu)房者必須提供就業(yè)狀況、收入與資產(chǎn)、當(dāng)前債務(wù)負(fù)擔(dān)、信用記錄、抵押貸款月度償付額等信息；借貸機(jī)構(gòu)必須審查潛在貸款購(gòu)房者的債務(wù)收入比，確保該比例不能高于43%；同時(shí)，在審查潛在貸款購(gòu)房者償付能力時(shí)，不能以貸款初期較低利率即“引誘利率”為基礎(chǔ)，必須考慮貸款本金且按長(zhǎng)期利率計(jì)算。

　　這些措施旨在避免借貸機(jī)構(gòu)肆意放貸，將有風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款轉(zhuǎn)售給投資者，以避免市場(chǎng)再次出現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)借貸行為，保護(hù)消費(fèi)者免遭金融機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)任的抵押貸款發(fā)放行為損害。（完）