新華社華盛頓3月10日電 財經(jīng)觀察：防范房地產(chǎn)金融高杠桿——美國次貸危機(jī)后的房貸監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)

　　新華社記者江宇娟 高攀

　　美聯(lián)儲前副主席艾利斯·里夫林曾說過，金融危機(jī)帶來的教訓(xùn)之一就是，無論風(fēng)險對沖多完美，借錢給無法償債的對象，對借貸雙方來說都不是好買賣。

　　近期國內(nèi)出現(xiàn)利用眾籌、“首付貸”等高杠桿金融產(chǎn)品購房的現(xiàn)象，不僅加大了還款人負(fù)擔(dān)，還放大了金融風(fēng)險。對此，美國次貸危機(jī)的警示作用長存。美聯(lián)儲前主席伯南克指出，寬松的信貸標(biāo)準(zhǔn)、過低的房貸首付比例、民眾薄弱的風(fēng)險防范意識等因素造成美國房貸質(zhì)量惡化，最終在2007年和2008年引爆次貸危機(jī)和金融危機(jī)。

　　國際貨幣基金組織《全球房地產(chǎn)觀察》項目顧問理查德·科斯表示，美國所謂的金融創(chuàng)新導(dǎo)致放貸機(jī)構(gòu)不顧購房貸款者的償債能力過度放貸，最終引發(fā)次貸危機(jī)。科斯說，美國的資產(chǎn)證券化市場催生了抵押擔(dān)保債券（ＣＤＯ）之類的結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品，持有者結(jié)構(gòu)復(fù)雜，這導(dǎo)致在房價下跌時，監(jiān)管者無法判斷系統(tǒng)重要性風(fēng)險在哪個環(huán)節(jié)。

　　美國智庫布魯金斯學(xué)會高級研究員杜大偉告訴新華社記者，整體來看，目前中國家庭的杠桿率并不高，中國在增加房屋抵押貸款發(fā)放方面還有空間。但他同時指出，從美國樓市泡沫破滅的教訓(xùn)來看，零首付是個非常糟糕的政策。

　　杜大偉建議，中國可以從美國次貸危機(jī)和危機(jī)后的監(jiān)管實(shí)踐中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，既讓購房者更加容易獲得抵押貸款，又要確保監(jiān)管到位，避免購房者承擔(dān)超過其實(shí)際償付能力的過高抵押貸款。

　　金融危機(jī)后，美國意識到對金融和房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管不力是造成危機(jī)的重要原因。為此，美國在2010年出臺了“大蕭條”以來最嚴(yán)厲的金融監(jiān)管改革法案，即《多德－弗蘭克法案》。該法案推動成立了金融穩(wěn)定監(jiān)管委員會，負(fù)責(zé)監(jiān)測和處理威脅國家金融穩(wěn)定的系統(tǒng)性風(fēng)險；設(shè)立新的消費(fèi)者金融保護(hù)局，對提供信用卡、抵押貸款和其他貸款等消費(fèi)者金融產(chǎn)品及服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)管；將之前缺乏監(jiān)管的場外衍生品市場納入監(jiān)管范圍；限制銀行自營交易及高風(fēng)險的衍生品交易等。

　　《多德－弗蘭克法案》還規(guī)定房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)必須留存5％的信用風(fēng)險，從而迫使房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)仔細(xì)審查貸款申請人資質(zhì)。布魯金斯高級研究員羅伯特·波曾就指出，高比例的首付要求是降低房貸違約的最佳方式。

　　為進(jìn)一步完善房貸政策，確保潛在貸款購房者有能力償還抵押貸款，2013年1月，美國消費(fèi)者金融保護(hù)局出臺了住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)。這一規(guī)定嚴(yán)禁高風(fēng)險借貸行為，如浮動抵押貸款及允許貸款者一段時期僅償付利息不支付本金的行為等。

　　該規(guī)定還要求貸款購房者必須提供就業(yè)狀況、收入與資產(chǎn)、當(dāng)前債務(wù)負(fù)擔(dān)、信用記錄、抵押貸款月度償付額等信息；借貸機(jī)構(gòu)必須審查潛在貸款購房者的債務(wù)收入比，確保該比例不能高于43％；同時，在審查潛在貸款購房者償付能力時，不能以貸款初期較低利率即“引誘利率”為基礎(chǔ)，必須考慮貸款本金且按長期利率計算。

　　這些措施旨在避免借貸機(jī)構(gòu)肆意放貸，將有風(fēng)險的抵押貸款轉(zhuǎn)售給投資者，以避免市場再次出現(xiàn)高風(fēng)險借貸行為，保護(hù)消費(fèi)者免遭金融機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)任的抵押貸款發(fā)放行為損害。