我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存巨大，需要通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）等一系列手段來(lái)消化庫(kù)存，并促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)的改革。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015上半年中國(guó)20大城市的商業(yè)物業(yè)存量已經(jīng)超過(guò)9700萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)到2018年，仍將有6146萬(wàn)平方米的可見(jiàn)新增供應(yīng)陸續(xù)開(kāi)業(yè)入市，占現(xiàn)有存量的63%。這意味著在3年內(nèi)，我國(guó)大部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的存量競(jìng)爭(zhēng)和未來(lái)供應(yīng)壓力將持續(xù)上行。

　　“步步高有260萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，我以前很驕傲。但是后來(lái)發(fā)現(xiàn)重資產(chǎn)模式有兩點(diǎn)缺陷，放在報(bào)表里面，第一要攤銷(xiāo)折舊，第二要承擔(dān)銀行利息。所以現(xiàn)在國(guó)際上流行的模式是出表，把資產(chǎn)做證券化，這樣企業(yè)只要承擔(dān)類(lèi)似租金一樣的東西，也可收回現(xiàn)金，使企業(yè)保持可持續(xù)發(fā)展，輕裝上陣。”全國(guó)人大代表、步步高投資集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)王填說(shuō)。

　　而房地產(chǎn)投資信托基金是一種通過(guò)發(fā)行收益憑證/股份匯集資金，由管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)和管理，并將投資綜合收益分配給投資者的證券。

　　房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式帶來(lái)深刻變化，能夠有效化解當(dāng)前行業(yè)高庫(kù)存，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。它為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了一種退出機(jī)制，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平升級(jí)的催化劑，還能為投資者提供優(yōu)質(zhì)的固定收益投資品種，通過(guò)分散投資方式控制風(fēng)險(xiǎn)，其份額可以上市流通，流動(dòng)性好。

　　王填指出，從國(guó)外成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)投資信托基金的稅制經(jīng)驗(yàn)中可以看出，各國(guó)在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的過(guò)程中，多通過(guò)免稅或明確征稅環(huán)節(jié)與主體的形式，避免雙重課稅。我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)啟動(dòng)較晚，尚未得到大規(guī)模的發(fā)展。

　　為此，王填建議：

　　一、盡早推出房地產(chǎn)投資信托基金，助推我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存，推進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)的改革。

　　二、在已有稅收法律的基礎(chǔ)上，積極借鑒各方經(jīng)驗(yàn)，采取立法為主、政策為輔的探索方式，推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金雙重課稅問(wèn)題的解決以及稅收立法的早日出臺(tái)。但是，與國(guó)外長(zhǎng)期漸進(jìn)式立法不同，我國(guó)需要在現(xiàn)有稅制的基礎(chǔ)上設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)法，才能迅速解決房地產(chǎn)投資信托基金的雙重課稅問(wèn)題。

　　三、對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金中為實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離而設(shè)立的SPV方免除部分稅收，如免除進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅。

　　四、對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金中的募集方實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，如免除發(fā)起人資產(chǎn)移出環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅（建議視同不動(dòng)產(chǎn)投資）、土地增值稅（建議在SPV最終轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)環(huán)節(jié)再繳、如果是回購(gòu)情形則免除）、企業(yè)所得稅（建議參照特殊企業(yè)重組）、印花稅。

　　五、對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金中的投資方實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，如收益分配時(shí)的個(gè)人所得稅（收益分配可視同一種利息收入形式）。