前兩月房地產(chǎn)集合信托融資規(guī)模下降34.7%

　　融資類產(chǎn)品不會明顯回暖

　　■本報記者 李亦欣

　　雖然樓市新政頻出，房地產(chǎn)信托感受尚不明顯。用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，共成立83只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模約為166.93億元。與去年同期的募集規(guī)模255.64億元相比下降34.7%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，去庫存的政策主線將持續(xù)推動存續(xù)房地產(chǎn)信托的風險化解。

　　盡管目前各地推出了一些房地產(chǎn)政策，不過對于房地產(chǎn)信托來說，政策的影響相對滯后，不過，鑒于市場資金成本持續(xù)走低，機構(gòu)對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目競爭加劇，傳統(tǒng)的融資類的房地產(chǎn)信托的新增規(guī)模不會明顯回暖。

　　融資規(guī)模下降

　　《證券日報》記者根據(jù)用益信托在線數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前兩個月，房地產(chǎn)信托共成立83只產(chǎn)品，募集規(guī)模為166.93億元。而去年同期，共成立房地產(chǎn)信托119只，募集規(guī)模為255.64億元。在成立數(shù)量與規(guī)模上，今年同比分別下降43.37%和53.14%。

　　具體來看，今年1月份成立產(chǎn)品56只，募集金額133.55億元。2月份因春節(jié)假期因素影響，僅成立27只產(chǎn)品，成立規(guī)模33.38億元。

　　房地產(chǎn)信托成立規(guī)模減少，分析人士認為，一是房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力大，行業(yè)新增投資規(guī)模走低，由此產(chǎn)生的融資需求下降；二是房地產(chǎn)行業(yè)低成本融資渠道進一步拓寬，資金雄厚的地產(chǎn)商可通過債券、股票等方式獲得資金，通過信托融資的意愿下降。三是此前暴露的諸多房地產(chǎn)風險項目和經(jīng)濟下行預期讓信托公司對待房地產(chǎn)項目的態(tài)度更為審慎。

　　用益信托研究員帥國讓表示，目前一線城市房地產(chǎn)市場相對火熱，加上一些利好房地產(chǎn)的相關(guān)政策，房地產(chǎn)信托在這區(qū)域還是有些機會的，預計短期內(nèi)房地產(chǎn)信托會維持一定比例規(guī)模

　　從具體公司而言，四川信托延續(xù)了相對側(cè)重房地產(chǎn)信托的風格，在今年前兩個月發(fā)行了26款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達到了15.2億元；中融信托雖然只發(fā)行了5款產(chǎn)品，但是規(guī)模達到了41.16億元。不過據(jù)中融信托一位理財經(jīng)理表示，目前該公司對房地產(chǎn)信托還是比較謹慎的。

　　信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年四季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金信托規(guī)模為1.29萬億元，占比僅為8.76%，同比下降1.53%。百瑞信托博研站《2015年第四季度行業(yè)研究分析報告》中表示，房地產(chǎn)信托占比自 2012 年年底以來，占比一直在下滑。

　　政策影響存在延遲

　　有助于存續(xù)項目的風險化解

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，今年“去庫存”的政策主線對存續(xù)的房地產(chǎn)信托的風險化解有積極意義。

　　格上理財研究員歐陽嵐認為，政策影響到房地產(chǎn)信托，可能會存在滯后。西南地區(qū)一信托公司研究人員也認為，房地產(chǎn)政策對于房地產(chǎn)的實質(zhì)性影響需要一個過程。對于新增房地產(chǎn)信托而言，影響不會特別大，畢竟核心城市的項目有限；對于存量項目，有可能有助于風險化解或者安全運作。

　　“信托公司近年來發(fā)行的產(chǎn)品已很少觸碰三線、四線城市的項目，今年房地產(chǎn)市場價格分化明顯，一線、二線城市價格與成交量上升，可以說信托公司大部分存續(xù)項目風險得到有效緩解?！?

　　不過，業(yè)內(nèi)普遍認為，傳統(tǒng)的融資類房地產(chǎn)信托在今年不會出現(xiàn)大幅增長。

　　外貿(mào)信托研究院年度報告中表示，2015年以來，隨著資金面的寬松以及政府債務(wù)置換的實施，資質(zhì)較好的開發(fā)商和平臺企業(yè)融資成本大幅下降，對信托融資需求大幅減弱；傳統(tǒng)融資業(yè)務(wù)在客群不變的情況下，由于競爭激烈，信托報酬率呈現(xiàn)下降趨勢。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的高負債風險長期內(nèi)難以得到有效化解；而企業(yè)的分化也將成為大勢所趨，信托業(yè)的傳統(tǒng)客戶融資成本下降將成為一種長期的趨勢。因此，傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資業(yè)務(wù)，雖然在未來一段時間內(nèi)仍有一定市場空間，但空間逐步收窄的趨勢將難以逆轉(zhuǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月成立的房地產(chǎn)信托平均預期收益率為8.24%，而2015年同期為9.76%，已下降了超過1.5個百分點。

　　復旦大學信托研究中心主任教授殷醒民在《2015年度中國信托業(yè)發(fā)展評析》中指出，信托業(yè)要準確分析和研判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。一方面，中央經(jīng)濟工作會議上提出“化解房地產(chǎn)庫存”，指的是房地產(chǎn)嚴重過剩的某些區(qū)域，是就業(yè)和人口凈流出的區(qū)域，而不少大城市的住宅供給仍然不足。過剩與不足并存，正是區(qū)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性問題。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)仍將長期處于一個新陳代謝的進化過程，有效投資才能使房地產(chǎn)業(yè)向更高質(zhì)量的供需平衡躍升。因而，信托公司應(yīng)當審時度勢，積極介入住宅供給不足的區(qū)域，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)變動中尋找業(yè)務(wù)機會。

　　去年下半年以來集合房地產(chǎn)信托融資規(guī)模

　　時間 成立數(shù)量（個） 成立規(guī)模（億元） 平均年收益率（%）

　　2016.1.1-2016.2.29 83 166.93 8.24

　　2015.11.1-2015.12.31 137 351.4 8.48

　　2015.9.1-2015.10.31 95 187.88 8.82

　　2015.7.1-2015.8.31 154 313.32 9.34