■一財(cái)

　　由于春節(jié)前后的兩波利好政策，節(jié)后一線城市房價(jià)開始出現(xiàn)一輪上漲，隨后出現(xiàn)房東惜售和房產(chǎn)交易中心人滿為患的情況。近期上海鏈家等中介被曝利用“首付貸”等金融產(chǎn)品，幫助客戶“配資”買房，而有坊間傳言認(rèn)為，僅上海鏈家就有3000套房源利用首付貸進(jìn)行買賣并增加了樓市的杠桿。

　　按揭貸款買房為大家所熟知，也是國家政策鼓勵(lì)的。但隨著一線城市房價(jià)快速上漲，購房起點(diǎn)越來越高，一些購房者開始更多利用“首付貸”等“場外”資金，加大購房金融杠桿。

　　過去一年“首付貸”

　　快速發(fā)展

　　“首付貸”由來已久，開發(fā)商較早使用“首付貸”促銷，尤其是在樓市低迷時(shí)，一些開發(fā)商為了盡快回籠資金，有時(shí)會(huì)推出“零首付”活動(dòng)，實(shí)際上就是聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)為購房者提供“首付貸”，期限從一年到三年不等，開發(fā)商還會(huì)補(bǔ)貼購房者“首付貸”的部分利息。

　　隨著房價(jià)上漲、門檻太高，房產(chǎn)中介也逐漸意識到“首付貸”等產(chǎn)品的前景廣闊，除了平安好房、搜易貸等房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，世聯(lián)行、鏈家、我愛我家、搜房網(wǎng)、房多多、好屋中國、中原地產(chǎn)、悟空找房等線上線下房產(chǎn)中介，紛紛推出包括“首付貸”在內(nèi)的金融產(chǎn)品及服務(wù)。

　　從具體操作模式來看，中介提供“首付貸”有兩種類型：一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費(fèi)服務(wù)；另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務(wù)，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)，后續(xù)的資金貸款仍由金融機(jī)構(gòu)完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者，中原等屬于后者。

　　以世聯(lián)行為例，作為國內(nèi)最大的一手房代理商，該公司從2012年通過股權(quán)收購的方式，開始涉足金融服務(wù)，主要產(chǎn)品家圓云貸就是為一手房、二手房業(yè)主提供小額貸款。世聯(lián)行的官網(wǎng)資料顯示，家圓云貸——新房置業(yè)貸的額度一般為50萬元~150萬元，期限3個(gè)月~36個(gè)月，購房者只要通過置業(yè)顧問代為申請，在資料上傳后的1個(gè)~3個(gè)工作日內(nèi)通過審批即可放款。

　　去年，隨著一線樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇，世聯(lián)行的金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展。2月28日，世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報(bào)顯示，該公司去年一共發(fā)放了家圓云貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該產(chǎn)品為公司帶來收入 4.15 億元，同比增長69.54%，這部分收入占世聯(lián)行2015年全年收入的8.8%。

　　截至2月29日，鏈家理財(cái)平臺數(shù)據(jù)顯示，其成交金額為180.5億元，發(fā)放收益17.9億元，用戶規(guī)模31萬。

　　中原集團(tuán)也在2015年推出了新金融業(yè)務(wù)，為客戶提供“首付貸”、過橋貸、裝修貸等服務(wù)，但與世聯(lián)行不同的是，中原主要是做金融中介業(yè)務(wù)，與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，從中獲取服務(wù)費(fèi)。

　　“中原主要負(fù)責(zé)做業(yè)主的背景調(diào)查，為業(yè)主的需求匹配相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品，從中獲取貸款額2%左右的服務(wù)費(fèi)?！鄙钲谥性驴偨?jīng)理鄭叔倫告訴記者。

　　中原集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年，該公司新金融業(yè)務(wù)總放款金額約30億元，2016年的目標(biāo)是放款100億元，收益2億元。

　　杠桿的作用有多大

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前“首付貸”分為有抵押和無抵押兩種情況，幾乎所有的房地產(chǎn)中介代理公司，都給購房者提供“首付貸”產(chǎn)品。在一手房方面，“首付貸”主要是和開發(fā)商合作，主要是為了降低購房者的購房門檻，只要開發(fā)商沒有太大問題，一般不會(huì)存在違約情況。在二手房方面，如果是置換型購房者通常自己有住房，由于之前房屋沒有售出，在短時(shí)間內(nèi)存在首付資金緊張，這類“首付貸”通常有房地產(chǎn)抵押，因此也比較安全，由于是短期資金需求更像是過橋貸款。而對于首次購買二手房而沒有抵押的購房者而言，使用“首付貸”則可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“這個(gè)就相當(dāng)于把購房者的年終獎(jiǎng)提前支取了一樣，每年春節(jié)后樓市容易出現(xiàn)價(jià)格上漲，很多購房者就想搶到節(jié)前購買，如果在首付方面差一點(diǎn)，就可以應(yīng)用‘首付貸’這樣的產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品的初衷就是促進(jìn)交易活躍，而一手房的購買由于有開發(fā)商擔(dān)保，很多開發(fā)商還會(huì)約定交房前要把首付還清，因此風(fēng)險(xiǎn)較小?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sh600958/" target="_blank" title="東方證券 600958">東方證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁告訴記者。

　　雖然如此，“首付貸”在一定程度上的確放大了杠桿。

　　如果購房者購買一套價(jià)值100萬元的房子，在一線城市購房者需要準(zhǔn)備三成首付房款，即30萬元，剩下的70萬元可以選擇公積金貸款以及商業(yè)貸款任意組合。但如果購房者目前只有20萬的現(xiàn)金，該購房者一樣可以購買100萬元的房子，剩下的10萬元通過“首付貸”這樣的金融服務(wù)解決。那么之前購房者的杠桿是3.3倍，而如今的杠桿則是5倍。

　　由于在一定程度上放大了風(fēng)險(xiǎn)，因此“首付貸”更被認(rèn)為是樓市交易的“場外配資”。

　　“這類融資和股票的場外配資情況并不一樣，首先股票的價(jià)格波動(dòng)非常大，而目前樓市還是一個(gè)比較穩(wěn)定的市場。其次股票的配資可以多達(dá)10倍，但是目前‘首付貸’一般只能占到首付的50%，也就是說100萬的房子三成首付，最多可以使用‘首付貸’15萬元，這一類的風(fēng)險(xiǎn)控制能力還是很強(qiáng)的?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉向記者表示。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，從放大杠桿來講，降息、降低首付比例等金融措施的杠桿效應(yīng)，比“首付貸”要強(qiáng)得多。

　　盡管目前一線城市仍執(zhí)行限購政策，但房貸利率已非常劃算。根據(jù)融360數(shù)據(jù)，目前上海首套房的平均利率折扣8.78折，執(zhí)行利率降至4.30%，上?？赊k理房貸業(yè)務(wù)的銀行30家。

　　交易規(guī)模不到10%？

　　“其實(shí)‘首付貸’只是一種融資方式，風(fēng)險(xiǎn)并沒有那么夸張。但是由于每家公司不披露相關(guān)規(guī)模，因此我們很難進(jìn)行規(guī)模的統(tǒng)計(jì)?！被ヂ?lián)網(wǎng)金融行業(yè)研究機(jī)構(gòu)盈燦咨詢的副總經(jīng)理于百程告訴記者。

　　“我們做的草根調(diào)研發(fā)現(xiàn)，深圳地區(qū)‘首付貸’比例在一線城市較高，北京和上海使用‘首付貸’人群較少，其中二手房的‘首付貸’比例沒有一手房高。”竺勁透露。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰持有同樣的觀點(diǎn)，以他對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，使用“首付貸”購房的總體比例應(yīng)該不到10%。

　　但是由于部分“首付貸”的資金成本較高，因此也被業(yè)內(nèi)詬病這類產(chǎn)品造成房地產(chǎn)交易價(jià)格的邊際交易成本提高?！疤貏e是一些市區(qū)的老公房，本身物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量低，在這一輪的市場中也出現(xiàn)價(jià)格上漲，如果后面一旦有價(jià)格回落，不排除有信貸違約的風(fēng)險(xiǎn)?！敝性禺a(chǎn)市場研究部經(jīng)理盧文曦告訴記者。

　　“目前并不是每家公司都用P2P來進(jìn)行‘首付貸’業(yè)務(wù)，也有一些類銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行首付貸發(fā)放，目前首付貸平均年化利率為10%。以上述100萬元房屋為例，如果你貸款15萬元，一年的利息是1.5萬元，但是可能一套100萬元，房屋一年后要漲到120萬元，因此有購房者選擇首付貸也是情有可原?！睆埡陚ジ嬖V記者。

　　誰在借“首付貸”的

　　“東風(fēng)”

　　在樓市低迷時(shí)期，“首付貸”等金融服務(wù)是開發(fā)商促銷的手段。但在樓市上行時(shí)，“首付貸”或許一定程度上助推著房價(jià)的上漲。

　　以深圳樓市為例，過去一年深圳房價(jià)上漲了近50%，某些片區(qū)的漲幅甚至超過了100%。一些投資客抱著房價(jià)會(huì)大幅上漲的預(yù)期，在首付款不夠的情況下，多方籌措資金買房，其中就包括“首付貸”。

　　中信建投證券房地產(chǎn)分析師陳慎分析，“目前房價(jià)的上漲，還是源自一線樓市的供求關(guān)系，也就是土地供應(yīng)不夠而需求一直在高位?！币晃辉谏钲趶氖铝耸曛薪闃I(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人張濤（化名）對記者說，能夠?qū)①Y金杠桿用得最足的是金融行業(yè)的投資客，他們獲取資金更加便捷、成本更低。

　　深圳中原研究中心最近的報(bào)告指出，2015年深圳的新房成交客戶中，從事金融、保險(xiǎn)、證券行業(yè)的客戶為購房主力軍，占比達(dá)22%。

　　“一線城市房價(jià)大漲，是由多方面因素造成的?！编嵤鍌惐硎?，首先是市場中流動(dòng)的資金過多，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股市都不景氣的情況下，出現(xiàn)了“資產(chǎn)配置荒”，而房地產(chǎn)是相對穩(wěn)健的投資標(biāo)的，因而資金大多流向了房地產(chǎn)。其次，目前全國樓市的政策基調(diào)是“去庫存”，從中央到地方政府都陸續(xù)出臺了去庫存政策，市場預(yù)期房價(jià)會(huì)上漲，在“買漲不買跌”的心態(tài)下，一些需求提前入市，而供給尚未跟上，導(dǎo)致房價(jià)短時(shí)間內(nèi)大漲。

　　在業(yè)內(nèi)看來，目前上海、北京房價(jià)上漲與去年深圳的現(xiàn)象有共通之處。去年“3· 30”政策出臺后，深圳樓市也是一夜暴漲、業(yè)主跳價(jià)，在那一輪瘋狂之中，深圳的購房者們可謂“用盡”杠桿。來自人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年12月末，深圳房地產(chǎn)貸款余額為10286億元，首破萬億元關(guān)口，同比增長29.2%。其中，個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%，遠(yuǎn)高于北京、上海。2015年12月份的按揭平均成數(shù)達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于其他一線城市，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)。