24日，山東省公布契稅新政，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整以“區(qū)”為單位，一時間引起各方強(qiáng)烈討論。不過，記者研究了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后發(fā)現(xiàn)，首套房按“區(qū)”劃分只是針對買房者，而在個稅繳納和住房貸款方面，首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)又各不相同。也就是說，同一套房，在不同的環(huán)節(jié)是否屬于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也并不相同。 本版文/圖記者史尚靜

　　買方承擔(dān)契稅，首套房按“區(qū)”定

　　根據(jù)2月24日山東省關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》 的通知，在住房認(rèn)定上，“家庭唯一住房”、“家庭第二套改善性住房”由購房所在地房地產(chǎn)主管部門查詢納稅人家庭成員（范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）住房情況，出具書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房情況信息及時傳遞給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，納稅人持書面查詢結(jié)果辦理涉稅事項(xiàng)。其中，新政策中提出，“住房情況查詢范圍為擬購住房所在縣（市、區(qū)）行政區(qū)域”，意味著原先我省契稅繳納時首套房查詢范圍由“市”變更為“縣（市、區(qū)）”。

　　據(jù)記者了解，契稅是一種面向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。也就是說，契稅繳納政策的調(diào)整所針對的是承受人的住房情況查詢，即買方是否在本區(qū)首次購房。通俗來講，假如市民王先生在濟(jì)南歷下區(qū)有一套登記房產(chǎn)，那么按照原先的政策來看，王先生在槐蔭區(qū)新買的房子屬于二套房，需要按照二套房繳納契稅；而新政實(shí)施后，按照新的住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，王先生這套槐蔭區(qū)的房子就按照首套房契稅政策進(jìn)行繳納了。

　　免個稅看是否是賣方家庭唯一住宅

　　在2月22日及24日公布的優(yōu)惠政策中，記者注意到，二手房交易中的“大頭”個人所得稅并沒有名列其中，僅針對契稅和營業(yè)稅進(jìn)行了調(diào)整。而關(guān)注過二手房交易稅費(fèi)的市民們都知道，在交易過程中往往個稅所占額度較大。根據(jù)濟(jì)南目前執(zhí)行的個稅繳納標(biāo)準(zhǔn)，征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。同時，當(dāng)該套住房為家庭唯一住宅，購買時間超過5年，如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

　　由于根據(jù)相關(guān)政策，個人所得稅一般存在于二手房交易過程中由賣方個人繳納。因此，對于個稅環(huán)節(jié)的賣方來說，首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為是否該套住房為家庭唯一住宅。舉例來說，如果該套住房為賣家的家庭唯一住宅，在個稅環(huán)節(jié)這套住房就被稱為“首套房”；而如果所轉(zhuǎn)讓住房并不是賣家家庭的唯一住房，那么即便買方在同一縣（市、區(qū)）首次購房，根據(jù)新規(guī)算作“首套房”，但是按照現(xiàn)在濟(jì)南二手房交易市場上，“三大稅”基本全部由買家承擔(dān)的常規(guī)做法，他也將為賣家的“非首套房”埋單。

　　房貸首套標(biāo)準(zhǔn)“看貸不看房”

　　別以為首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)只在稅費(fèi)環(huán)節(jié)有所不同，在房貸環(huán)節(jié)中，首套房的定義又有所不同。而自24日契稅首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為以“區(qū)”為單位后，不少市民也向記者咨詢是否只要沒在同一區(qū)買過房，就可以稱為首套房？比如說，市民王先生在歷下區(qū)貸款購買了一套房，24日新政實(shí)施以后，王先生這套房的貸款還未還清，此時他如果在槐蔭區(qū)再貸款購入一套住房，按照契稅新規(guī)可以算作“首套房”，不過在房貸環(huán)節(jié)中卻并不能這樣認(rèn)定。

　　據(jù)記者了解，在房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中，濟(jì)南市實(shí)行的首套房、二套房的認(rèn)定沒有根據(jù)24日新政發(fā)生變化，與以往一樣，仍然是“認(rèn)貸不認(rèn)人”。根據(jù)2015年3月16日濟(jì)南購房貸款統(tǒng)一首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，擁有一套住房并結(jié)清貸款的家庭，使用公積金或商業(yè)貸款購買商品房時，視為首套房，是所謂的“認(rèn)貸不認(rèn)房”。而在此之前，濟(jì)南的購房貸款市場一度出現(xiàn)過兩種標(biāo)準(zhǔn)共存的局面，即商業(yè)貸款“認(rèn)貸不認(rèn)房”，住房公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”。因此，在購房貸款環(huán)節(jié)，首套房是根據(jù)是否結(jié)清貸款來算。

　　現(xiàn)場探訪

　　新政實(shí)施近一周

　　濟(jì)南樓市現(xiàn)“水花” 總體仍“淡定”

　　繼周一國家房產(chǎn)契稅新政正式實(shí)施后，24日我省繼續(xù)再次放出購房“大招”，契稅首套房認(rèn)定按“區(qū)”劃分，輪番利好政策落地，濟(jì)南的房產(chǎn)交易市場反響如何？昨天，記者來到濟(jì)南市房地產(chǎn)大廈，相較于正月十五前，前來辦理業(yè)務(wù)的市民明顯增多，不過對于房產(chǎn)契稅新政，市民們的反應(yīng)還是挺“淡定”。

　　昨天下午，記者來到濟(jì)南市房地產(chǎn)大廈二樓辦事大廳，相較于上周記者前來探訪時，大廳里的辦事市民明顯增多了不少，大廳內(nèi)設(shè)置的等待座位基本座無虛席，還有不少人三兩成群聚在一起。大廳西側(cè)的住房交易辦稅服務(wù)廳里，人氣則更旺一些，咨詢輔導(dǎo)區(qū)初稅填表和咨詢的市民將工作人員團(tuán)團(tuán)圍住，涉稅受理區(qū)基本每個工位前都有市民正在辦理業(yè)務(wù)。而公告欄則張貼著22日開始執(zhí)行的《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，也吸引了不少市民駐足閱讀。

　　春節(jié)過后的第一個工作日，記者曾經(jīng)探訪過房地產(chǎn)交易大廳，雖然停了一個年節(jié)的網(wǎng)簽、涉稅等業(yè)務(wù)辦理，但年后也并沒有出現(xiàn)辦事市民扎堆的情況，不少房產(chǎn)中介向記者表示，以往過完年辦理業(yè)務(wù)的客戶還挺多的，但今年好幾天可能才有一個。而契稅新政出臺，大廳辦事市民明顯增多，難道是輪番利好政策吸引了眾多市民？對此，現(xiàn)場不少房產(chǎn)中介卻并不認(rèn)同，花園路附近的一家房產(chǎn)中介工作人員告訴記者：“人稍微多起來主要還是正月十五過完了，外地的客戶回來，二手房交易市場熱鬧起來了?！倍噍^于以往一出房產(chǎn)新政，辦事大廳就排起長隊(duì)的景象，今年看來還是挺“淡定”的。

　　而對于最近一波接一波的契稅、營業(yè)稅新政策，不少房產(chǎn)中介則表示，最近來咨詢的人比較多，但買房是個剛需消費(fèi)，個別政策不會對市場短時間內(nèi)起到明顯的刺激作用，畢竟符合新政條件的市民只占了購房群體的30%左右。而記者隨機(jī)采訪了幾位前來辦理業(yè)務(wù)的市民，他們交易的房子也大多是80多平米的小戶型，或者購買的是首套房，無法享受政策紅利。一位正在辦理繳稅業(yè)務(wù)的市民程女士，為了孩子上學(xué)近期在市區(qū)購買了一套120平米左右的學(xué)區(qū)房，不過作為家里首套購買的房子，新出臺的契稅政策并沒有為程女士省下錢來。新政策一出臺，程女士便研究著自己能不能省點(diǎn)錢，不過發(fā)現(xiàn)自己并不屬于新政范圍內(nèi)，不僅如此，她告訴記者：“不僅沒省著錢，因?yàn)榉孔邮欠扛姆浚瑳]有繳過土地出讓金，我在辦房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的時候還得多繳錢呢?！?/p>