22.8萬(wàn)元，如果是去普通的三線城市，或許都能買(mǎi)套房了，但在南京樓市，你只能買(mǎi)到一套商鋪中的一平方米，它就是泰禾南京院子。近日，該項(xiàng)目新領(lǐng)了3套商鋪的銷(xiāo)售許可證，面積分別是93.23㎡、370.54㎡和491.15㎡，均價(jià)22.8萬(wàn)元/㎡。算下來(lái)，491.15㎡的商鋪總價(jià)超過(guò)1.1億，堪稱(chēng)“南京史上最貴商鋪”。

　　城中商鋪 再現(xiàn)“天花板價(jià)”

　　進(jìn)入2016年以來(lái)，無(wú)論新房還是二手房，南京樓市都是暖意融融，都說(shuō)南京的住宅價(jià)格要逆天了，但要跟近期城中一商鋪爆出的22.8萬(wàn)/㎡的表價(jià)相比，顯然要遜色得多。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)的公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目是位于秦淮區(qū)中山南路顏料坊的泰禾院子。項(xiàng)目北至上浮橋，南至集慶路，東至顏料坊，西至秦淮河，用地面積41710.2㎡，規(guī)劃總建筑面積約78993.1㎡，容積率0.91。

　　置業(yè)顧問(wèn)介紹，小區(qū)將建成88棟千萬(wàn)級(jí)的中國(guó)院落式別墅，主力戶(hù)型有三種，分別是460㎡、680㎡和900㎡，預(yù)計(jì)3月底4月初公開(kāi)售樓處和樣板間。項(xiàng)目還規(guī)劃建設(shè)數(shù)十套商鋪，在外圍一圈沿秦淮河、集慶路呈L形分布。今年2月初，泰禾院子已經(jīng)領(lǐng)到了首批房源的銷(xiāo)售許可證，為該項(xiàng)目的商鋪房源，共三套，S8幢2套、S9幢1套。

　　銷(xiāo)許顯示，S8幢的兩套商鋪中，一套位于一樓，建筑面積93.23㎡，銷(xiāo)售許可價(jià)22.8萬(wàn)元/㎡，總價(jià)約2126萬(wàn)，另一套高兩層，建筑面積491.15㎡，按表價(jià)計(jì)算，這套商鋪的總價(jià)超過(guò)了1.1億；S9幢的商鋪也為兩層，銷(xiāo)售許可價(jià)22.8萬(wàn)元/㎡，房屋面積370.54㎡，總價(jià)約8448萬(wàn)，將用作物業(yè)臨時(shí)用房。

　　《揚(yáng)子樓市》了解到，此前南京樓市也不乏天價(jià)商鋪，同樣位于秦淮區(qū)的中城國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，其臨近太平南路的商鋪，面積100-200㎡，均價(jià)達(dá)到了18萬(wàn)-19萬(wàn)/㎡。此次泰禾院子的叫價(jià)無(wú)疑刷新了南京商鋪的新紀(jì)錄。

　　商鋪成交主力

　　在1.1萬(wàn)—2.6萬(wàn)元/㎡

　　單價(jià)22.8萬(wàn)元，總價(jià)超億元，這么貴的天價(jià)商鋪市場(chǎng)能否承受？南京房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)首席分析師周穎認(rèn)為，商鋪不管是用來(lái)自營(yíng)還是出租，投資回報(bào)率是一個(gè)重要的衡量因素，一般而言，商鋪投資回報(bào)率要高于10%才值得出手，地段好的商鋪，依靠物業(yè)升值回報(bào)率可以低于6%，也就是說(shuō)，要看周邊商鋪的租金水平來(lái)衡量?！傲硗?，表價(jià)不等于實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格”，周穎表示開(kāi)發(fā)商后期很可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行調(diào)整。

　　與天價(jià)商鋪相比，在以投資為導(dǎo)向的商鋪市場(chǎng)，低門(mén)檻的商鋪更受南京投資者青睞。根據(jù)南京房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，今年前兩個(gè)月南京樓市成交的主力商鋪，售價(jià)基本集中在1.1萬(wàn)元—2.6萬(wàn)元/㎡。熱度最高的是江寧的中海國(guó)際社區(qū)商鋪，今年以來(lái)已經(jīng)賣(mài)出了80套，套均成交面積約100㎡，成交單價(jià)16520元/㎡。

　　升級(jí)為國(guó)家級(jí)新區(qū)后，江北的商鋪也頗為吃香，明發(fā)新城中心、中海萬(wàn)錦熙岸、萬(wàn)江共和新城等項(xiàng)目的商鋪銷(xiāo)量也排在全市前列，成交均價(jià)都超過(guò)了2萬(wàn)元/㎡。

　　南京商業(yè)用房

　　庫(kù)存量高達(dá)473萬(wàn)㎡

　　盡管有些商鋪?lái)?xiàng)目表現(xiàn)不俗，但從南京商鋪市場(chǎng)的整體供銷(xiāo)情況看，供大于求的態(tài)勢(shì)依然沒(méi)有改變。

　　南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前南京商業(yè)用房庫(kù)存量高達(dá)473萬(wàn)平方米，而2015年南京商業(yè)累計(jì)成交面積48.7萬(wàn)平方米，按照這樣的速度，當(dāng)前的商業(yè)用房全部售完需要近10年時(shí)間。

　　另?yè)?jù)365淘房網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)頻道統(tǒng)計(jì)，2016年南京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)有45家樓盤(pán)攜超131萬(wàn)㎡新增商辦體量上市，其中辦公產(chǎn)品上市量超857338㎡，商鋪類(lèi)產(chǎn)品上市量超460488㎡，其中純新盤(pán)有15家，待開(kāi)業(yè)商業(yè)體有14家。

　　戴德梁行南京公司的研究也顯示，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量將主要集中在2016年到2020年，新增供應(yīng)將超過(guò)300萬(wàn)平方米，包括玄武常發(fā)廣場(chǎng)、江寧景楓中心、湖南路地下商業(yè)街、證大喜瑪拉雅、奧體蘇寧廣場(chǎng)等。在這種情況下，未來(lái)商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大，建議投資者要謹(jǐn)慎選擇。