□金陵晚報(bào)記者 朱黎玲

　　“即買即收三年租，前3年資金回報(bào)率高達(dá)24%?！?010年，淮安市淮陰區(qū)居然之家歐蓓莎國(guó)際家居購物中心（簡(jiǎn)稱“歐蓓莎”）一則高額回報(bào)的廣告語，讓近1400位投資客為之瘋狂，其中有400名南京業(yè)主。然而，僅發(fā)放一次租金之后，商鋪經(jīng)營(yíng)就出現(xiàn)了困難，無法兌現(xiàn)承諾，至今已拖欠業(yè)主租金數(shù)千萬元。產(chǎn)權(quán)式商鋪售后返租雖早已明令禁止，但近年來，僅淮安市就已爆出多起糾紛，如淮安中宏置業(yè)、紅星美凱龍、禧徠樂國(guó)際商貿(mào)城、環(huán)球輕紡博覽城等項(xiàng)目，牽涉業(yè)主已上萬人。

　　返租20年第5年已無力支付租金

　　歐蓓莎位于淮安市淮陰區(qū)珠江路北側(cè)、香港路東側(cè)，總建筑面積12萬㎡，項(xiàng)目近1400戶業(yè)主，其中400戶來自南京。

　　項(xiàng)目開發(fā)商為江蘇省歐蓓莎置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱歐蓓莎置業(yè)公司），經(jīng)營(yíng)方為淮安居然之家歐蓓莎商業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱歐蓓莎管理公司），法定代理人都是鄭俊軍。

　　2010年10月，南京業(yè)主周女士購買了總面積36.94㎡，總價(jià)23.47萬元的商鋪。按合同約定，商鋪委托期限20年，前3年的租金，直接從總房款中扣除三年租金合同價(jià)。第4至第5年每年返還8%，第6至第8年每年返還9%，第9-10年每年返還10%，第11至20年按商場(chǎng)實(shí)際經(jīng)營(yíng)支付租金。

　　當(dāng)時(shí)項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)3000元/㎡，商鋪一樓11000元/㎡，“2011年一樓商鋪漲到了18000元/㎡?！睒I(yè)主李先生表示，業(yè)主們都很高興，2014年10月首次拿到年租金2.47萬元，但令業(yè)主周女士沒想到的是，她和南京另外300多名業(yè)主的租金自2014年后便再也沒有收到。

　　此外，經(jīng)營(yíng)方還涉嫌私扣個(gè)稅。每年業(yè)主們都要繳納5%的租金個(gè)稅，一直由經(jīng)營(yíng)方代扣，周女士年繳納稅費(fèi)1350元。

　　然而淮安市工商局相關(guān)信息顯示，近1400戶業(yè)主只繳了195戶，若以年繳納稅費(fèi)1350元計(jì)算，經(jīng)營(yíng)方一年私扣162萬多元，5年達(dá)810萬元。

　　法律禁止“售后返租”業(yè)主質(zhì)疑相關(guān)部門開綠燈

　　商鋪的業(yè)主不僅來自淮安、南通、揚(yáng)州、安徽、鎮(zhèn)江等城市，還有無錫、蘇州、南京，甚至香港、澳門、臺(tái)灣。

　　“買鋪?zhàn)咏枇擞H戚朋友7萬多元，沒有租金收入，貸款10年，還要還5年。”周女士告訴記者。按平均一戶2萬至3萬元的租金計(jì)算，該項(xiàng)目目前已拖欠數(shù)千萬元。

　　業(yè)主們認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的局面與相關(guān)部門對(duì)“售后返租”的縱容相關(guān)。

　　2001年6月1日，《商品房銷售管理辦法》 第十一條已明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。產(chǎn)權(quán)式商鋪“售后返租”在法律上一直被禁止，“淮安市相關(guān)部門明知道是國(guó)家明令禁止的，還是發(fā)放商品房預(yù)售許可證?！倍辔毁徫镏行臉I(yè)主表示，他們認(rèn)為證件齊全項(xiàng)目才購買，不知道該項(xiàng)目違反國(guó)家法律。

　　商鋪之殤售后返租“后遺癥”

　　“周邊同質(zhì)化的業(yè)態(tài)太多，商場(chǎng)布局混亂根本沒人氣，經(jīng)營(yíng)方不懂經(jīng)營(yíng)?！本尤恢医K區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?！盎搓幘尤恢沂羌用说?，2015年100萬元的品牌使用費(fèi)還沒支付?！被搓幘尤恢覛W蓓莎店副總經(jīng)理朱先生向記者透露。

　　相關(guān)人士稱，購物中心成立初期，年賺3億元根本不是問題，目前卻得靠融資來維系。

　　今年1月25日，歐蓓莎就拖欠業(yè)主租金一事給出答復(fù)。自2016年度起，各年租金按年度合同租金總額60%支付現(xiàn)款，余額在后期市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)情況下或通過資產(chǎn)處理的方式補(bǔ)足。今年1月31日前，支付當(dāng)年度合同約定租金20%，其余40%分別于5月底前、8月底前各付20%。

　　項(xiàng)目二期商住樓預(yù)計(jì)今年5月開始銷售，其凈利潤(rùn)全部用于扶持一期市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。如以上方案業(yè)主不同意，開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)方將分別放棄項(xiàng)目所有權(quán)和管理權(quán)，交由業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)或選聘公司管理經(jīng)營(yíng)。

　　“歐蓓莎目前拿不出錢，也沒有業(yè)主愿意低價(jià)退鋪，此時(shí)歐蓓莎退出經(jīng)營(yíng)無疑是殺雞取卵?！被搓巺^(qū)大市場(chǎng)管委會(huì)丁副主任表示，相關(guān)部門正在協(xié)調(diào)此事。