■首席記者 江海 文/圖

　　昨日許多市民發(fā)現(xiàn)，自己的微信朋友圈被一條關(guān)于城市規(guī)劃的新聞“刷屏”了——我國(guó)將推廣街區(qū)制，今后原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題。

　　記者從業(yè)內(nèi)獲悉，這一措施如果真的得到落實(shí)，意味著今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式將發(fā)生巨變，目前市民熟悉的“封閉式花園社區(qū)”將很難再見(jiàn)到。但業(yè)內(nèi)人士也坦言，由于南方城市的現(xiàn)有社區(qū)普遍推行地面無(wú)車行道模式，加之社區(qū)內(nèi)環(huán)境是由購(gòu)房者“買單”的，要打開(kāi)現(xiàn)有住宅區(qū)的“大門”，難度非常大。

　　福州規(guī)劃行業(yè)人士告訴記者，街區(qū)制是城市建設(shè)布局的一種形式，它的特點(diǎn)是在城市規(guī)劃的道路邊上建設(shè)房子，且不設(shè)圍墻。它的優(yōu)點(diǎn)是可以增加公共道路和路網(wǎng)密度；缺點(diǎn)是居住區(qū)樓下的車流增加、車速更快，增加了老人和小孩的交通安全隱患。街區(qū)制最常見(jiàn)的形式就是上面住人，下面開(kāi)放，上面是私有空間，下面是公共空間，住宅與外部世界全面打通，形成一個(gè)沒(méi)有圍墻的開(kāi)放式社會(huì)。與之相對(duì)應(yīng)的是封閉式小區(qū)。

　　“政策調(diào)整是希望改變過(guò)去封閉式社區(qū)的諸多弊端。比如封閉式住宅社區(qū)一定程度上使得商業(yè)設(shè)施和住區(qū)設(shè)施隔離，同時(shí)需要更大的占地面積。通過(guò)開(kāi)放式的街區(qū)制度推進(jìn)，將使得后續(xù)城市商業(yè)設(shè)施和住區(qū)設(shè)施規(guī)劃能夠融為一體，并且使得城市規(guī)劃朝節(jié)約土地等方向演進(jìn)?！币拙又菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

　　今后市民居住體驗(yàn)

　　或有大變化

　　新政的提出對(duì)市民生活會(huì)造成怎樣的影響呢？“或許，市民今后新買的房子就沒(méi)有現(xiàn)在這樣大規(guī)模的封閉式花園社區(qū)了。”昨日，福州多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，目前福州居民住宅普遍的建設(shè)模式是：政府出讓一塊土地，開(kāi)發(fā)商拍地，按此土地的情況進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。由于土地出讓一般有一定規(guī)模，開(kāi)發(fā)商基本上是建設(shè)一個(gè)封閉式的花園社區(qū)，以門禁的形式杜絕外人進(jìn)入。對(duì)住戶來(lái)說(shuō)，這樣的社區(qū)體驗(yàn)自然是比較好的，因?yàn)樗鄬?duì)安靜、安全。但它的缺點(diǎn)是，規(guī)模比較大的社區(qū)自成一體，割裂外界路網(wǎng)。

　　按照規(guī)劃新政，今后新建設(shè)的小區(qū)都應(yīng)該是開(kāi)放式的，這就意味著現(xiàn)在市民熟悉的居住生活模式將發(fā)生改變。今后新建設(shè)的小區(qū)很可能是一棟棟的單體住宅，樓下空間全部開(kāi)放，細(xì)密的路網(wǎng)則直接連接到附近的主干道，大規(guī)模的小區(qū)內(nèi)花園景觀也不再出現(xiàn)。

　　福州規(guī)劃界人士說(shuō)，在普通的歐美中小城市，一條林蔭道兩邊排著一座座小別墅，每一座別墅的門前門后都有道路，很方便出行。而在紐約等大城市，市區(qū)集合住宅一般是一座獨(dú)立的摩天樓，每座大樓的前后也都是道路，車輛可以自由通行。按照國(guó)內(nèi)的情況，今后福州等城市的新型住宅也應(yīng)該是類似紐約的那一種，就是每座住宅樓的前后可能都是路網(wǎng)，這樣交通擁堵能得以緩解。

　　現(xiàn)有住宅小區(qū)“開(kāi)門”

　　難度大

　　然而，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，并不容易?！疤拱渍f(shuō)，在福州這樣的南方城市，已經(jīng)建成的住宅小區(qū)要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)存在很大挑戰(zhàn)?！弊蛉?，福州業(yè)內(nèi)人士表示，這是由幾點(diǎn)因素決定的。

　　第一，福州許多封閉式的住宅小區(qū)，內(nèi)部的空間及資源都不是“憑空得來(lái)的”，其土地都是業(yè)主花錢購(gòu)買的。如果破墻將小區(qū)內(nèi)部的資源公開(kāi)，就必須根據(jù)市場(chǎng)行情，對(duì)小區(qū)業(yè)主給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在目前的環(huán)境下，且不說(shuō)業(yè)主同意不同意，就是同意，補(bǔ)償款也是一筆天文數(shù)字。

　　第二，目前絕大部分的住宅區(qū)在設(shè)計(jì)的時(shí)候，安防方面只考慮了在封閉式管理的情況下的需要。一旦破墻，整個(gè)舊有的安防體系就全面崩潰，再造安防體系的費(fèi)用也是非常巨大的。

　　第三，現(xiàn)有住宅小區(qū)內(nèi)的道路，設(shè)計(jì)上都是低速道路，開(kāi)放之后的社區(qū)安全尤其是老年人和幼童的安全都無(wú)法保證。而國(guó)外的街區(qū)制以低層住宅、分散居住為主，與國(guó)內(nèi)基本都是高層住宅的情況相距甚遠(yuǎn)。

　　第四，現(xiàn)在新建的封閉式小區(qū)都有物業(yè)管理，如果破墻，小區(qū)內(nèi)的資源都向社會(huì)開(kāi)放，物業(yè)管理的難度及費(fèi)用都會(huì)大幅度增加。這筆費(fèi)用誰(shuí)來(lái)掏也是問(wèn)題。

　　第五，近幾年福州新建住宅社區(qū)很多都是人車分流，地面沒(méi)有車行道。這樣的社區(qū)，就完全沒(méi)有開(kāi)放的意義了。因?yàn)樾^(qū)開(kāi)放的目的就是為了加密路網(wǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從目前情況看，“破局”的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是公共單位，原有住宅小區(qū)要破墻推行面臨極大挑戰(zhàn)。所以目前來(lái)看，街區(qū)制“向前看”的前景相對(duì)更明朗，也就是新建小區(qū)按此進(jìn)行規(guī)劃。

　　而對(duì)于“單位大院對(duì)外開(kāi)放”，得到了絕大多數(shù)專家和市民的支持。很多規(guī)劃專家表示，與住宅小區(qū)不同，單位大院應(yīng)該打開(kāi)，因?yàn)閱挝淮笤旱漠a(chǎn)權(quán)屬于單位，而非業(yè)主。