■ 一家之言

　　如果提高首付買房子，非但能減少按揭的利息成本，而且大家買到的都是“今天房?jī)r(jià)”的房子，人們的購(gòu)房成本才能真正地降下來(lái)。

　　2016年，“去庫(kù)存”成了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)注的重點(diǎn)。

　　2月2日，中國(guó)人民銀行與中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了一則重大決定，在不實(shí)施樓房“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)于首次購(gòu)買普通住房的家庭，原則上最低首付款降低至25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；而已經(jīng)擁有一套住房的家庭，即便貸款尚未結(jié)清，為改善生活再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例將調(diào)整至不低于30%。

　　此項(xiàng)政策一經(jīng)公布，立刻引發(fā)了各方的熱議，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析說(shuō)：樓市政策暖風(fēng)或持續(xù)兩三年，此類降低首付的做法，能夠降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

　　降低首付能減少購(gòu)房成本？錯(cuò)！這個(gè)說(shuō)法是欠妥當(dāng)?shù)?，甚至可以說(shuō)違背了金融的基本常識(shí)！

　　首先，從金融的角度來(lái)分析，首付降得越低，金融杠桿就越高。舉例來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)買一套價(jià)值100萬(wàn)人民幣的房子，假設(shè)貸款利率是8%，將分期25年還清債務(wù)。如此一來(lái)，10%與25%的首付款利息，前者為116，063元，后者是96，717元，怎么可能減少購(gòu)房成本？！

　　其次，降低首付加大了銀行的“乘數(shù)效應(yīng)”，即大眾手中就都有了“明天的錢”，首付越低，人們的購(gòu)買力就越超過(guò)他們的實(shí)際收入，市場(chǎng)的供求關(guān)系立刻被扭曲，房?jī)r(jià)就越將被“明天的錢”而推高，用尚不存在的、明天的錢去購(gòu)房時(shí)，那種不實(shí)的“求”便無(wú)限增大，房?jī)r(jià)自然急劇上升。這樣的話，在今天去買“明天房?jī)r(jià)”的房子，怎么可能減少購(gòu)房成本？！

　　恰恰相反，如果提高首付買房子，非但能減少按揭的利息成本，而且大家買到的都是“今天房?jī)r(jià)”的房子，人們的購(gòu)房成本才能真正地降下來(lái)。

　　而由于股市不振、上一輪震蕩的余波仍舊未平，黃金更是難以保值（上次大媽抄底華爾街的傷痕依然存在，黃金依然在漫漫熊市之中），因此對(duì)缺乏投資渠道的普通投資者來(lái)說(shuō)，似乎只有房子才能抵抗財(cái)富縮水。

　　那些手上持有多套住房的，大多都把房子作為投資品，希望以更高的價(jià)格賣出。而目前的中國(guó)樓市，經(jīng)過(guò)政府多年反復(fù)的各種救市政策，顯然已漸進(jìn)擊鼓傳花的最后階段。關(guān)于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，近來(lái)市場(chǎng)分析分成了兩極，有人說(shuō)房?jī)r(jià)將斷崖式暴跌，而有的卻說(shuō)價(jià)格將井噴十倍。

　　這兩種說(shuō)法都有些危言聳聽(tīng)。個(gè)人認(rèn)為，樓市短期走勢(shì)的大概率將是：一線城市房?jī)r(jià)依然小幅上漲，二線城市止?jié)q，三、四線城市將下跌。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)：截至2015年10月底，中國(guó)商品房待售面積高達(dá)68632萬(wàn)平方米，同比增加14%，創(chuàng)下歷史新高。當(dāng)前樓市除了具備剛需的正常消費(fèi)品屬性之外，同時(shí)還是一項(xiàng)保值增值的投資產(chǎn)品。也就是說(shuō)，買房子等升值的投機(jī)行為占了相當(dāng)比重。

　　進(jìn)一步說(shuō)，在商品社會(huì)里，房屋是最大、最有利可圖的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的價(jià)值規(guī)律。猶如股票的基本價(jià)值是從企業(yè)未來(lái)的盈利中獲得，住房的基本價(jià)值是源于未來(lái)出售或出租住房產(chǎn)生的收入。而當(dāng)下，無(wú)論從租售比，還是從房?jī)r(jià)的收入比來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)都已經(jīng)脫離了基本價(jià)值，泡沫早就形成了。

　　而有史可鑒，持續(xù)過(guò)熱的樓市將和金融危機(jī)如影隨形，房?jī)r(jià)不可能無(wú)限制地漲上天。因?yàn)閺谋举|(zhì)上來(lái)分析，房地產(chǎn)業(yè)是靠高杠桿的銀行貸款支撐著，它畢竟不是制造業(yè)（建筑業(yè)才是制造業(yè)），越是依賴銀行房貸，距離金融危機(jī)就越近！

　　□陳思進(jìn)（資深風(fēng)險(xiǎn)投資顧問(wèn)）