新年伊始，一則香港土地拍賣價(jià)格大跌70%的消息引起內(nèi)地媒體的高度關(guān)注。這幅位于大埔地區(qū)的居民住宅用地拍賣成交價(jià)折合人民幣不足1.7萬元/平方米，遠(yuǎn)低于北京、上海類似地段的地價(jià)，甚至比南京最近一幅土地成交價(jià)低一半以上。

　　熟悉香港地理的人知道，大埔在香港算不上遠(yuǎn)郊，周邊配套也相當(dāng)成熟。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)去年四季度就開始出現(xiàn)明顯調(diào)整，近4個(gè)月來，中原指數(shù)已下跌了10%，房?jī)r(jià)下跌超過20%的個(gè)案不時(shí)出現(xiàn)。受此影響，去年11月和今年1月已經(jīng)出現(xiàn)過兩次土地流拍，這在歷史上實(shí)不多見。種種跡象顯示，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)多年的非理性繁榮已經(jīng)終結(jié)，幾乎所有的金融機(jī)構(gòu)都預(yù)測(cè)2016年香港房?jī)r(jià)將會(huì)有更大的跌幅。

　　歷史上，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過多次大起大落，最近一輪繁榮發(fā)生在金融危機(jī)之后。香港經(jīng)濟(jì)大體上跟著中國(guó)內(nèi)地走，但由于實(shí)行聯(lián)系匯率制，沒有獨(dú)立的貨幣政策，貨幣信貸只能跟著美國(guó)走。在中國(guó)內(nèi)地帶動(dòng)下，香港經(jīng)濟(jì)短期回落后重獲動(dòng)力，這種情況本來要通過緊縮貨幣來控制通脹和資產(chǎn)泡沫，但被動(dòng)的長(zhǎng)期零利率反而火上澆油，房?jī)r(jià)不但逐步上漲到1997年高峰期水平，而且從2014年開始加速上漲，泡沫驚人。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致階層固化，社會(huì)矛盾激化，居民幸福感降低。房?jī)r(jià)飆漲讓社會(huì)痛苦，房?jī)r(jià)下跌同樣讓人不開心。房?jī)r(jià)飆漲時(shí)，投機(jī)活躍，財(cái)富仿佛從天而降，泡沫破裂后金融機(jī)構(gòu)壞賬上升，那些在高位買房的自住需求者大半生創(chuàng)造的財(cái)富轉(zhuǎn)移給了地產(chǎn)商和已成功收割的投資者，2003年香港房?jī)r(jià)較1997年下跌了70%，近1/4按揭樓盤處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。沉迷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危害無窮，這是香港樓市大起大落給我們的啟示之一。

　　香港樓市還提供了投資行為心理學(xué)的一個(gè)極佳樣本。在樓市泡沫、股市泡沫的狂歡期，人們總能輕易找到貌似堅(jiān)強(qiáng)的“基本面”來支持不斷膨脹的價(jià)格，例如，人多地少、稀缺性、良好的發(fā)展前景、城市化、一線城市例外等等，樂觀自信與房?jī)r(jià)股價(jià)你追我趕，相互驗(yàn)證，資產(chǎn)價(jià)格與居民收入、企業(yè)業(yè)績(jī)等因素脫鉤到了何種離譜程度則往往被人無視。以香港為例，人地矛盾和國(guó)際化就是看多者最好的理由，但如此人多地少照樣樓價(jià)跳水，說明貨幣因素刺激下的泡沫最終會(huì)因貨幣因素而顯現(xiàn)出本來面目。對(duì)于普通投資者來說，要接受投機(jī)高手和幸運(yùn)兒永遠(yuǎn)只占少數(shù)的現(xiàn)實(shí)，不斷尋找各種“基本面因素”來為失控的價(jià)格尋找心理支撐是非常危險(xiǎn)的。2015年的股市已證明了這一點(diǎn)，內(nèi)地樓市也許有一天還會(huì)再次驗(yàn)證這一點(diǎn)。（黃小鵬）