2月3日下午，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)了2016年首宗宅地入市，位于朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)駝房營(yíng)村的宅地出讓，該地塊在掛出后一度被業(yè)內(nèi)人士視作是地王級(jí)別地塊，然而拍賣的結(jié)果卻讓業(yè)內(nèi)人士措手不及。最終，中交綠城九龍倉(cāng)聯(lián)合體以51.35億元競(jìng)得，可售商品房部分樓面價(jià)約5.5萬(wàn)元/平方米。

　　僅一次舉牌即成交

　　根據(jù)掛牌出讓公告，駝房營(yíng)地塊的位置在近期出讓的土地中算得上是比較優(yōu)越的，臨近東壩、798藝術(shù)區(qū)，因此起始門檻也較高。據(jù)了解，該地塊總建筑面積12.4萬(wàn)平方米，起價(jià)就高達(dá)50.35億元，還需配建2.1萬(wàn)平方米公租房，回購(gòu)價(jià)格5000元/平方米。按中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，其住宅部分起始樓面價(jià)高達(dá)5.4萬(wàn)元/平方米。

　　由于該地塊優(yōu)越的區(qū)位條件，不少業(yè)內(nèi)人士一度認(rèn)為將再度引來(lái)房企之間的奪地大戰(zhàn)。而昨日來(lái)到國(guó)土局拍地現(xiàn)場(chǎng)的泰禾、萬(wàn)科、中交綠城九龍倉(cāng)聯(lián)合體以及招商首創(chuàng)聯(lián)合體四家企業(yè)也的確擁有雄厚實(shí)力。九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席周安橋甚至親臨現(xiàn)場(chǎng)坐鎮(zhèn)。

　　但拍賣開(kāi)始后，僅有中交綠城九龍倉(cāng)聯(lián)合體進(jìn)行了一次舉牌，拍賣主持人在三次報(bào)價(jià)之后，猶豫了兩秒才落槌宣布成交。僅經(jīng)過(guò)一輪競(jìng)價(jià)，這宗被業(yè)內(nèi)普遍看好的“準(zhǔn)地王”地塊被中交綠城九龍倉(cāng)聯(lián)合體以51.35億元競(jìng)得。據(jù)張大偉計(jì)算，該地塊可售商品房部分樓面價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，僅在起價(jià)的基礎(chǔ)上上漲了1000元/平方米。

　　據(jù)了解，該地塊很大可能最終由九龍倉(cāng)實(shí)際操盤。

　　 樓面價(jià)仍超周邊二手房?jī)r(jià)

　　盡管如此，該地塊的樓面價(jià)依然遠(yuǎn)高于周邊二手房?jī)r(jià)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前地塊周圍二手房均價(jià)在3.9萬(wàn)元/平方米，其中亮馬家園在3.8萬(wàn)元/平方米，燕莎后在4.5萬(wàn)元/平方米左右，較老的電子城小區(qū)二手房均價(jià)則在3.3萬(wàn)元/平方米。

　　而整個(gè)酒仙橋板塊的二手房?jī)r(jià)在2015年的漲幅高達(dá)18.2%。按照北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上項(xiàng)目售價(jià)在拿地樓面價(jià)兩倍左右的規(guī)律，未來(lái)這一地塊上的項(xiàng)目最終售價(jià)依然將超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

　　近年來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)五環(huán)內(nèi)住宅用地已較為稀缺，僅有農(nóng)展館地塊在2013年9月推出，被融創(chuàng)以7.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下。昨日出讓的土地雖同在五環(huán)內(nèi)，但也存在一定不足。張大偉分析認(rèn)為，該地塊位置雖然處于東四環(huán)、五環(huán)之間，供應(yīng)不多，但是位置相比目前在售頂豪相差較大，并非成熟傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域。

　　他還透露，在亮馬橋附近板塊，未來(lái)合計(jì)將有73公頃土地整理建設(shè)出讓，其中居住類22萬(wàn)平方米，混合用地7萬(wàn)平方米，在2月3日地塊出讓之后，預(yù)計(jì)還將有兩宗地隨后出讓。

　　■ 分析

　　宅地供應(yīng)稀缺致樓市高端化

　　事實(shí)上，自去年10月北京土地市場(chǎng)密集出讓優(yōu)質(zhì)地塊開(kāi)始，就已有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，由于北京土地供應(yīng)的日漸減少，地價(jià)也一路走高。從去年年初的亞林西、白盆窯地塊一直到去年下半年的樊家村地塊，按照行業(yè)的一般規(guī)律，售價(jià)需是地價(jià)的兩倍才能保證企業(yè)利潤(rùn)——這些高價(jià)地的出現(xiàn)將預(yù)示著一個(gè)單價(jià)10萬(wàn)+的“豪宅世紀(jì)”到來(lái)。

　　北京房產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，土地供應(yīng)的減少是推升地價(jià)的重要原因之一?！霸谕恋毓?yīng)總量減少的前提下，住宅供應(yīng)的總量也在減少。而在僅存不多的住宅土地供應(yīng)總量當(dāng)中，60%以上的土地是要用于保障房和自住型商品房的?！?/p>

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年成交的50宗宅地當(dāng)中，實(shí)際樓面價(jià)低于1萬(wàn)元/平方米的僅9宗，實(shí)際樓面價(jià)1萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米之間的有15宗，而實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的則多達(dá)26宗，占比高達(dá)52%。

　　“北京土地市場(chǎng)的需求在日益增加，大型房企戰(zhàn)線回縮，外地房企大舉進(jìn)京，使得北京住宅用地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，“因此大多數(shù)宅地均引發(fā)爭(zhēng)搶，甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)也出現(xiàn)樓面價(jià)3萬(wàn)以上的地塊，高價(jià)地范圍出現(xiàn)廣泛外延。”（陳禹銘）

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