“外灘踩踏事件”之后，上海2016新年倒計(jì)時(shí)活動(dòng)的安全備受關(guān)注。2015年12月31日，在上海新天地舉行的“2016新年倒計(jì)時(shí)”活動(dòng)被搬上“水上舞臺(tái)”：主舞臺(tái)被設(shè)置于太平湖之上。炫目的燈光設(shè)計(jì)、投影技術(shù)和特殊的舞臺(tái)構(gòu)造在整個(gè)新天地營造出上海新年的前衛(wèi)時(shí)尚氛圍。

　　事實(shí)上，大膽創(chuàng)新地進(jìn)行舊城改造是中國新天地的一貫風(fēng)格?！靶绿斓氐呐f改項(xiàng)目有一個(gè)共性，就是開發(fā)地塊擁有厚重的歷史文化及獨(dú)特的區(qū)域文化，比如地塊內(nèi)有代表性的歷史文化建筑等。此外，舊改中的新天地均是打造出一種融合中國古建筑與西式文化的獨(dú)特悠閑街區(qū)，主要面向城市年輕階層，特別是具有消費(fèi)實(shí)力的中產(chǎn)階級(jí)和住在城市里的外籍人士及中外游客?！笨硕鹧芯繂T沈曉玲說。

　　以上海新天地為例，南、北南里在保留了上海近代建筑標(biāo)志——石庫門的建筑外觀基礎(chǔ)上，被改造成為集文化、生活、餐飲、時(shí)尚于一體的市中心公共空間；新天地時(shí)尚購物中心則被打造成中國設(shè)計(jì)時(shí)尚平臺(tái)。

　　在上海，新天地則早已成為文化時(shí)尚“地標(biāo)”。而如今的商業(yè)地標(biāo)，曾經(jīng)卻只是太平橋板塊的一些石庫門舊居民房，居民住在非常狹小的地方，其商業(yè)價(jià)值更無從談起。瑞安集團(tuán)投資近10億人民幣、通過舊城改造，讓上海新天地舊貌換新顏，成為上海乃至全國舊改項(xiàng)目的典型案例。

　　在成功打造上海新天地之后，瑞安集團(tuán)在2013年3月1日成立中國新天地商業(yè)有限公司，專門負(fù)責(zé)瑞安系麾下的商業(yè)綜合體運(yùn)作。并啟動(dòng)了全國連鎖“天地”系列商業(yè)綜合體項(xiàng)目打造，以商業(yè)打造提升區(qū)域價(jià)值。目前，新天地項(xiàng)目已在武漢、重慶、佛山等地“復(fù)制推廣”。

　　克而瑞研究中心總結(jié)新天地舊改運(yùn)營模式是“商業(yè)先行，銷售在后”。即在舊改開發(fā)時(shí)率先開發(fā)商業(yè)，其次啟動(dòng)住宅的開發(fā)和銷售，最后以住宅銷售回款再投入建設(shè)辦公樓、酒店。

　　“先將商業(yè)盤活，培育項(xiàng)目所在區(qū)域的旅游氣息和商業(yè)氛圍，帶來人流的集聚效應(yīng)，可使得整個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)價(jià)值增值，這對(duì)于后來住宅銷售大有裨益。”沈曉玲說，“一方面，讓投資客或購房人從現(xiàn)狀上看到區(qū)域配套成熟，提升購買欲望；另一方面，隨著商業(yè)成熟，住宅銷售價(jià)格也與日俱升，企業(yè)利潤也隨著物業(yè)價(jià)值增值而獲得保障?！?/p>

　　公開數(shù)據(jù)顯示，自瑞安2006年上市以來，雖然營業(yè)收入不太穩(wěn)定，呈現(xiàn)波動(dòng)式增長。但凈利潤率每年均能在保持20％以上，其中2008年高至100％。某券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，瑞安之所以能歷年保持較高的利潤率，與其舊改項(xiàng)目銷售順暢有關(guān)系。

　　新天地相關(guān)人士透露，此前，瑞安系數(shù)度賣樓回籠資金，其中一個(gè)主要目的就是將資金投入到商業(yè)綜合體開發(fā)中去。未來一二線城市的舊城改造仍將成為中國新天地?cái)U(kuò)張購物中心等商業(yè)體的主要模式。“我們的戰(zhàn)略調(diào)整就是根據(jù)各項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度和市場情況，釋放和變現(xiàn)公司商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值?，F(xiàn)金回報(bào)釋放及變現(xiàn)公司商業(yè)地產(chǎn)組合的市場價(jià)值，用于新項(xiàng)目投資，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?！?/p>

　　第一太平戴維斯上海公司董事長朱兆榮認(rèn)為，前幾年是舊城改造的商機(jī)，而現(xiàn)在進(jìn)入到“舊樓改造”的時(shí)代，未來上海等一線城市還是有很大潛力的?！昂芏嗯f項(xiàng)目需要盤活，還有一些已經(jīng)擁有成熟社區(qū)的項(xiàng)目也可進(jìn)一步擴(kuò)充商業(yè)?！?/p>

　　但業(yè)內(nèi)人士提醒，參與舊改項(xiàng)目的房企不僅要具備一定的資金實(shí)力，且摸索出一套有效的經(jīng)營模式將是成功與否的關(guān)鍵?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，從新天地舊改的案例可發(fā)現(xiàn)，長期大型舊改項(xiàng)目是企業(yè)資金運(yùn)營、資源整合等各方面能力的綜合考驗(yàn)。但像瑞安采取這種可規(guī)?；瘡?fù)制的舊改模式，舊改項(xiàng)目的戰(zhàn)略布局選址十分重要。只有選擇好項(xiàng)目，才能凝聚當(dāng)?shù)氐暮诵奈幕瑤硇绿斓氐穆糜涡?yīng)，進(jìn)而為其商業(yè)導(dǎo)入客流。倘若項(xiàng)目不具備這個(gè)文化價(jià)值，就沒法形成循環(huán)效應(yīng)。更嚴(yán)重的后果就是，倘若布局不慎，導(dǎo)致賤賣資產(chǎn)，最后造成入不敷出、引發(fā)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“失敗的原因通常都起源于錯(cuò)誤的定位，”朱兆榮坦言，“地理位置和體量的選擇都是初期定位的重點(diǎn)，如果定位出了問題，后期很難補(bǔ)救。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)更注重持續(xù)有效的經(jīng)營管理，沒有相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)也是致命的。此外，成功的商業(yè)地產(chǎn)雖可復(fù)制，但不同的區(qū)域，不同的環(huán)境，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求是不同的，因此應(yīng)針對(duì)不同的市場作出細(xì)節(jié)上的調(diào)整。”