新華社北京2月3日電（記者劉斐 陸蕓 高竹 史林靜）今年，從事文化創(chuàng)意工作的張磊打定主意要在河南鄭州買個120平方米左右的婚房。他的月收入與這個城市商品房均價等同，至少需要10年才能實現(xiàn)目標，所以貸款買房是首選。

　　日前的一個利好消息讓張磊打起了算盤?！胺抠J首付壓力可以減少12萬了。”張磊說，這相當于他一年的收入。

　　讓張磊高興的是中國央行和銀監(jiān)會1日聯(lián)合發(fā)布的通知：中國非限購城市房貸“門檻”再次降低。

　　在實施不“限購”措施的城市，首套房商業(yè)貸款最低首付款比例可在25％基礎(chǔ)上再下浮5個百分點。已有1套住房且未結(jié)清房貸再申請商業(yè)房貸的最低首付比例，由40％降至30％。

　　這是中國自2014年9月以來第五次調(diào)整個人房貸首付比例。

　　國家發(fā)展改革委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳表示，此舉對存量住房消費拉動作用是正向的，有利于消化市場上過高的房地產(chǎn)庫存。

　　中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年中國商品住房總庫存預(yù)計達39．96億平方米，現(xiàn)房待售面積4．26億平方米，若完全消化需23個月。

　　曾經(jīng)能帶動上下游眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)，在國際金融危機大背景下，受到政策鼓勵、資金支持，一度發(fā)展迅速，對穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有歷史貢獻，但也導(dǎo)致庫存積壓過多，市場投機過熱，稀釋了實體經(jīng)濟資金，一定程度上影響了國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　　針對房地產(chǎn)業(yè)在中國造成的庫存壓力和“吸金黑洞”，中國決心在第十三個五年規(guī)劃開局之年用房貸政策調(diào)整，掘開引水清除的第一個河口。

　　化解房地產(chǎn)庫存將是2016年中國經(jīng)濟社會發(fā)展重點任務(wù)之一。去年底中央經(jīng)濟工作會議明確提出的五大任務(wù)是“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”。

　　會議就化解房地產(chǎn)庫存提出，要取消過時的限制性措施。

　　分析人士表示，此次貸款政策的放松也是一種“解綁”，主要是對房地產(chǎn)庫存嚴重的二三線城市取消一定購買資金方面的限制，結(jié)合戶籍制度改革、農(nóng)民工市民化等舉措，將推動這些房地產(chǎn)幾近飽和市場的庫存消化。

　　民生證券研究院的研究表明，2015年底一、二、三線城市庫銷比分別為8．15、10．23和25．58，二三線城市房地產(chǎn)庫存過剩問題較為嚴重。

　　在中國城鎮(zhèn)化率不斷提高的背景下，房貸調(diào)整對二三線城市的新居民有較大吸引力，而也有人擔心政策變動或給房地產(chǎn)業(yè)界造成誤導(dǎo)，使其進入新一輪擴張。

　　受訪房地產(chǎn)研究者普遍認為，非理性市場環(huán)境土壤已經(jīng)不復(fù)存在，業(yè)界會在“去庫存”和結(jié)構(gòu)性改革的框架內(nèi)看中央政策動向，難言房地產(chǎn)市場迎來新一輪刺激。

　　劉琳說，房企會參照庫存消化程度決定是否進行投資，在庫存仍較高的地方新擴張的投資必然會減少，而在一些庫存消化過快的城市不排除有房企追加投資的可能。

　　河南瀚海置業(yè)有限公司一位不愿具名的負責(zé)人介紹，對房企而言，當前樓市基本面只是有所好轉(zhuǎn)，若無視市場規(guī)律借機大規(guī)模拿地擴張，只會帶來不可預(yù)見的風(fēng)險。

　　由于中國房地產(chǎn)市場分化明顯，各地對此次房貸政策執(zhí)行力度會不同，而減少的首付比例將轉(zhuǎn)移到未來月供部分，或?qū)е逻€款壓力增大，家庭債務(wù)規(guī)模增加。但對日漸構(gòu)成橄欖型社會的中國而言，超越還款能力的購房仍是極端個案。

　　工作僅四年的張磊只攢足了20多萬元，但在二線城市已足以支撐其每月的還貸。他坦言“每月還款壓力并不大”。

　　這種情形是中國二三線城市中產(chǎn)階層的縮影。

　　由于政策不允許銀行為購房者提供首付貸款，許多房企和互聯(lián)網(wǎng)電商都開始自建金融平臺，推出首付貸這種金融產(chǎn)品，在催生購房需求的同時也增加著房地產(chǎn)消費金融的市場風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)吸引了大量金融資本流入，甚至有“影子銀行”的借貸資金，同時，大量購房者背負的貸款增加了金融系統(tǒng)的脆弱性，加大了銀行金融風(fēng)險。

　　中央經(jīng)濟工作會議要求，防范化解金融風(fēng)險。規(guī)范各類融資行為，加強風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險的底線。

　　中國社科院金融研究所所長助理董裕平表示，在現(xiàn)有的房貸審核機制下，貸款者出于剛性需求購買房產(chǎn)，具有后續(xù)償付意愿與能力，至多是還款節(jié)奏有所調(diào)整。

　　他介紹，目前銀行持有的房貸這部分信貸資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)的，信用狀況普遍較好，違約率低，不會在房貸這方面誘發(fā)金融風(fēng)險。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額近9．6萬億元，約占全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的17．4％。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大的投資規(guī)模不能急轉(zhuǎn)向，結(jié)構(gòu)性改革不是休克式療法，中國在提出去產(chǎn)能、去庫存的同時，還要求防控風(fēng)險，旨在維護整體經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定健康。

　　董裕平說，房地產(chǎn)方面有針對性地調(diào)控政策將著力穩(wěn)定市場，避免系統(tǒng)性風(fēng)險，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健性，保障宏觀經(jīng)濟肌理的健康發(fā)展。