就在兩個(gè)月內(nèi)，萊蒙國(guó)際先后向Pure Jade出售全資附屬公司、向天津靜海區(qū)政府交還3宗土地、向融創(chuàng)中國(guó)出售上海楓丹股份，共涉及價(jià)值約6.76億港元。彼時(shí)萊蒙國(guó)際發(fā)布2015年中報(bào)時(shí)，“利潤(rùn)為首”的原則言猶在耳，然而在房企爭(zhēng)搶英國(guó)資產(chǎn)以及國(guó)內(nèi)一線城市土地的當(dāng)下，究竟是什么原因讓萊蒙國(guó)際“逆流”甩賣(mài)？

　　在樓市火熱的深圳，當(dāng)?shù)匕l(fā)家的房企萊蒙國(guó)際，卻正遭受凜冽寒風(fēng)。

　　就在兩個(gè)月內(nèi)，萊蒙國(guó)際先后向Pure Jade出售全資附屬公司、向天津靜海區(qū)政府交還3宗土地、向融創(chuàng)中國(guó)出售上海楓丹股份，共涉及價(jià)值約6.76億港元。

　　彼時(shí)萊蒙國(guó)際發(fā)布2015年中報(bào)時(shí)，“利潤(rùn)為首”的原則言猶在耳，然而在房企爭(zhēng)搶英國(guó)資產(chǎn)以及國(guó)內(nèi)一線城市土地的當(dāng)下，究竟是什么原因讓萊蒙國(guó)際“逆流”甩賣(mài)？

　　現(xiàn)狀：接連“賣(mài)兒鬻女”

　　萊蒙國(guó)際最近的一筆交易是，向融創(chuàng)中國(guó)出售上海楓丹3.0558%持股，現(xiàn)金代價(jià)1.07億元（約1.27億港元），估計(jì)出售稅前收益1.05億港元。

　　資料顯示，上海楓丹持有位于上海市浦東新區(qū)的東郊地塊，占地面積62.62萬(wàn)平方米，建筑面積為111.6萬(wàn)平方米，可售面積為101.01萬(wàn)平方米。

　　此前2015年2月，萊蒙國(guó)際間接全資附屬深圳深國(guó)投已經(jīng)向融創(chuàng)中國(guó)間接全資附屬上海融創(chuàng)睿豐投資，出售上海楓丹7.855%股權(quán)連同股東貸款，代價(jià)2.75億元（約3.44億港元），所得款項(xiàng)約為1.34億元，擬作撥付集團(tuán)新投資或償還現(xiàn)有借貸，錄得未經(jīng)審核除稅前收益約9601.79萬(wàn)元。

　　融創(chuàng)中國(guó)亦表態(tài)說(shuō)：“相信收購(gòu)事項(xiàng)將進(jìn)一步增加在上海的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，擴(kuò)大集團(tuán)在上海的市場(chǎng)份額，進(jìn)一步確立集團(tuán)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位和鞏固品牌影響力?！?/p>

　　很難想象，長(zhǎng)期廝殺“上海灘”的萊蒙國(guó)際怎會(huì)輕易放棄這塊“兵家必爭(zhēng)之地”。就在今年1月21日，禹洲地產(chǎn)以26.3億元擊退融僑地產(chǎn)，奪得閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)MHC10803單元25A-07A純宅地，樓板價(jià)2.8972萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)189.2%。

　　有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人士就此分析，這類(lèi)收購(gòu)，要么緣于公司內(nèi)部的“爛賬”，要么是因?yàn)楫a(chǎn)品過(guò)時(shí)，沒(méi)有跟上地產(chǎn)形勢(shì)的變化及時(shí)轉(zhuǎn)型，因而被迫讓出了主動(dòng)權(quán)。此外，對(duì)大型房企而言，并購(gòu)也比“拍地王”劃算得多，直接收購(gòu)沒(méi)有問(wèn)題的現(xiàn)成項(xiàng)目，從決定收購(gòu)到完成收購(gòu)，整個(gè)過(guò)程不會(huì)超過(guò)一年，且風(fēng)險(xiǎn)很低。

　　不僅僅是上海，英國(guó)項(xiàng)目“慘遭”拋售。2015年11月，萊蒙國(guó)際公布，向獨(dú)立第三方PureJade出售位于曼徹斯特的Milliner’sWharf及索爾福德的MiddlewoodLocks物業(yè)25%權(quán)益，現(xiàn)金代價(jià)1507萬(wàn)英鎊（約1.76億港元），估計(jì)出售收益1337萬(wàn)港元。

　　資料顯示，這兩個(gè)項(xiàng)目均位于曼徹斯特，規(guī)模約25萬(wàn)平方米。其中，Middlewood Locks物業(yè)地盤(pán)面積約為23.6英畝，預(yù)期將開(kāi)發(fā)成為運(yùn)河畔混合商業(yè)用途的中高層住宅公寓，第一期發(fā)展計(jì)劃將于2016年年底前竣工。Milliners Wharf物業(yè)地盤(pán)面積約為1.06英畝，第二期發(fā)展包括144個(gè)中高層住宅公寓及配套零售設(shè)施的規(guī)劃同意書(shū)已批出，預(yù)計(jì)該144個(gè)公寓發(fā)展項(xiàng)目將于股東協(xié)議日期起計(jì)12個(gè)月內(nèi)展開(kāi)，并將于2016年年底前竣工。

　　出售英國(guó)物業(yè)股權(quán)，讓萊蒙成為房企投資英國(guó)熱潮的逆行者。幾乎在同一時(shí)間，萬(wàn)科稱(chēng)為其英國(guó)倫敦項(xiàng)目提供最多2310萬(wàn)英鎊擔(dān)保，以推動(dòng)合資公司開(kāi)發(fā)英國(guó)倫敦地產(chǎn)項(xiàng)目；此前，綠地集團(tuán)在英國(guó)投資開(kāi)發(fā)的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“蘭姆公館”開(kāi)工，綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁許敬還在開(kāi)工儀式上預(yù)期，綠地未來(lái)幾年在英國(guó)的投資累計(jì)將達(dá)到13億英鎊。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在中國(guó)人海外投資置業(yè)最喜愛(ài)國(guó)家排行榜中，英國(guó)是最受歡迎的歐洲國(guó)家。在這種情況下，孖士打律師行合伙人、房地產(chǎn)投資部主管黃健平僅2015年12月一個(gè)月就完成了7億英鎊的交易。

　　實(shí)際上，萊蒙國(guó)際曾在香港夏季全國(guó)媒體見(jiàn)面會(huì)上欣然宣布，進(jìn)軍海外市場(chǎng)，首站選在英國(guó)第二大城市曼徹斯特——如此看來(lái)，賣(mài)掉英國(guó)物業(yè)股權(quán)，萊蒙的高管們，大都也沒(méi)想到。

　　而天津靜海區(qū)總占地面積約36.91萬(wàn)平方米的3宗優(yōu)質(zhì)地塊，則是萊蒙早在上市之前就拿下的得意之作，該地塊本打算發(fā)展成為一個(gè)農(nóng)業(yè)物流市場(chǎng)。

　　然而，因?yàn)槿舾砷_(kāi)發(fā)問(wèn)題而閑置，今年1月12日，萊蒙國(guó)際間接非全資附屬公司海吉星投資、海吉星建設(shè)及津俊投資將3宗土地交還天津靜海區(qū)政府，并獲3.16億元補(bǔ)償，雖然萊蒙國(guó)際3家子公司不需為該閑置土地?fù)?dān)責(zé)，但將產(chǎn)生虧損約2679萬(wàn)港元。

　　緣由：高負(fù)債卷土重來(lái)

　　作為一家中小型房企，萊蒙國(guó)際2001年開(kāi)始全面進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，借勢(shì)于中國(guó)房地產(chǎn)黃金10年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)從無(wú)到有跨越式發(fā)展壯大，從2006年的年銷(xiāo)售額6億多港元，發(fā)展到2011年赴港上市后的50多億港元，常州、東莞、杭州和深圳的年合同銷(xiāo)售面積分別占46%、36%及18%。

　　趁著赴香港上市的東風(fēng)，萊蒙國(guó)際2011年分別在天津、惠州和常州購(gòu)入土地112.0105萬(wàn)平方米——彼時(shí)萊蒙國(guó)際的負(fù)債率已經(jīng)遠(yuǎn)超100%（2010年底的負(fù)債率高達(dá)151%），但由于購(gòu)地成本較低等因素，盡管2011年銷(xiāo)售額較上年還較少了15.8%，2011年底集團(tuán)負(fù)債率竟只有34.1%，其股票自此也迎來(lái)一波持續(xù)上揚(yáng)行情。

　　然而好景不長(zhǎng)，2012年以后，萊蒙國(guó)際又進(jìn)入了高負(fù)債的怪圈。不管是2012年減少拿地面積，還是2013年加大拿地力度，負(fù)債率卻如脫韁的野馬般一路攀升——2012年底為67.5%，2013年底達(dá)到驚人的100.6%之高。

　　一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率的適宜水平是40%-60%，有利于風(fēng)險(xiǎn)與收益的平衡，如果指標(biāo)大于100%，表明企業(yè)已經(jīng)資不抵債，視為達(dá)到破產(chǎn)警戒線。

　　至此，已有越來(lái)越多的媒體和業(yè)內(nèi)人士為萊蒙國(guó)際敲響警鐘。但直至2015年年中，萊蒙國(guó)際的負(fù)債率依舊高達(dá)為93.3%。

　　在這些負(fù)債之中，銀行貸款及其他借貸、應(yīng)付票據(jù)以及應(yīng)付非控股股東款項(xiàng)高達(dá)126.755億港元，其中約57.546億港元須于一年內(nèi)償還、約63.766億港元須于一年后但5年內(nèi)償還及約5.443億港元?jiǎng)t須于5年后償還。

　　對(duì)于萊蒙國(guó)際來(lái)說(shuō)，集團(tuán)現(xiàn)金及銀行存款(包括受限制及已抵押存款)賬面值只有63.85億港元左右，已經(jīng)較2014年12月31日減少約34.2%，而在這之中也還有很大一部分將可能在一年內(nèi)隨時(shí)用來(lái)還款。與此同時(shí)，企業(yè)毛利率也較同期下跌了將近一半，為上市以來(lái)新低，可謂是雪上加霜。

　　經(jīng)營(yíng)企業(yè)不得不面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，但也不得不管理風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債居高不下，各項(xiàng)業(yè)務(wù)如履薄冰，僅僅靠會(huì)計(jì)處理上進(jìn)行“盈余管理”，萊蒙國(guó)際更多問(wèn)題還將充分暴露，畢竟，金融市場(chǎng)始終有辦法讓傲慢的企業(yè)變得謙卑。

　　或許正是這負(fù)債、資金兩端的重壓，讓萊蒙國(guó)際只能售賣(mài)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，讓本可以賺慢錢(qián)的大好機(jī)會(huì)，變成實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金進(jìn)賬。那么，問(wèn)題來(lái)了，賣(mài)掉“嘴邊的肥肉”、提升眼前的業(yè)績(jī)之后，萊蒙國(guó)際應(yīng)該怎么走？

　　未來(lái)：不看盈虧看實(shí)力

　　當(dāng)前，萊蒙國(guó)際正在用“十八般武藝”擺脫資金上的困擾。

　　除了出售資產(chǎn)外，萊蒙國(guó)際還于今年1月發(fā)行本金總額為1億美元的首批債券，首批投資者為英屬公司Lord Business Holding IV Limited、港企長(zhǎng)城環(huán)亞國(guó)際投資有限公司以及外企中國(guó)東方增強(qiáng)收入基金，認(rèn)購(gòu)約2.02億股股份，占萊蒙國(guó)際現(xiàn)有已發(fā)行股本約17.1%；悉數(shù)兌換首批債券后萊蒙國(guó)際經(jīng)新股份擴(kuò)大的全部已發(fā)行股本約14.6%。

　　而第二批投資者Lord Business與云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司的全資附屬公司彩云國(guó)際投資有限公司，也將以1億美元認(rèn)購(gòu)萊蒙國(guó)際第二批可換股債券。第二批債券將與首批債券合并并組成單一系列，可換股債券將按年利率6%計(jì)息，到期日為2019年1月6日。

　　好消息是，萊蒙國(guó)際2015年中報(bào)中的待售物業(yè)總價(jià)值為174.58559億港元，按照公司近兩年銷(xiāo)售速度估算，最快需要3年左右的時(shí)間，恰好是2018年底。在中小房企去庫(kù)存“壓力山大”的當(dāng)下，這樣的成績(jī)算是中規(guī)中矩，但更重要的是，可以在債務(wù)到期前按時(shí)償還本息。

　　然而，對(duì)于萊蒙國(guó)際的未來(lái)，活下來(lái)之后，還需要突破自身的瓶頸，包括選擇正確轉(zhuǎn)型方向、強(qiáng)化內(nèi)部管控等等。

　　實(shí)際上，在深圳一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士眼中，萊蒙國(guó)際的品牌效應(yīng)在深圳并不亞于萬(wàn)科，由于良好的土地儲(chǔ)備，曾使得萊蒙國(guó)際在2006年之后取得發(fā)展良機(jī)，但當(dāng)企業(yè)走向全國(guó)之后，發(fā)展方向并不明確，正處于一個(gè)轉(zhuǎn)型期。

　　萊蒙國(guó)際首席營(yíng)運(yùn)官陳風(fēng)楊在2014年時(shí)曾表示：“從2013開(kāi)始，萊蒙國(guó)際和大部分開(kāi)發(fā)商一樣都在尋找新的經(jīng)營(yíng)模式，我們提出的口號(hào)是‘守住紅海、尋找藍(lán)海’。”

　　“守住紅?！?，即指“堅(jiān)持一二線布局、主流產(chǎn)品、高周轉(zhuǎn)”，目前并不樂(lè)觀，隨著負(fù)債的加重，再度變賣(mài)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并非沒(méi)有可能。

　　而藍(lán)海則指其將大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、綠色建筑、旅游地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。萊蒙國(guó)際副總裁丁向華曾透露，萊蒙國(guó)際還將提供三大特色的健康服務(wù)，包括健康醫(yī)療服務(wù)、健康生鮮供應(yīng)服務(wù)、健康休閑服務(wù)。

　　就近期的動(dòng)作看，萊蒙國(guó)際在健康養(yǎng)老、休閑農(nóng)業(yè)著力頗多，去年先后推出1000畝海洋牧場(chǎng)及國(guó)內(nèi)首家專(zhuān)業(yè)級(jí)的海釣俱樂(lè)部，成立深圳市綠膳谷農(nóng)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司，間接全資附屬公司深圳水榭花都與祥紹、利龍、太平洋生物及磐業(yè)訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擴(kuò)張步伐可謂不小，但這些領(lǐng)域?qū)θR蒙國(guó)際來(lái)說(shuō)，也多為新進(jìn)的陌生領(lǐng)域，皆尚處于投資初期，投資額大、投資周期長(zhǎng)，并沒(méi)有對(duì)業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的增厚做出貢獻(xiàn)。

　　除了深圳龍華項(xiàng)目外，2017年下半年可能入市的深圳龍崗舊改項(xiàng)目，則成為萊蒙國(guó)際高管們眼中的強(qiáng)心劑。

　　這主要還是緣于深圳近期火爆的樓市與不斷上漲的房?jī)r(jià)。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)2月1日發(fā)布的深圳1月份樓市數(shù)據(jù)顯示，新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高，每平方米4.6515萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)74.27%、環(huán)比增長(zhǎng)9.51%，但新建商品房的成交面積同比下降了19.79%，觀望情緒趨于濃厚。

　　由于投入時(shí)間長(zhǎng)，占地約117萬(wàn)平米的龍崗中心區(qū)舊改項(xiàng)目，依舊“遠(yuǎn)水救不了近火”，未來(lái)深圳樓市走勢(shì)也充滿變數(shù)。

　　那么，新的合作方、大股東云南城投呢？雖然其PPP項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正風(fēng)生水起，在資本市場(chǎng)上的并購(gòu)也頗為矚目，但經(jīng)云南城投置業(yè)股份今年2月的初步測(cè)算，預(yù)計(jì)2015年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2億元-2.7億元之間，與上年同期相比下降38%-55%。此外，負(fù)債率、高庫(kù)存也是云南城投歷來(lái)存在的問(wèn)題。雖然去年9月云南城投董事局主席許雷已經(jīng)成為萊蒙國(guó)際董事局副主席兼非執(zhí)行董事，從目前看來(lái)，萊蒙國(guó)際執(zhí)行董事、主席兼行政總裁黃俊康仍然是控股股東，按照黃俊康此前表述，雙方目前沒(méi)有進(jìn)一步的合作計(jì)劃，因此坊間的易主傳聞短期實(shí)現(xiàn)概率不大。

　　黃俊康目前依舊還是深交所上市公司天虹商場(chǎng)的第二大股東，長(zhǎng)期以來(lái)被稱(chēng)為左手零售、右手地產(chǎn)的企業(yè)家、投資人，在他30多年從商經(jīng)歷中，還參與了福臨門(mén)、金龍魚(yú)、長(zhǎng)城葡萄酒、凱萊酒店、三亞亞龍灣綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等。

　　但就目前看，不僅萊蒙國(guó)際受電商沖擊、盈利能力持續(xù)下滑，天虹商場(chǎng)最近的日子也很不好過(guò)。

　　需要注意的是，即便需要共體時(shí)艱，作為上市公司仍需要警惕數(shù)據(jù)方面的不準(zhǔn)和不實(shí)。就在公布去年中報(bào)不久，萊蒙國(guó)際突然爆出的數(shù)據(jù)“烏龍”事件——2015年3月底止季度集團(tuán)錄得1977.9萬(wàn)港元虧損，而非早前公告的1.09億港元盈利。

　　按照萊蒙國(guó)際的解釋?zhuān)鲥e(cuò)的原因是，不慎地于原應(yīng)由間接全資附屬公司深圳國(guó)投出售7.855%上海楓丹股本權(quán)益獨(dú)立第三方所占出售事項(xiàng)產(chǎn)生的收益時(shí)，并沒(méi)有就該項(xiàng)收益對(duì)所得稅作出撥備。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，這項(xiàng)解釋難以讓投資者信服，畢竟，通過(guò)合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)做賬以實(shí)現(xiàn)特殊目的的案例并不鮮見(jiàn)于資本市場(chǎng)。實(shí)際上，萊蒙的正面盈利預(yù)告與盈利預(yù)警也曾出現(xiàn)過(guò)短期內(nèi)反復(fù)的情況，原因則主要為一兩個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積和毛利減少或增加，除此之外，投資者看不到更多令人信服的細(xì)節(jié)。

　　無(wú)論如何，模糊甚至扭曲的財(cái)務(wù)報(bào)表并不能解決企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)力和管理問(wèn)題，只是將問(wèn)題延后，甚至使得問(wèn)題惡化。

　　按照同樣的邏輯，萊蒙國(guó)際需在客戶服務(wù)上回歸本心。就在不久前，杭州萊蒙水榭春天就曝出“畫(huà)錯(cuò)”無(wú)障礙停車(chē)位引起的糾紛，此類(lèi)細(xì)節(jié)如果處理不好，萊蒙“品質(zhì)地產(chǎn)”的招牌也會(huì)逐漸被侵蝕殆盡。

　　“我們不僅是為了盈利，更是為了營(yíng)造一種生活，提供一種服務(wù)?！痹谏鲜兄?，時(shí)任萊蒙國(guó)際集團(tuán)副總裁的范成東如是說(shuō)。為著力打造萊蒙國(guó)際，黃俊康不惜高薪從國(guó)內(nèi)知名房企挖掘人才，創(chuàng)建了一支豪華的管理團(tuán)隊(duì)，范成東正是其從金地挖來(lái)的業(yè)內(nèi)精英，但目前已經(jīng)消失在公眾的視野。

　　而曾經(jīng)一度離開(kāi)公司的執(zhí)行董事王天，此番回歸并獲1000萬(wàn)股購(gòu)股權(quán)，又或許是一個(gè)積極的信號(hào)。