負(fù)債高居不下 萊蒙國際無奈甩賣

　　趙思茵

　　隨著史上十年一遇的霸王級寒潮陸續(xù)席卷全國，在這個(gè)呼口氣都能凝成一個(gè)大寫加粗的“冷”字的冬天里，地產(chǎn)行業(yè)似乎也找不到一個(gè)溫暖的地方窩著。

　　適才成交了一宗溢價(jià)200%地塊的上海市場里，萊蒙國際卻正在著手“賣兒賣女”。

　　1月18日，萊蒙國際公布，向融創(chuàng)中國出售上海楓丹3.0558%持股，現(xiàn)金代價(jià)1.07億元人民幣（約1.27億港元），估計(jì)出售稅前收益1.05億港元。

　　值得一提的是，據(jù)此前公布的全年銷售數(shù)據(jù)顯示，萊蒙國際傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售規(guī)模正逐步下降。2015年集團(tuán)錄得物業(yè)及車位合同銷售約80.2億港元，合計(jì)按年跌約22%，已售合同總建筑面積約39.6萬平方米跌28%。重壓之下，萊蒙國際似乎已經(jīng)受到資金寒潮的影響。

　　“賣早一步”的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

　　資料顯示，上海楓丹持有位于上海市浦東新區(qū)的東郊地塊，占地面積62.62萬平方米，建筑面積為111.60萬平方米，可售面積為101.01萬平方米。

　　萊蒙國際手中的股權(quán)到手后，融創(chuàng)中國間接全資附屬公司上海融創(chuàng)睿豐還將繼續(xù)與賣方北京楓丹、深圳華順以及深圳仲山分別訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，計(jì)劃以人民幣13.25億元的總代價(jià)拿下上海楓丹合共37.855%股權(quán)及債權(quán)。

　　融創(chuàng)中國收購已屢見不鮮，該公司亦表態(tài)，集團(tuán)一直堅(jiān)持在中國市場的區(qū)域深耕戰(zhàn)略，上海是集團(tuán)核心戰(zhàn)略城市之一?！跋嘈攀召徥马?xiàng)將進(jìn)一步增加在上海的優(yōu)質(zhì)土地儲備，擴(kuò)大集團(tuán)在上海的市場份額，進(jìn)一步確立集團(tuán)在上海房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先地位和鞏固品牌影響力?！?

　　值得玩味的是，在近一年國內(nèi)轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目多在成都、西安等二三線城市，如上海這樣的一線城市，常被視為“兵家必爭之地”。1月21日，總部在廈門的禹洲地產(chǎn)以26.3億元擊退同為閩系房企的融僑地產(chǎn)，奪得閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)MHC10803單元25A-07A純宅地，樓板價(jià)28972元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)189.2%。

　　而萊蒙國際出手的項(xiàng)目也有不俗的市場前景。據(jù)了解，于2015年9月30日，目標(biāo)公司的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為負(fù)人民幣2448萬元。2013年、2014年近兩年的除稅后的凈利潤分為人民幣384萬元、420萬元。

　　是什么原因讓萊蒙國際“逆流”甩開上海項(xiàng)目。對此，該公司并未諱言，聲稱出售上海楓丹股本權(quán)益約3.0558%的所得款約為1.27億港元。接下來還計(jì)劃將該等出售所得款項(xiàng)用作撥付集團(tuán)的新投資及或償還集團(tuán)現(xiàn)有借貸。

　　資金吃緊、償還債務(wù)似乎已經(jīng)是老生常談，事實(shí)上這也并非萊蒙國際首次出售資金狀況甩賣優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目股權(quán)。

　　2015年11月18日，萊蒙國際公司更是將全資附屬公司TopSpringInternational（UK）Limited全部已發(fā)行股本的銷售股份，及完成時(shí)銷售貸款的利益，以1507萬英鎊（相當(dāng)于約1.76億港元）代價(jià)出售予Pure Jade Investments Limited。

　　被出售的目標(biāo)公司為萊蒙投資英國房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)主體，主要業(yè)務(wù)為在英國開發(fā)房地產(chǎn)，其擁有Hatbox物業(yè)及MiddlewoodLocks物業(yè)。并于2014年12月31日，目標(biāo)公司經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為454.58萬港元。

　　巧合的是，這一項(xiàng)目也市場認(rèn)為是“潛力股”。據(jù)英國房屋抵押貸款協(xié)會（Nationwide）數(shù)據(jù)顯示，英國10月平均樓價(jià)達(dá)19.68萬英鎊，按月升0.6%，連升四個(gè)月，按年則漲3.9%。而經(jīng)緯物業(yè)國際房產(chǎn)部項(xiàng)目經(jīng)理陳詠芝也建議投資者考慮曼徹斯特及利物浦市的物業(yè)。原因是，這兩地租金回報(bào)率可分別高達(dá)7%及10%，而曼徹斯特樓價(jià)雖于近兩年暴升達(dá)50%，但區(qū)內(nèi)陸續(xù)有大型基建上馬（中英最新合作的20個(gè)項(xiàng)目中，6個(gè)就位于當(dāng)?shù)兀?，可再刺激地價(jià)房價(jià)。

　　顯然，這又是一塊肥肉，倘若持續(xù)持有將為萊蒙國際帶來不小收益。但萊蒙國際卻再次表示出售事項(xiàng)將確保集團(tuán)可改善集團(tuán)的現(xiàn)金狀況，還將更配合集團(tuán)在物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)策略。

　　此外，2016年1月12日，萊蒙國際間接非全資附屬公司海吉星投資、海吉星建設(shè)及津俊投資交還天津靜海區(qū)三宗土地予政府，并獲3.16億元人民幣補(bǔ)償。2014年9月和2015年一季度，萊蒙國際先后將其萊深圳萊蒙都會40%股權(quán)、深圳水榭春天半數(shù)投資權(quán)益出售，收益分別為7793萬港元和2.06億港元。公司適時(shí)甩賣效益不好的項(xiàng)目被認(rèn)為果斷止損，而在未達(dá)到最大收益時(shí)提前甩賣優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目則常被戲稱為“賣早一步”。

　　資金的霸王級寒潮

　　而在萊蒙國際諸多“賣早一步”的動作背后，卻是其承諾解決的資金難題。

　　2013年萊蒙國際共花費(fèi)80余億港元先后拿下杭州、南京、上海、深圳和河北燕郊等地六個(gè)項(xiàng)目，這導(dǎo)致萊蒙國際凈負(fù)債由2012年年底的67.5%上升近四十個(gè)百分點(diǎn)，超過100%。為此，在2014年3月底香港召開的業(yè)績會上，萊蒙國際表示2014年會將凈負(fù)債比下調(diào)至85%。

　　但隨后的高頻度擴(kuò)張卻使其負(fù)債高居不下。2014年12月31日，萊蒙國際負(fù)債率為81.6%，尚在85%以下。彼時(shí)，在該公司154億港元的債務(wù)中，87.27億港元將會在一年內(nèi)到期，60.23億港元?jiǎng)t在1~5年內(nèi)償還。貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)為151.06億港元。現(xiàn)金及銀行存款賬面值為97.03億港元，較2013年減少4.7%，這其中很大一部分將可能在一年內(nèi)隨時(shí)用來還款。

　　到了2015年6月30日，萊蒙國際的凈負(fù)債比率再次回到93.3%的高位。其中，流動負(fù)債和非流動負(fù)債分別高達(dá)252.7億港元和82.88億港元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目卻由2014年同期的63.75億港元下降至29.79億港元，公司權(quán)益股東應(yīng)占也虧損約4880萬港元。

　　為了實(shí)現(xiàn)其兩年前許下的“降負(fù)債”承諾，萊蒙國際除了賣項(xiàng)目外還開始自己的融資和促銷售之路。

　　2015年5月29日，萊蒙國際宣布了年內(nèi)首個(gè)融資計(jì)劃。公告稱，萊蒙國際已于當(dāng)日交易時(shí)段后與認(rèn)購人訂立認(rèn)購協(xié)議，擬發(fā)行本金額為人民幣9.9億元的票據(jù)。公告顯示，該筆票據(jù)年利率為10.595%，期限為三年。認(rèn)購所得款項(xiàng)凈額約為人民幣9.69億元，將用于該集團(tuán)一般營運(yùn)資金及清償集團(tuán)債務(wù)。

　　12月29日，萊蒙國際再次分兩批發(fā)行合共2億美元可換股債券，每股兌換價(jià)為3.8289元zb2較于最后交易日在聯(lián)交所所報(bào)股份收市價(jià)有溢價(jià)約9.4%，集資所得款項(xiàng)用作一般企業(yè)用途、債務(wù)再融資及或業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　但在現(xiàn)金流的重要源頭——物業(yè)銷售的方面，萊蒙國際卻依舊不夠給力。

　　2015年，萊蒙國際錄得物業(yè)及車位合同銷售約80.2億港元，其中約78.2億港元來自物業(yè)合同銷售，約1.9億港元來自車位合同銷售，已售合同總建筑面積約39.6萬平方米跌28%，合計(jì)按年跌約22%。

　　倘若加上認(rèn)購未簽約銷售總額約5.0億港元，萊蒙國際合同銷售共約85.2億港元，但依舊不及2014年的106.8億元港元。