優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)溢價(jià)率攀升

　　2014年的土地出讓市場(chǎng)風(fēng)頭正勁，多數(shù)項(xiàng)目體量大、總價(jià)高。其中新八大里出讓的6個(gè)項(xiàng)目，平均總價(jià)高達(dá)42.6億；全運(yùn)村項(xiàng)目?jī)勺诘貕K加一起也賣出65.5個(gè)億。但縱觀2015年的土地成交金額，只有6個(gè)地塊的超過(guò)20億，其他大部分項(xiàng)目成交不足10億，而造成這一現(xiàn)象的直接原因是供地總體量的下降。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年天津經(jīng)營(yíng)性用地共計(jì)成交143宗，同比減少35宗，規(guī)劃總建筑面積為1074.51萬(wàn)平方米，同比下降32.38%。土地出讓總金額為541.70億元，同比下降22.13%，處于近五年來(lái)較低水平。

　　不過(guò)土地供應(yīng)的縮減并沒(méi)有影響開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆?，特別是在2015年樓市一路走俏的影響下，不少優(yōu)質(zhì)地塊成為多家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的重要目標(biāo)，整體溢價(jià)率也大幅攀升。2015年5月15日，位于西青區(qū)精武鎮(zhèn)迎水道以南的一宗綜合用地經(jīng)過(guò)175輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由天津建工集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司收入囊中，溢價(jià)率高達(dá)32.4%。同一天，建工又經(jīng)歷64輪競(jìng)價(jià)斬獲與前宗地塊相鄰?fù)恋兀鐑r(jià)34.3%。9月2日，天房公司經(jīng)過(guò)45輪競(jìng)拍，打敗首創(chuàng)、融創(chuàng)、保利等11家房企競(jìng)得水上西路地塊，成交樓面價(jià)22392元/平方米，溢價(jià)率達(dá)35.4%。12月30日，土地市場(chǎng)收官之戰(zhàn)中，毗鄰津?yàn)I大道的13宗地塊拍賣吸引了包括天房萬(wàn)科、金地電建、八大處、金隅、正榮、中駿、融創(chuàng)、平安、首創(chuàng)、旭輝、招商等12家大牌企業(yè)悉數(shù)到場(chǎng)參與競(jìng)拍，最終融創(chuàng)以46.1億元將其摘得，樓面價(jià)9039元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)51.1%。

　　數(shù)據(jù)顯示，由于受市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊集中入市帶動(dòng)，整體溢價(jià)率大幅攀升，由2014年同期的5.06%上升為9.98%。土地整體樓面均價(jià)達(dá)5041元/平方米，同比上漲15.16%，創(chuàng)近六年來(lái)新高?？硕鹛旖蚍治鰩煴硎荆?015年天津土地市場(chǎng)成交價(jià)格快速攀升，溢價(jià)率企高，主要是中心區(qū)域高價(jià)土地和優(yōu)質(zhì)地塊成交所致。由于商辦土地比例仍然高居不下，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力是一個(gè)考驗(yàn)。

　　各區(qū)域土地成交各有亮點(diǎn)

　　從土地供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，2015年天津外環(huán)線以內(nèi)市區(qū)范圍出讓各類經(jīng)營(yíng)性地塊26宗，可謂“化整為零”，幾乎覆蓋了環(huán)內(nèi)所有城區(qū)，環(huán)線分布也較為平均。其中8宗位于外環(huán)至環(huán)城快速之間，5宗依傍環(huán)城快速沿線，6宗位于快速至中環(huán)線之間區(qū)域，另外7宗地塊位于中環(huán)線以內(nèi)的天津市區(qū)核心。

　　具體來(lái)看，南開(kāi)區(qū)成為市內(nèi)六區(qū)中“最熱”區(qū)域，系環(huán)內(nèi)供地的區(qū)域榜首。南開(kāi)區(qū)一直是近年總價(jià)地王的所在區(qū)域，從魯能天塔地塊、天拖地塊到手表廠地塊，不斷刷新單價(jià)紀(jì)錄，樓板價(jià)已突破2萬(wàn)。2015年，水上西路地塊和育梁道地塊先后被天房收入囊中，22392元/平方米、18005元/平方米的樓面價(jià)足見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可。相比之下，河西的地塊價(jià)格相對(duì)平均，大沽南路地塊、臺(tái)兒莊南路地塊、珠江道地塊以及新八大里區(qū)域的“一里” 都處在河西核心優(yōu)質(zhì)區(qū)域，樓面成交價(jià)格均值在14000元/平方米左右。而河北區(qū)在2015年也打破了一直以來(lái)的“低價(jià)”魔咒，白廟地塊經(jīng)過(guò)135輪競(jìng)拍最終高溢價(jià)成交，樓面價(jià)突破1.2萬(wàn)元。

　　環(huán)城四區(qū)中，西青區(qū)有八塊地出讓，其中五宗都出現(xiàn)了不低的溢價(jià)，特別是衛(wèi)津南路以西地塊的樓面價(jià)突破萬(wàn)元，足見(jiàn)其火熱程度。緊隨其后的津南區(qū)雖然地塊成交數(shù)量不少，但與西青的樓面價(jià)相比，兩三千的價(jià)格水平漲幅甚微，拿地方面也仍是首創(chuàng)和金地兩大開(kāi)發(fā)商。

　　受自貿(mào)區(qū)政策利好影響，濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)今年出讓的3塊地塊由于環(huán)繞于濱海文化商務(wù)中心周圍，土地出讓溢價(jià)也分別高達(dá)87%、99%、52%。從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著自貿(mào)區(qū)政策的逐步落地、企業(yè)進(jìn)駐、基礎(chǔ)設(shè)施完善，自貿(mào)區(qū)相關(guān)地塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)穩(wěn)步向上發(fā)展。

　　今年熱點(diǎn)區(qū)域有跡可循

　　2014年新八大里板塊集中賣地，直接促成2015年河西區(qū)新房成交量的飆漲?；?015年出讓土地情況，今年天津新盤風(fēng)向亦可窺見(jiàn)端倪，特別是環(huán)內(nèi)將亮相的新樓盤或許會(huì)多到“晃眼”。一些城市中心區(qū)域新盤將成為高端住宅的重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域，帶動(dòng)高總價(jià)住宅市場(chǎng)成交量走出一波上揚(yáng)行情。

　　今年熱點(diǎn)區(qū)域首當(dāng)其沖要數(shù)水上板塊。作為天津市內(nèi)發(fā)展成熟的區(qū)域，水上板塊內(nèi)商業(yè)與生態(tài)環(huán)境俱佳，再加上地鐵線路的環(huán)繞，區(qū)域價(jià)值日益凸顯。2015年出讓的水上公園西路地塊、育梁道地塊均被天房收入囊中，將與已經(jīng)開(kāi)發(fā)的天房崇德園進(jìn)行整體規(guī)劃施工，一旦開(kāi)盤，有望再次掀起津城高端盤風(fēng)潮，為更多改善需求購(gòu)房者提供選擇。

　　市內(nèi)六區(qū)中，另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒗^續(xù)圍繞新八大里區(qū)域展開(kāi)。2015年的河西土地市場(chǎng)四個(gè)出讓地塊都來(lái)頭不小。珠江道地塊、臺(tái)兒莊南路地塊和大沽南路地塊都處在河西核心優(yōu)質(zhì)區(qū)域，且新地的位置與新八大里區(qū)域相隔不遠(yuǎn)，再加上“一里”地塊的出讓，今年的區(qū)域供應(yīng)將達(dá)到新的峰值。目前新八大里各在售項(xiàng)目都保持了較快的去化速度，但區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，隨著更多新項(xiàng)目開(kāi)盤入市，爭(zhēng)搶區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客群的競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。

　　環(huán)城四區(qū)中，西青區(qū)的精武鎮(zhèn)將成為新熱點(diǎn)。2015年，旭輝燕南園已經(jīng)炒熱了“南奧體板塊”概念，客戶對(duì)其產(chǎn)品和打造的區(qū)域價(jià)值給予了認(rèn)可。除了已經(jīng)在售的燕南園項(xiàng)目，另有三塊位于精武鎮(zhèn)的地塊也在去年出讓。克而瑞分析師認(rèn)為，從這幾塊土地的高溢價(jià)率上可以看出房企對(duì)市場(chǎng)的期望值較高，新盤入市價(jià)格預(yù)計(jì)仍會(huì)繼續(xù)走高。

　　最后一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)在天津北部的北辰區(qū)。作為環(huán)城四區(qū)之一，北辰區(qū)的存在感一直較弱，新盤項(xiàng)目也相對(duì)較少，缺少整體亮點(diǎn)和代表板塊。但2015年，北辰憑借淮河道地塊、47中地塊、南倉(cāng)道地塊、高峰路地塊吸引多家開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，躋身環(huán)城“賣地大戶”，未來(lái)走勢(shì)可期。特別是隨著地鐵5、6號(hào)線的通車，不少來(lái)自河北、紅橋的剛需客戶在房?jī)r(jià)不斷走高的市場(chǎng)氛圍內(nèi)，會(huì)被擠壓至臨近的北辰置業(yè)，這也為項(xiàng)目的集中入市積累了潛在客源，今年或迎來(lái)北辰樓市大爆發(fā)。

　　受前一年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入調(diào)整期影響，2015年政府推地節(jié)奏明顯放緩，土地出讓總金額同比下降，但最多175輪競(jìng)價(jià)搶地、最高99%溢價(jià)、總價(jià)46.1億高價(jià)“收官”等亮點(diǎn)還是讓這一年的土地市場(chǎng)極具魅力。與2014年新八大里板塊匯聚所有關(guān)注度的“集中賣地”相比，“小而散”成了2015年土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。