華僑城躺槍“被撤地”事件 上海蘇河灣地塊出讓迷局

　　從出讓前、出讓中到現(xiàn)在的出讓后，匹配“蘇河灣”“華僑城”這兩大關(guān)鍵詞的地塊注定不缺故事。

　　故事的主角華僑城集團(以下簡稱華僑城)旗下的地產(chǎn)平臺— 華僑城A (000069.SZ)和華僑城亞洲(03366.HK)，也因這幅上海蘇河灣地區(qū)的“皇冠明珠”，一次又一次陷入多事的沼澤地。

　　這一次，源起于1月20日出讓的上海新靜安區(qū)蘇河灣新年首塊土地。當(dāng)然，如果進展順利，華僑城在這一區(qū)域的土地儲備有望從原先的7.1萬平方米躍升至13.6萬平方米。而69.28億元的起始底價，有望最終百億元成交，成為上海土地市場新一個“興奮劑”。

　　眼下，成交價是69.32億元，只高出400萬元，意外遇冷。伴隨著的劇情是，拿地方—華僑城華潤聯(lián)合體或?qū)ⅰ氨煌说亍?。是觸及了怎樣的“紅線”引致成交無法落定？這背后是否預(yù)示著燥熱的土地市場走向沒落？亦或是可能蘊藏著的錯綜復(fù)雜的政商關(guān)系需要被重新定義？

　　拿地?zé)o效？

　　從一開始，這就是一場頗有意思的土拍。

　　進入拍賣的地塊一共分成4部分，土地性質(zhì)集辦公、商業(yè)、住宅、街巷于一體，總面積6.57萬平方米，地上地下總建筑面積32.13萬平方米。

　　時代周報記者在地塊現(xiàn)場看到，目前該地塊被作為停車場使用，周邊為進入蘇河灣舊區(qū)改造待拆遷的房屋。

　　本次交易若達成，意味著蘇河灣核心東區(qū)沿河地塊全部出讓完畢。

　　盡管周邊還是破敗，但這里已經(jīng)成為中心豪宅聚集地。參照房天下的數(shù)據(jù)，華僑城蘇河灣行政公館均價最低6萬元/平方米，中糧天悅壹號均價9.4萬元/平方米，華僑城蘇河灣塔尖住宅均價16萬元/平方米。

　　本次交易的地塊有著嚴苛的出讓條件。這被認為是最后只有三家參與競拍的一大因素之一。

　　參照規(guī)劃，本次出讓的地塊肩負重要使命。未來這里將會被打造成32萬平的超大城市綜合體，建設(shè)以國際商務(wù)為主，兼顧文化、休閑、居住功能的中央活力區(qū)。預(yù)計項目將建有200米高的標志性辦公建筑、至少163套住宅以及統(tǒng)一運營的各類商業(yè)等。

　　11家參與申領(lǐng)，3家最終競拍。在金地開啟首輪叫價之后，華僑城華潤聯(lián)合體出價69.32億，隨后便再無人繼續(xù)舉牌。

　　宣布休息15分鐘后再繼續(xù)的主持人，在消失近一個小時候后返場宣布，現(xiàn)場競價結(jié)束，最終出讓結(jié)果將在網(wǎng)上公布。

　　坊間對此戲稱為“土地熔斷”，盡管這樣的“中途暫停”并不多見，但按照慣常的招拍掛出讓流程，該地塊本該為華僑城華潤聯(lián)合體的囊中之物。

　　但，當(dāng)晚事情峰回路轉(zhuǎn)。

　　按照上海土地市場官網(wǎng)顯示，原先的公示信息被撤回—從“交易結(jié)果公示”變?yōu)椤鞍l(fā)布答疑紀要，掛牌”。此外，地塊并未表明成交對象，價格也恢復(fù)至起始價的69.28億元。截至?xí)r代周報記者發(fā)稿，該地塊交易進度依舊顯示為“發(fā)布答疑紀要，掛牌”。

　　上海市土地市場相關(guān)工作人員并未給出撤回交易結(jié)果的具體原因，電話中回復(fù)時代周報記者稱“出讓人正在核查之中，目前沒有進一步信息可以披露”。

　　土地吸金王遇阻

　　眼下，本次撤地的主導(dǎo)因素指向了成交價低。

　　根據(jù)上海鏈家研究部提供的監(jiān)控數(shù)據(jù)，在與靜安區(qū)并區(qū)前，現(xiàn)金地塊所在的閘北區(qū)為2015年土地市場的大地主和吸金王?？偝鲎尳痤~上，閘北以246.62億元總額成為當(dāng)之無愧的老大。

　　而比被 金融街 以88.15億元拍下的原閘北區(qū)上?；疖囌疽员钡貕K，珠海華發(fā)聯(lián)合華潤以87.95億元拍得的原閘北區(qū) 市北高新 技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊和70.52億總價的原閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，本次69.32億元的價格著實較低。

　　對此部分市場分析人士的解讀為，與近年來閘北土地供應(yīng)過剩有關(guān)。上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏認為此次蘇河灣地塊競標過程頗為理性，此外地價在90億元左右還算比較合理。

　　中原地產(chǎn)上海研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦則認為，依照土地市場是樓市風(fēng)向標這一準則。此次土拍有可能會演變成黑天鵝事件，須警惕交易情緒波動從而影響后續(xù)地塊的交易。

　　但顯然，這些并不能讓人完全信服。

　　據(jù)時代周報記者了解，目前，市場上還存在著“串標”“圍標”以致于被撤地的看法。

　　相似的撤地事件在去年曾經(jīng)上演。

　　彼時引發(fā)爭端的是長寧區(qū)華陽街道28街坊J1-3地塊。網(wǎng)上顯示地塊領(lǐng)取申請書11人，交納保證金有3人，但實際競標僅1人，另外2家陪標嫌疑明顯。此后，長寧區(qū)土地局首次罕見地以“為切實維護公平公正的市場交易環(huán)境和規(guī)范有序的交易秩序”為由終止出讓。

　　而本次土拍的三家中，金地舉牌一次，龍湖甚至并未舉牌。

　　華僑城A品牌部相關(guān)人士對時代周報記者表示，當(dāng)日土拍按照正常流程手續(xù)進行并無違規(guī)之處，目前上海公司方面正在與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商中。

　　華僑城蘇河灣迷局

　　華僑城對于蘇河灣地塊的勢在必得并不意外。

　　以創(chuàng)造“曲江模式”而聞名的段先念擔(dān)任華僑城A董事長后，曾表示過，2015年將加快布局，北上廣深等一線城市仍然是首選。

　　華僑城對蘇河灣特別鐘情：2010年2月11日，華僑城經(jīng)過百輪競價以70.2億元奪得蘇河灣1街坊地塊，溢價率49%，樓面價高達5.28萬元/平方米，一舉創(chuàng)造了當(dāng)時的全國單價地王。當(dāng)年7月23日，華僑城又以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，樓面價約1.45萬元/平方米。拿下的這兩宗地塊，讓蘇河灣項目成為華僑城成立以來投資最大的單體項目。

　　在8月份發(fā)布的2015年半年報里，華僑城蘇河灣項目是華僑城亞洲(03366.HK)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)—占地面積7.1萬平方米，地理位置優(yōu)越，景觀資源稀缺。華僑城方面對它寄予厚望，財報中的表述是，“隨著項目的成熟將有力提升周邊區(qū)域的整體價值，并帶動蘇河灣片區(qū)逐漸升級成為上海市中心豪宅聚集地?！?

　　基于早已有布局的優(yōu)勢，不難發(fā)現(xiàn)，此次再拿下蘇河灣地塊有望形成片區(qū)開發(fā)態(tài)勢。但事實上，華僑城蘇河灣項目本身的開發(fā)并不輕松。

　　從2012年9月14日首次開盤以來，頭頂?shù)赝豕猸h(huán)的華僑城蘇河灣就身陷價格與銷量的雙重輿論漩渦中。在此之前的2011年3月，為了解決資金問題，華僑城A曾向母公司華僑城集團申請委托借款130億元，意在向蘇河灣等項目輸血。其后，拋售該項目以回流資金的傳聞不斷。

　　不愿將利益拱手讓人的華僑城A在2012年引入兄弟公司華僑城亞洲。至此，華僑城亞洲在蘇河灣項目上占股比例達到50.5%，從而正式控股該項目，并主導(dǎo)項目未來的戰(zhàn)略、預(yù)算、開發(fā)進度和成本支出以及資產(chǎn)和重要的人事安排。

　　入世后，即便華僑城蘇河灣選擇5字頭低開，依然未交出一份光鮮的成績。按照財報數(shù)據(jù)，2013年和2014年分別錄得合約銷售18億元和14億元。

　　情況在2015年有了好轉(zhuǎn)。按照按照華僑城亞洲(3366.HK)截至2015年6月 30日，上海蘇河灣項目實現(xiàn)合約銷售面積和金額分別為1.51萬平方米和13.5億元，合約銷售金額較去年同期大幅增加約434.8%。

　　但值得注意的是，本次拿地的是深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司。與華僑城亞洲一樣，是華僑城A的子公司。如果地塊成功拿下，會否同樣注入進華僑城亞洲的資產(chǎn)包。

　　這里還有一個頗具玩味的地方。值得注意的是，這不是華僑城華潤聯(lián)合體的第一次拿地，但詭異地陷入將“退地”的相同命運。

　　2015年11月2日，華潤華僑城招商聯(lián)合體經(jīng)過80輪激烈交鋒后，曾以總價83.4億元奪得北京豐臺地塊，溢價率50%，折合樓面價5.6萬元/平方米。不過，在拿地不久，華潤、招商因成交價超出額定授權(quán)價格被傳退出開發(fā)，該地塊由華僑城獨自“承包”。

　　如果地塊最終通過政府這道關(guān)卡，“立即拆伙”的戲碼又是否會同步上演？同時華僑城又是否有獨自開發(fā)的底氣？