股樓蹺蹺板之深圳樣本 三成投機(jī)客或逼爆“另類繁榮”

　　本報(bào)記者 張曉玲

　　實(shí)習(xí)記者 周智宇 深圳、廣州報(bào)道

　　股市上的折戟沉沙讓投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，乍看上去，戰(zhàn)績(jī)頗豐。

　　作為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，股市的一再下跌預(yù)示了市場(chǎng)上存在的各種困境和問題，但短期內(nèi)，以深圳為代表的一線城市樓市，卻似乎成為了“避風(fēng)港”。

　　根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2015年深圳新房成交量?jī)r(jià)齊升。全年成交面積超過660萬平方米，同比增長(zhǎng)65%，全年均價(jià)增長(zhǎng)近四成。

　　進(jìn)入2016年，深圳樓市又迎來一輪爆發(fā)式上漲。深圳中原研究中心認(rèn)為，深圳樓市有望春節(jié)前后持續(xù)保持慣性上漲。這意味著，歷史上第二次連漲超過16個(gè)月的行情將出現(xiàn)。

　　一線樓市的歷史漲幅和收益遠(yuǎn)超其他普通類資產(chǎn)，在這個(gè)“資產(chǎn)荒”時(shí)代，成了大眾心目中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　而在投資者高漲的投資熱情背后，是被掩蓋的樓市危機(jī)。

　　樓市股市“蹺蹺板”

　　從2014年年中起，深圳樓市的繁榮前所未有，房?jī)r(jià)連漲15個(gè)月。

　　2015年12月的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，企業(yè)中長(zhǎng)期貸款新增3464億，同比大幅下滑，這意味著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎靡仍將持續(xù)。而資金無法在實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生能夠維持資金成本的收益，一線樓市和資本市場(chǎng)便成為了央行寬松后，新增資金的首要去處。

　　盡管2015年來股市三次鎩羽，但股市下跌對(duì)購(gòu)房者博取房?jī)r(jià)上漲之資本利得的狂熱心態(tài)已經(jīng)沒有顯著影響。

　　深圳中原研究中心顯示，在第一次下跌中，二手房業(yè)主的報(bào)價(jià)和地鋪經(jīng)理對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀的速度很快。但是，在第二次及第三次股市大幅下挫時(shí)期，報(bào)價(jià)指數(shù)及經(jīng)理指數(shù)在股災(zāi)初期的反應(yīng)并不顯著，并且仍有繼續(xù)上漲勢(shì)頭。

　　尤其在第一次下跌過程中，樓市并沒有價(jià)格下挫，同時(shí)受到救市釋放大量流動(dòng)性等政策利好的影響，下挫走勢(shì)未對(duì)一線樓市的資金面帶來顯著負(fù)面影響，來自各方面的做多熱情仍在慣性推動(dòng)市場(chǎng)上漲。

　　在央行多次寬松貨幣政策沒有帶來實(shí)體層面的改善，并且多次降息造成固定收益市場(chǎng)“資產(chǎn)荒”后。一線樓市（因?yàn)槿ツ甑淖吒撸┖唾Y本市場(chǎng)成為了增量資金更為熱愛的加杠桿去處。而杠桿資金往往有推動(dòng)價(jià)格超預(yù)期上漲的功能。

　　金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)2015年12月社會(huì)融資規(guī)模1.82萬億元，預(yù)期1.15萬億元，超過預(yù)期近六成，前值從1.02萬億元修正為1.0181萬億元。不過，銀行貸款不如預(yù)期，中國(guó)12月新增人民幣貸款5978億元，預(yù)期7000億元，前值7089億元。

　　銀行貸款不如預(yù)期，社融卻大升的原因在于表外融資如非標(biāo)貸款大幅增長(zhǎng)，同時(shí)股市加杠桿非常流行。

　　由于社會(huì)總?cè)谫Y的回暖，尤其是居民在股市及地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿意愿的增長(zhǎng)，帶來了汽車及地產(chǎn)銷售的改善。在利率處于低位、人民幣貶值的情況下，居民開始為資金尋找出路，在缺乏投資通道的情況下帶來了2015年末資本市場(chǎng)和一線樓市的大幅上升，并且熱度延續(xù)至今。

　　深圳鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳91.2%的置業(yè)者選擇貸款買房，達(dá)到近年來最高值，比2014年增加3.9%，其中平均貸款成數(shù)達(dá)64.6%。

　　而2015年12月，深圳市場(chǎng)的二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過了5.6%，僅次于2015年5月及6月巔峰時(shí)期。

　　“另類繁榮”的危機(jī)

　　在一線樓市被一再加杠桿的購(gòu)買者狂熱推動(dòng)后，深圳的樓價(jià)及杠桿率都處于歷史新高，隨之而來的，便是風(fēng)險(xiǎn)。

　　就杠桿程度而言，樓市本來就在購(gòu)房貸款的支持下天然高出股市，一般首套房貸的杠桿率就達(dá)到了3倍。再加上去年的上漲之后已經(jīng)形成了群眾性狂熱，通過首付貸及民間借貸資金入市搏殺的投資客也不在少數(shù)。

　　深圳中原研究中心研究顯示，隨著市場(chǎng)上漲的預(yù)期不斷自強(qiáng)化，投資客占比不斷上升，當(dāng)前近三成的占比與2009年的歷史高位非常相近。

　　未來一旦深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，將有可能出現(xiàn)投資客蜂擁沖向出口的踩踏行情，而通過借貸來實(shí)現(xiàn)首付甚至月供還貸的投資客，則會(huì)直接面臨短期內(nèi)房產(chǎn)難以脫手變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　深圳中原研究中心認(rèn)為，僅從這一輪走勢(shì)持續(xù)的月份及漲幅來看，當(dāng)前走勢(shì)持續(xù)走下去的統(tǒng)計(jì)概率并不高，如此高的房?jī)r(jià)和漲幅已經(jīng)難以持續(xù)。

　　購(gòu)房者要意識(shí)到的是，當(dāng)前的一線樓市繁榮完全是靠寬松信貸堆砌而成，一旦信貸擴(kuò)張略有放緩，高杠桿的互相踩踏將相當(dāng)可怕。

　　深圳樓市的“另類繁榮”也讓銀行感到了壓力，開始收緊。

　　1月22日，中介人士透露，有收到公司內(nèi)部短信，包括 中國(guó)銀行 、 工商銀行 和 建設(shè)銀行 在內(nèi)的三大行將會(huì)對(duì)中介人員買房進(jìn)行限制。其中建設(shè)銀行召開內(nèi)部風(fēng)控會(huì)，針對(duì)最近中介人員買房增多的情況，一律首付四成。

　　銀行層面的紅頭文件雖然還未發(fā)出，但這些消息得到了銀行內(nèi)部人員的證實(shí)。

　　多位深圳開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士表示，深圳飛速上漲的房?jī)r(jià)讓銀行感到擔(dān)憂，尤其是包括參與“眾籌炒房”在內(nèi)的短炒客戶隱含“斷供”的極大風(fēng)險(xiǎn)，上述消息也表明銀行開始在為未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做準(zhǔn)備。

　　深圳中原研究中心也多次指出，無論是從宏觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、全國(guó)樓市的發(fā)展趨勢(shì)以及深圳樓市的狀態(tài)來講，2016年的深圳市場(chǎng)將很難復(fù)制2015年的火爆行情。新年開始后，全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩再次展現(xiàn)，而深圳則處于前所未有的高價(jià)位及高杠桿點(diǎn)位上。春節(jié)淡季帶來的“被動(dòng)熔斷期”過后，客戶心理和市場(chǎng)的資金層面或許會(huì)產(chǎn)生變化。

　　短期來看，規(guī)土委的成交量?jī)r(jià)仍會(huì)因數(shù)據(jù)的滯后性而維持增長(zhǎng)趨勢(shì)，購(gòu)房者的情緒力量仍然將推動(dòng)市場(chǎng)走高。但一旦市場(chǎng)下行，受到直接傾軋的便是高杠桿下資金不足的跟風(fēng)購(gòu)房者。