受惠于房貸寬松及二胎政策等利好，在經(jīng)歷三季度的短暫熄火后，四季度開始深圳樓市再度重燃，11月份，不論新房還是二手房成交均價，首次突破“4”萬元大關(guān)，置業(yè)者擔(dān)憂房價上漲的恐慌情緒再次蔓延開來。

　　但在市場信心高漲的情況下，一種新的潛在風(fēng)險也在累積。據(jù)記者了解，四季度以來投資客蜂擁而入，在不少新樓盤投資比重占據(jù)六七成，有新盤購買者甚至超過九成為投資客。

　　鏈家地產(chǎn)二手房研究院總監(jiān)肖小平告訴記者，由于市場看漲預(yù)期強(qiáng)烈，很多投資者想借機(jī)搏一把，不惜通過多方借貸，利用高杠桿資金湊齊首付，設(shè)想著通過一年半載轉(zhuǎn)手賺錢，一旦信貸收緊，深圳房價漲幅慢或者不漲，這些投資者將難以支撐。

　　投資客蜂擁而入

　　根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，11月深圳一手住宅量價齊漲：成交5668套，環(huán)比增加1.5%，成交面積為58.4萬平方米，環(huán)比增加7.7%，由于豪宅的集中入市，成交均價更是大幅上漲33%，以44761元/平方米的均價創(chuàng)下歷史新高。

　　11月最后一個周末入市的6個新樓盤，3000余套房，超過7000購房者參與了搖號，平均銷售率都達(dá)到了八成左右。

　　在幾個樓盤現(xiàn)場調(diào)研的一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這些樓盤已購買群體，超過六七成是有房一族，曾在房子中獲利不菲，受益于房價上漲帶來財富增值的人，再買房大多是投資。而放棄的購房者則以首次置業(yè)為主，普遍是“太貴了，再看看，不怕買不到”的心態(tài)。

　　野村證券香港房地產(chǎn)分析師稱，一線城市平均有9個月庫存，而深圳只有6個多月庫存，如今有很多香港人到深圳買房，因為盡管深圳房價漲得快，但仍然只有香港房價的一半，投資空間較大。

　　市場近期有一種觀點盛行，隨著美元走強(qiáng)，香港樓市將下滑，而深圳經(jīng)濟(jì)維持高增速，深圳房價不久后將趕上香港。然而，也有業(yè)內(nèi)人士對未來市場持謹(jǐn)慎態(tài)度。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[ 微博]認(rèn)為，深圳樓市已經(jīng)過熱，不再適合投資性買房。

　　而萬科副總裁譚華杰也對媒體表示，深圳樓市今年以來的暴漲，透支了未來幾年的漲幅，接下來兩三年估計漲不動了。

　　深圳樓市在三季度曾出現(xiàn)成交量下降、房價漲不動的跡象。10月份二手房成交只有7610套，相比7月份17640套的巨量，下降了1萬套。但四季度以來市場的走勢，讓人出乎意料。

　　綜合深圳規(guī)劃國土委和鏈家市場研究中心數(shù)據(jù)，11月份深圳二手房成交10737套，其中住宅成交9594套，環(huán)比增長42.5%，同比增長53.1%，二手住宅均價首次超過4萬元/平米，同比上漲44.1%。

　　肖小平說，四季度以來的置業(yè)者大多以投資客為主，不少剛需大呼收入趕不上房價增長之余，又因看不到房價下跌跡象，產(chǎn)生恐慌心理跟隨入市。

　　肖小平告訴記者，從各方的消息來看，11月29日開盤的某新盤，買家有90%是投資客，她擔(dān)憂全民投資，誰來接盤？據(jù)記者了解該盤為前海港灣花園。

　　潛藏的風(fēng)險

　　在四個一線城市中，今年深圳房價的漲幅獨(dú)占鰲頭，市場各方聲稱，房價不斷高漲代表著城市競爭力越強(qiáng)，為此找出了多種支撐高房價的理由，如經(jīng)濟(jì)增速最高，高科技和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)發(fā)展勢頭猛，環(huán)境最宜居等方面。

　　不過，深圳市規(guī)劃國土委內(nèi)部人士告訴記者，上述這些因素這幾年一直存在，并非今年才出現(xiàn)，按照往年經(jīng)驗，深圳房價持續(xù)暴漲一年后，信貸會收緊，房價肯定漲不動了，但由于全國貨幣政策一盤棋，在經(jīng)濟(jì)不景氣下，從去年“9·30”政策以來，貨幣一直維持著寬松態(tài)勢，處于降息周期中，而且短期看不到收緊跡象，這才是決定深圳房價短期跌不下來的關(guān)鍵因素。

　　“2010年后深圳房價漲幅很小，北京、上海房價遠(yuǎn)超深圳，今年算是補(bǔ)漲，而購房者又有從眾心理，一漲起來就怕現(xiàn)在不買，后面更加買不起了?！鄙钲谝晃皇殖质嗵追康馁Y深投資客對記者分析稱。

　　肖小平說，今年買房的購房者，約三分之二是換房或改善置業(yè)，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)的，保留原來的房子，或者做二次抵押貸款，從銀行套錢出來再投資，房子能讓財富迅速增加，激勵著許多家庭多方借貸傾盡所有也要投資買房。

　　據(jù)肖小平調(diào)查，很多購房者從各種渠道湊來的資金，只能勉強(qiáng)維持他們半年或一年的月供，購房者設(shè)想的美好藍(lán)圖是，一年半載后賣房，自己投入的錢，能帶來更多的錢，從房子里走出來。

　　“杠桿可以用，但要在能力范圍內(nèi)，有些經(jīng)濟(jì)實力有限的年輕人，看著房價還在漲，哪怕月供壓得喘不過氣來，也舍不得賣，想著再等等可以多賺幾萬塊?！毙ば∑椒Q，很多投資者想借機(jī)搏一把，于是用信用卡套現(xiàn)、銀行信用貸、小額貸甚至是抵押消費(fèi)貸支撐，這些資金成本都不低。

　　這種短期投資潛藏的風(fēng)險是，一旦深圳的信貸政策收緊，市場將迅速冷卻，房子是流動性較差的不動產(chǎn)，購房者買漲不買跌，投資客并非想賣就能賣出去。肖小平擔(dān)憂，“要是接下來深圳房價不漲，或者漲得慢一點，這些投資客可以撐多久呢？”

　　“要看這種投機(jī)者占多大的比例，而且要看貨幣政策何時收緊，如果持續(xù)放松，現(xiàn)在投資的人還有接盤者，但如果明年就開始收緊，這波投資者會被套住，過去房地產(chǎn)投資周期，最后一波總會死得很慘?！鄙鲜鲑Y深投資客分析稱。