跨過深圳河：深港樓市的微妙變化

　　證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

　　1月的深圳，空氣中透著一絲絲冷意。地產(chǎn)中介小王和往常一樣，早早起床準(zhǔn)備跨過深圳河，到香港上班。對(duì)他來說，這只是被高房?jī)r(jià)逼出來的每天例行來往，但他已經(jīng)察覺到：深港兩地樓市正發(fā)生著微妙的變化。

　　深圳依舊火熱

　　2015年，全球資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩讓投資者警惕起來，樓市也是一樣。但在深圳，無論是新房還是二手房，深圳過去這一年的房?jī)r(jià)漲幅將上海、北京和廣州遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了身后，在全國(guó)普遍低增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)的情況下依然一枝獨(dú)秀，遙遙領(lǐng)先，個(gè)別片區(qū)二手房?jī)r(jià)格在一年內(nèi)甚至翻倍。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅與上月相同，由于各城市供需狀況各不相同，城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象仍非常明顯。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市；其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。與這形成鮮明對(duì)的是，根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳全市二手住宅共成交約1064萬平方米，與2014年相比增長(zhǎng)118%。二手房全年成交均價(jià)提升了59%，達(dá)到每平方米48239元。

　　其實(shí)，現(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì)2016年深圳樓市趨于謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)不在少數(shù)。有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀已經(jīng)接近2008年金融危機(jī)的水平，一旦數(shù)據(jù)繼續(xù)走差，深圳樓市也難獨(dú)善其身，樓市將受其拖累。然而，進(jìn)入2016年之后，不少購房者還停留在房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)的慣性里，在房產(chǎn)投資路上越走越遠(yuǎn)。

　　雖然臨近春節(jié)，但深圳許多新開盤項(xiàng)目繼續(xù)上演“千人搶房”、“日銷八成”等壯觀場(chǎng)面。在剛剛過去的周末中，深圳樓市又現(xiàn)瘋狂搶房現(xiàn)象。一個(gè)位于龍華觀瀾片區(qū)的樓盤開盤，近3000人冒雨搶房，每平米均價(jià)3.5萬元基本售罄。對(duì)于2016年深圳樓市，多數(shù)機(jī)構(gòu)依舊持有信心。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心預(yù)計(jì)，深圳房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)上漲，但比較2015年的暴漲而言無疑應(yīng)將溫和很多，預(yù)計(jì)一手住宅成交均價(jià)將呈波動(dòng)性上漲，總體漲幅在10%左右，二手房?jī)r(jià)格漲幅在10%至15%。

　　“以前都說深圳房?jī)r(jià)遲早追平香港，都覺得遙不可及，沒想到很快就要實(shí)現(xiàn)了?！毙⊥跣φf，“都說北上廣不相信眼淚，深圳人則開始有點(diǎn)不相信房?jī)r(jià)了?！痹谙愀酃ぷ鞯男⊥踔赃x擇在深圳羅湖居住，就是為了躲避香港的高房?jī)r(jià)和高房租，加之自己在香港北區(qū)上班。3年前，他在羅湖區(qū)文錦渡口岸附近買下了一套一室一廳，當(dāng)時(shí)才每平方米20000元出頭，如今已經(jīng)接近每平方米6萬元?！爸还肿约寒?dāng)時(shí)買的太小了，在香港這樣的房?jī)r(jià)漲幅也是望塵莫及，而且這個(gè)價(jià)格在香港北部地區(qū)也可能買到二手房了。”

　　香港傳來寒意

　　作為地產(chǎn)中介人士，深圳房?jī)r(jià)在去年的飆漲讓小王也看不懂。這邊仍在高歌猛進(jìn)，但對(duì)于深圳河另一邊的香港，仍在高位的樓市似乎已經(jīng)出現(xiàn)一些不一樣的聲音。

　　2016年伊始，許多關(guān)于香港樓市的“壞消息”傳來。香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅樓價(jià)指數(shù)在連續(xù)兩個(gè)月下跌后，去年11月落于293.4的低位，創(chuàng)下自去年3月以來新低。香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英近日多次在公開談話中表示，近來房屋供應(yīng)明顯增多，樓價(jià)和租金開始回落。據(jù)香港媒體報(bào)道，今年年初香港長(zhǎng)和集團(tuán)主席李嘉誠(chéng)在出席集團(tuán)周年晚宴前稱，今年香港的商業(yè)環(huán)境正在變得更加艱難，香港房?jī)r(jià)下跌10%也沒什么特別的。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)提供的香港樓價(jià)走勢(shì)圖，從去年8月開始，香港樓市就開始出現(xiàn)向下的趨勢(shì)，到去年12月建筑面積的平均尺價(jià)已從去年8月的8740港元跌至8190港元。

　　的確，在小王看來，最近幾個(gè)月的成交有所減少?！拔叶加悬c(diǎn)羨慕在深圳的同事，深圳樓市的投資需求相當(dāng)旺盛。以前說香港的房子買不起，現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)即使對(duì)于香港的普通工薪階層，也不是一件容易的事?！?

　　歐洲投行里昂證券在一份報(bào)告顯示，香港房?jī)r(jià)在2015年最后一個(gè)季度下跌了7.5%。香港樓市從去年第三季度起氣氛轉(zhuǎn)淡，住宅價(jià)格與成交量雙雙下跌，二手房交易量更是連續(xù)多月在低位徘徊。此外，香港地產(chǎn)商的“價(jià)格戰(zhàn)”可能會(huì)推動(dòng)香港房?jī)r(jià)在今年第一季度跌幅達(dá)到8%，且在全年達(dá)到10%的跌幅。還有很多分析機(jī)構(gòu)在看空香港房?jī)r(jià)。倫敦房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)Knight Frank預(yù)期，今年香港的豪宅價(jià)格將下跌，將取代新加坡成為豪宅市場(chǎng)里表現(xiàn)最差的城市。市場(chǎng)也預(yù)期，香港政府會(huì)放松購房政策來刺激房市，美銀認(rèn)為相比調(diào)整印花稅，降低首付比例可能性更大。

　　對(duì)此，美聯(lián)集團(tuán)發(fā)展與研究部董事劉嘉輝對(duì)記者表示，未來供應(yīng)量增加、香港跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息的可能性較大、經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)弱、但香港政府樓市調(diào)控“辣招”不會(huì)輕易解除，這些因素都會(huì)影響今年香港樓市的表現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年香港二手樓市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)10%的跌幅。

　　哪里才是家？

　　夜幕降臨，小王又跨過深圳河回家。不過，每天奔波于深港之間，讓小王產(chǎn)生這樣一個(gè)想法：把深圳的房子賣了，回香港買房。

　　“但香港房?jī)r(jià)不是在下跌嗎？”記者問到。

　　“深圳房?jī)r(jià)的確漲得太猛，相對(duì)于內(nèi)地，香港貸款利率比較低。相對(duì)股票而言，房屋始終是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較低的投資，因此即使現(xiàn)在樓價(jià)明顯下跌，仍有不少港人會(huì)將資金投放樓市?！毙⊥跞缡钦f。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)，盡管樓價(jià)出現(xiàn)回調(diào)，一套位于屯門的397平方英尺單位剛剛以220萬港元成交，200萬港元的成交重現(xiàn)屯門區(qū)。據(jù)悉，原業(yè)主在2002年以60萬港元買入該單位，物業(yè)升值約2.7倍。如果從租金回報(bào)率來看，香港一般二手房的租金回報(bào)率的確比深圳普通二手房普遍要高。從深圳到香港從事動(dòng)漫工作的陳先生對(duì)記者表示：“要是有足夠的首付在香港一定要買房而不要租房。我在香港北角租的一套450平方英尺的單位，租金要16000港元，買的話大概550萬港元，租金回報(bào)率依舊有3.8%左右。”記者在位于深圳中心區(qū)的福田彩田片區(qū)采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，一套50平方米的小兩房月租金達(dá)到5000元左右，但售價(jià)高達(dá)310萬元，回報(bào)率不到2%。

　　“不過，內(nèi)地買家去香港買房要交高額的印花稅，加之經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，我還是要考慮考慮要不要在香港買房。”陳先生說道。