2015年是深圳樓市的爆發(fā)年，深圳樓市開(kāi)啟了瘋狂飆模式。而在即將來(lái)臨的2016年，深圳樓市又是怎樣的一種情況呢？是飛速上漲，還是漸趨平穩(wěn)？

　　片區(qū)篇

　　下一匹黑馬是誰(shuí)？

　　2015年深圳樓市以令人驚嘆的速度飆升，龍華新區(qū)更是引領(lǐng)深圳樓市大潮。而面對(duì)即將到來(lái)的2016年，我們不禁要問(wèn)：深圳樓市的下一個(gè)黑馬是誰(shuí)？

　　有業(yè)內(nèi)人士看好光明新區(qū)。

　　隨著南光、龍大、鹽排和鹽壩四條高速即將免費(fèi)，受益極大的光明新區(qū)，除了讓當(dāng)?shù)厥忻癯鲂懈奖阒?，也有不少該區(qū)的開(kāi)發(fā)商表示片區(qū)有望走出價(jià)格洼地。

　　對(duì)此，中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，高速免費(fèi)能把邊遠(yuǎn)地區(qū)的樓市帶動(dòng)起來(lái)，同時(shí)，利好消息在樓市中很快會(huì)得到釋放，因?yàn)闀?huì)有市民趕在高速免費(fèi)前購(gòu)房。

　　而深圳中原研究中心經(jīng)理王飛則認(rèn)為，高速公路免費(fèi)對(duì)兩個(gè)新區(qū)而言短期肯定是利好的，但至于能有多大的漲幅就要等市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士看好坪山新區(qū)。

　　今年9月坪山高鐵快捷線(xiàn)開(kāi)通，大大縮短了坪山前往市中心的時(shí)間，也加強(qiáng)了坪山與龍華新區(qū)的聯(lián)系。

　　據(jù)了解，相關(guān)部門(mén)正抓緊開(kāi)展坪山開(kāi)往羅湖深圳火車(chē)站城際高鐵的可行性研究。

　　另有消息稱(chēng)，橫跨龍崗、坪山兩區(qū)的南坪三期已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃2018年完工，屆時(shí)，從坪山到市中心只需30分鐘車(chē)程。

　　日前，坪山新區(qū)的G11337-0101宗地以30.3億元售出，溢價(jià)率約220％，可售樓面價(jià)高達(dá)25020元/平方米，成為坪山地王。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，“要賣(mài)到4.2萬(wàn)元／平方米，開(kāi)發(fā)商才有錢(qián)賺”。

　　美聯(lián)物業(yè)羅湖區(qū)及鹽田區(qū)營(yíng)業(yè)董事袁新有認(rèn)為，“2.5萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)在我看來(lái)是很高的，畢竟坪山的土地資源相對(duì)充足，開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格偏高了，不過(guò)這也反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)于坪山樓市的看好?！?/p>

　　還有業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)看好傳統(tǒng)旺銷(xiāo)區(qū)域。

　　深圳中原玉家雄就表示：“明年的樓市會(huì)延續(xù)今年的態(tài)勢(shì)，主要是在南山、龍坂和寶安這幾個(gè)片區(qū)。但是高速發(fā)展的不是房?jī)r(jià)，而是需求量。至于偏遠(yuǎn)片區(qū)如光明、坪山、坪地等，‘洼地’效應(yīng)肯定會(huì)吸引置業(yè)者?！彼赋?，“只要定位好，深圳的房子其實(shí)不愁賣(mài)。”

　　臨深片區(qū)明年能否持續(xù)熱銷(xiāo)?

　　日前，東莞臨深片區(qū)上演“搶房大戰(zhàn)”，約1萬(wàn)名深圳客3小時(shí)搶光2300套房。近年來(lái)，越來(lái)越多的深圳置業(yè)者選擇到臨深片區(qū)尤其是鳳崗、塘廈、清溪、長(zhǎng)安和樟木頭等地買(mǎi)房，上述片區(qū)大多數(shù)商品房都被深圳客買(mǎi)走。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至本月中旬，東莞全市商品房網(wǎng)簽金額已突破1000億元，創(chuàng)下歷史新高，東莞樓市成交長(zhǎng)期處于高位運(yùn)行，連續(xù)7個(gè)月月均成交量保持在80萬(wàn)平方米以上，在深圳客比例最高的鳳崗鎮(zhèn)，商品房成交金額達(dá)到111億元。

　　2016年，東莞地鐵R2線(xiàn)即將開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)，同時(shí)，地鐵R1線(xiàn)也將動(dòng)工，屆時(shí)，深莞同城將更進(jìn)一步。有業(yè)內(nèi)人士指出，受深圳高房?jī)r(jià)的擠壓，在降準(zhǔn)降息、首付降低等多重利好的支持下，深圳人到東莞置業(yè)的浪潮將會(huì)越來(lái)越高。

　　供應(yīng)篇

　　“二孩”放開(kāi)，高拓型緊湊四房走俏？

　　“全面二孩”放開(kāi)，隨著家庭人口增加，買(mǎi)房需求或許也會(huì)由此轉(zhuǎn)變，有觀點(diǎn)認(rèn)為剛需將由三房變成四房甚至五房。戶(hù)型的擴(kuò)大將直接提升購(gòu)房成本，據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，若深圳人生二胎，因?yàn)榧彝ト丝谠黾印皟煞孔內(nèi)俊?，買(mǎi)房將帶來(lái)的增加成本達(dá)130萬(wàn)。

　　為了迎合市場(chǎng)，對(duì)空間極致利用，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打造小面積多房戶(hù)型，這樣在面積不多增、總價(jià)不至太高的情況下滿(mǎn)足了置業(yè)者對(duì)戶(hù)型的要求。

　　根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，2015年以來(lái)，新房供應(yīng)中3房住宅占比下降，個(gè)別月份甚至跌至3成，與2014年高峰期的8成相比相差甚遠(yuǎn)，與之形成鮮明對(duì)比的是4房住宅供應(yīng)占比攀升，新房成交戶(hù)型也表現(xiàn)出類(lèi)似的趨勢(shì)，90平方米以下的4房戶(hù)型在市場(chǎng)上迅速升溫。而且在2015年，鴻榮源尚峰、太陽(yáng)雨家園、儒駿城立方等樓盤(pán)的戶(hù)型供應(yīng)中均出現(xiàn)了這種高利用率的戶(hù)型，供應(yīng)占比達(dá)到20%。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)（深圳）全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2016年一季度預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中大多數(shù)項(xiàng)目戶(hù)型都具有高拓展性，而90平方米左右四房項(xiàng)目約占3成。

　　羅湖會(huì)否迎來(lái)推盤(pán)潮？

　　2015年羅湖一直表現(xiàn)穩(wěn)定，下半年羅湖補(bǔ)漲，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月羅湖新房成交面積4.1萬(wàn)平方米，增加近20倍，是全市增長(zhǎng)幅度最大的區(qū)域。而據(jù)家家順?lè)慨a(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，11月羅湖二手房成交量突破2000套，僅次于龍崗與寶安，展現(xiàn)了該區(qū)強(qiáng)勁的商品房購(gòu)買(mǎi)力。

　　但業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，羅湖明年的市場(chǎng)不會(huì)有太大起伏，供應(yīng)少是主要原因。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，羅湖新房供應(yīng)2278套，新房成交2274套?！傲_湖其實(shí)已經(jīng)沒(méi)有新房了，”有業(yè)內(nèi)人士告訴筆者。

　　美聯(lián)物業(yè)羅湖區(qū)及鹽田區(qū)營(yíng)業(yè)董事袁新有指出，明年羅湖不會(huì)有太多的供應(yīng)，“目前已知的只有黃貝嶺片區(qū)的深業(yè)東嶺和桂園片區(qū)的中海天鉆有所供應(yīng)。大部分舊改項(xiàng)目仍處于動(dòng)工或規(guī)劃中，預(yù)計(jì)要到2017或者2018年方能入市?！?/p>

　　深圳中原二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄同樣表示，“未來(lái)羅湖的新房市場(chǎng)將會(huì)升溫，產(chǎn)品也更加多樣化，同時(shí)羅湖的大量改造項(xiàng)目將釋放更多供應(yīng)，有望吸引原本外溢的置業(yè)者回流。但是，這個(gè)‘未來(lái)’不會(huì)是明年?！?/p>

　　行業(yè)篇

　　創(chuàng)新常態(tài)下，傳統(tǒng)中介行業(yè)何去何從？

　　對(duì)于房產(chǎn)中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，2015年是充滿(mǎn)著變革與轉(zhuǎn)型的一年。在互聯(lián)網(wǎng)沖擊下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介正面臨轉(zhuǎn)型的階段，以愛(ài)屋吉屋、搜房網(wǎng)、房多多、真二網(wǎng)為代表的新興互聯(lián)網(wǎng)中介以無(wú)門(mén)店、扁平化、零傭金等優(yōu)勢(shì)對(duì)傳統(tǒng)中介行業(yè)造成沖擊；以中原地產(chǎn)為代表的傳統(tǒng)模式重點(diǎn)發(fā)展線(xiàn)下門(mén)店；Q房網(wǎng)引入合伙經(jīng)紀(jì)人制度，迅速搶占市場(chǎng)份額；以搜房為代表的轉(zhuǎn)型后的線(xiàn)上平臺(tái)，不設(shè)線(xiàn)下門(mén)店；而年初中聯(lián)地產(chǎn)宣布與鏈家地產(chǎn)合并，新鏈家萬(wàn)億級(jí)房產(chǎn)O2O平臺(tái)初見(jiàn)雛形。

　　有內(nèi)人人士表示，從目前來(lái)看，盡管不能說(shuō)“互聯(lián)網(wǎng)＋”完全顛覆了傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介行業(yè)，但已經(jīng)使其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和模式發(fā)生了重大變化。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”概念的不斷沖擊，中原地產(chǎn)、家家順、美聯(lián)物業(yè)等一批傳統(tǒng)房產(chǎn)中介不斷苦練內(nèi)功和轉(zhuǎn)型：紛紛大幅提高經(jīng)紀(jì)人薪酬和提成，并試水互聯(lián)網(wǎng)。

　　“O2O是迎合未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是否會(huì)成為未來(lái)的主流模式還不一定。” 深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展研究部總監(jiān)徐楓認(rèn)為，一些傳統(tǒng)中介的聚焦實(shí)體門(mén)店的模式也具有一定優(yōu)勢(shì)，兩種模式目前尚未分出勝負(fù)。

　　市場(chǎng)篇

　　房?jī)r(jià)上漲幅度多大？

　　2015年，深圳作為今年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊，全年一手住宅均價(jià)同比漲幅逾40%，個(gè)別熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)甚至翻倍。2016年即將到來(lái)，深圳房?jī)r(jià)的上漲態(tài)勢(shì)能否延續(xù)？

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，受“全面二孩”政策、降息降準(zhǔn)等諸多政策利好影響，2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將繼續(xù)向好，而作為今年領(lǐng)漲全國(guó)的深圳，在持續(xù)的大幅上漲后，增速有望放緩。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，短期內(nèi)深圳房?jī)r(jià)不會(huì)再有今年這樣大幅上漲的勢(shì)頭了，深圳合理房?jī)r(jià)應(yīng)該在3.6-3.8萬(wàn)／平方米之間。但對(duì)于2016年深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)，他坦言將繼續(xù)上漲，但漲幅有限。王鋒進(jìn)一步分析指出，由于深圳長(zhǎng)期住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡（商品住房供應(yīng)少、存量?。?，而未來(lái)市場(chǎng)需求仍比較大，故房?jī)r(jià)仍會(huì)保持一定幅度的上漲趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2016年全年深圳新建商品住房?jī)r(jià)格仍會(huì)保持10%左右的上漲幅度。

　　新房成交能否延續(xù)火熱？

　　供應(yīng)方面，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2016年深圳有136個(gè)新盤(pán)入市，可供應(yīng)面積1493萬(wàn)平方米。

　　而截止到2015年12月18日，深圳住宅及公寓供應(yīng)共計(jì)121個(gè)項(xiàng)目，面積為706萬(wàn)平方米。其中，舊改繼續(xù)發(fā)力，2016年即將入市的項(xiàng)目中，城市更新項(xiàng)目近50個(gè)，占到了全市新房供應(yīng)面積近4成；2016年即將入市的項(xiàng)目中，綜合體項(xiàng)目高達(dá)37個(gè)，主要集中在南山、龍崗和龍華；此外，區(qū)域規(guī)劃差異導(dǎo)致熱點(diǎn)輪換，各區(qū)占比將出現(xiàn)一定變化：龍崗依舊保持供應(yīng)首位、寶安未來(lái)供應(yīng)占比與2015年基本持平、龍華2016供應(yīng)占比為13.3%、羅湖2016年供應(yīng)上升，占全市供應(yīng)的5.1%、福田與南山較之前變化不大、鹽田的新入市住宅項(xiàng)目則明顯減少。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2015年12月20日，深圳今年全市一手住宅共成交63511套，而近幾年，深圳新房的年成交量一般都控制在4萬(wàn)套左右，數(shù)據(jù)顯示，今年新房成交量同比上漲52%。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，此輪成交高潮表示市場(chǎng)在提前透支需求，預(yù)測(cè)明年全市新房成交量將迎來(lái)一個(gè)相對(duì)低位。

　　投資熱度能否持續(xù)？

　　深圳樓市短期暴漲，給投資客帶來(lái)可觀的受益。而今年，“3·30新政”更是點(diǎn)燃了投資客的熱情，占比急劇上升。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年6月，投資占比上升至今年最高值23%。據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，截止2015年11月，2015年投資客占所有置業(yè)者比例約為26%，甚至個(gè)別高占達(dá)到30%左右。在投資客中，有些人選擇“立竿見(jiàn)影”，買(mǎi)來(lái)即賣(mài)。數(shù)據(jù)顯示，“短炒”一族比例占到全部置業(yè)者的10%左右，一些熱點(diǎn)區(qū)域甚至接近30%，而去年才占到3%-5%左右。

　　深圳中原區(qū)域經(jīng)理范賓表示，今年市場(chǎng)的火熱行情或?qū)⒊掷m(xù)至明年上半年，但投資熱度或?qū)②吘??！熬妄埲A以及觀瀾片區(qū)來(lái)看，自住型的會(huì)選擇周邊配套比較齊全的樓盤(pán)；而投資客則會(huì)選擇價(jià)位上比較有優(yōu)勢(shì)的入手，即使位置偏一點(diǎn)也沒(méi)太大的關(guān)系?！?/p>

　　Q房網(wǎng)寶安片區(qū)銷(xiāo)售人員王文達(dá)對(duì)筆者表示，投資的熱度跟政策的相關(guān)度很大，只要政策和貨幣情況利好，一些有閑錢(qián)的人大多還是會(huì)選擇投資房產(chǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商篇

　　明年“地王”還來(lái)嗎？

　　12月以前，今年的地王猜想頻頻落空，2月中海以底價(jià)拿下鹿丹村舊改地塊，9月龍光以底價(jià)拿下龍華紅山地塊。深圳土地市場(chǎng)在沉寂接近一年后，終于在12月底迎來(lái)了爆發(fā)。

　　日前，信達(dá)與坤潤(rùn)以30.3億元聯(lián)合競(jìng)得坪山新區(qū)G11337-0101宗地，成為2015年坪山地王。爾后，福建中維以57億拿下尖崗山片區(qū)兩塊宗地，其中一塊宗地以近8萬(wàn)/平的樓面地價(jià)榮膺2015年全國(guó)單價(jià)地王。

　　展望2016年，我們?nèi)滩蛔?wèn)，明年“地王”還來(lái)深圳嗎？

　　眾所周知，深圳住宅用地一向緊缺，目前大多數(shù)新建商品住房用地主要來(lái)源于城市更新。數(shù)據(jù)顯示，2013年深圳全年出讓3宗住宅用地，2014年深圳全年僅出讓1宗住宅用地。有專(zhuān)家指出，未來(lái)5年，深圳預(yù)計(jì)每年只有0.33平方公里的新增住宅用地供應(yīng)，新地幾乎無(wú)地可供，而存量土地則存在盤(pán)活難度大、城市更新周期長(zhǎng)，難以緩解供應(yīng)緊張局面，因此未來(lái)樓市供應(yīng)緊張的預(yù)期會(huì)長(zhǎng)期存在。

　　此外，有分析指出，“開(kāi)發(fā)商對(duì)于深圳土地普遍看好”，今年以來(lái)，大型房企回歸一二線(xiàn)城市的趨勢(shì)明顯，北上廣深土地市場(chǎng)不斷升溫，地王頻出。據(jù)了解，日前寶安尖崗山片區(qū)宗地的拍賣(mài)，出現(xiàn)眾多外地企業(yè)同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，除了一舉拿下兩塊宗地的福建中維，還有港系的九龍倉(cāng)、華潤(rùn)，湖北系的葛洲壩，京系的首創(chuàng)，東北系的國(guó)瑞（遼寧）等房企參與競(jìng)爭(zhēng)，顯示不少外地開(kāi)發(fā)商躍躍欲試地準(zhǔn)備進(jìn)入深圳市場(chǎng)。但由于一線(xiàn)城市土地供應(yīng)量減少，土地成交量創(chuàng)下九年來(lái)新低?！安慌懦髂陼?huì)有地王出現(xiàn)，但數(shù)量也不會(huì)很高。”

　　“僵尸盤(pán)”能否重見(jiàn)天日？

　　6月初，有報(bào)道曾指出，深圳存在某些“僵尸盤(pán)”，開(kāi)發(fā)近10年仍未售出。半年過(guò)去了，龍華的卓能OPUS、寶安的天福華府、后海的吉祥龍花園已經(jīng)開(kāi)賣(mài)。布吉某新盤(pán)在開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心后，也沒(méi)有了下文。

　　筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上依然存在部分開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定的項(xiàng)目，它們很多都已經(jīng)接近完工，甚至轉(zhuǎn)為現(xiàn)房。其中，羅湖的德弘天下尚未開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心；布吉的瑞澤佳園二期于2013年開(kāi)盤(pán)，目前已售罄，剩余5棟現(xiàn)房加推時(shí)間待定；廣興源圣拿威于2013年開(kāi)盤(pán)后，剩余樓王單位加推時(shí)間待定。

　　對(duì)此，深圳中原玉家雄指出，“僵尸盤(pán)”的出現(xiàn)絕大多數(shù)都不是因?yàn)槲姹P(pán)，只是因?yàn)楦鞣N不同的原因?qū)е马?xiàng)目無(wú)法開(kāi)賣(mài)。至于那些多年不買(mǎi)的樓盤(pán)能否在明年面世，他表示，“這是絕對(duì)有可能的，但是可能性有多大就不好說(shuō)了?！?/p>