2015年，盡管經(jīng)濟(jì)仍舊在“尋底”、內(nèi)需也比較疲軟，但我國(guó)樓市重歸火爆，重點(diǎn)城市地王頻出、樓市量?jī)r(jià)明顯上漲。這其中，作為樓市“優(yōu)等生”和“風(fēng)向標(biāo)”的深圳，其樓市之火爆不僅超過(guò)了過(guò)去任何一年，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他重點(diǎn)城市。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截止2015年10月，深圳房?jī)r(jià)連續(xù)11個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)，同比上漲40.5%，這一漲幅將其他城市平均僅“個(gè)位數(shù)”的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面。

　　房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，但購(gòu)買力沒(méi)有被甩開(kāi)。截止11月，今年深圳新房和二手住房成交面積同比分別增長(zhǎng)83%和138%，不僅冠絕一線城市（京滬穗平均銷售增幅在50%左右），也有望刷新本世紀(jì)以來(lái)深圳的成交新高，甚至超過(guò)2009年“擴(kuò)大內(nèi)需”時(shí)的規(guī)模。即便11月是“金九銀十”后的淡季，代表性強(qiáng)的二手房成交量連續(xù)三個(gè)月（8-10月份）下滑，10月成交不足7月高峰期的一半，預(yù)示著需求透支后進(jìn)入回調(diào)期。但是，11月淡季不淡，新房和二手房成交面積環(huán)比逆勢(shì)增長(zhǎng)7.7%和16.2%。而且，11月還創(chuàng)造單體最大項(xiàng)目（1637套）被萬(wàn)人瘋搶和6小時(shí)“日光”的紀(jì)錄。

　　2016年，深圳樓市能否延續(xù)2015年的“高亢”走勢(shì)？從近期專家和機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)來(lái)看，可謂判若水火。“看多”的不在少數(shù)，甚至有人樂(lè)觀地認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)將趕超香港。原因有兩個(gè)方面，一是基本面支撐，比如在人均GDP、人均可支配收入、人均存款、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)、適齡購(gòu)房人群占比、創(chuàng)業(yè)主體占比、非主板上市企業(yè)總數(shù)等多個(gè)指標(biāo)，深圳位居“全國(guó)第一”，但住房自有率僅30%、90平米以下的存量商品住房占比近60%，這意味著無(wú)論是首次購(gòu)房，還是改善型購(gòu)房，未來(lái)的需求潛力和支付能力都很大。

　　第二是供求關(guān)系分析。首先看中長(zhǎng)期供求關(guān)系，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2009-2015年，深圳“招拍掛”出讓的住宅用地占比一直在下降，7年來(lái)的平均占比僅9.1%，2015年前10個(gè)月，這一比例僅1.3%。近年來(lái)，深圳90%的新房依賴城市更新供應(yīng)。但是，易于推進(jìn)的更新項(xiàng)目所剩無(wú)幾，剩下的都是談判周期長(zhǎng)的“難啃骨頭”。另外，房?jī)r(jià)上漲推高拆遷成本，而更新后的片區(qū)功能趨于完善。因此，房?jī)r(jià)在中長(zhǎng)期內(nèi)上漲的預(yù)期很強(qiáng)。

　　再看短期內(nèi)的供求，中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截止11月30日，深圳商品住房可售面積411萬(wàn)平方米、38420套，按過(guò)去12個(gè)月月均銷售面積算，可售商品住房?jī)H夠7個(gè)月消化，已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月跌破供求警戒線（12個(gè)月）。這一去化周期不僅低于一線城市目前9.5個(gè)月的平均水平，也低于40個(gè)重點(diǎn)城市目前14個(gè)月的消化周期。因此，若后續(xù)推盤(pán)不足的話，可能會(huì)出現(xiàn)“無(wú)房可賣”的局面。

　　但同時(shí)，“看空”的也有。近日，有媒體列出2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市，深圳赫然在列；也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)收入比（20.2）高居全國(guó)榜首，即便是人才也買不起房，很多人才和企業(yè)搬離深圳，高房?jī)r(jià)不可持續(xù)。筆者認(rèn)為，“看空”或“看多”前，要分析即將過(guò)去的一年，深圳房?jī)r(jià)暴漲的原因。樓市基本面，如供求關(guān)系、人口年輕、貨幣政策寬松等，過(guò)去幾年也一直存在，不能成為深圳房?jī)r(jià)今年暴漲的解釋。

　　通過(guò)樓盤(pán)調(diào)研和購(gòu)買行為分析，筆者判斷，股市財(cái)富效應(yīng)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)集中，疊加貨幣寬松、融資便利，造成短期內(nèi)購(gòu)買力迅速提升，才是本輪深圳房?jī)r(jià)暴漲的元兇。目前，深圳開(kāi)戶股東賬戶超過(guò)1200萬(wàn)，而2014年深圳常住人口僅1077萬(wàn)人，人均股票賬戶全國(guó)第一。截至2015年一季度，深圳新開(kāi)戶超過(guò)57萬(wàn)，占廣東省同期新開(kāi)戶的67%，也是此輪牛市全國(guó)新開(kāi)戶最多的城市，極大地享受到了股市的財(cái)富效應(yīng)。

　　同時(shí)，2008年后，借助積淀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和互聯(lián)網(wǎng)迅速發(fā)展契機(jī)，深圳從山寨之都轉(zhuǎn)向創(chuàng)業(yè)之都。狹小的空間集聚了2000萬(wàn)人口、1000多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、185.8萬(wàn)戶商事主體。大眾創(chuàng)業(yè)和萬(wàn)眾創(chuàng)新的激勵(lì)，加上多層次資本市場(chǎng)支持，深圳迅速成為互聯(lián)網(wǎng)之都、創(chuàng)業(yè)之都（集中了2/3的私募）和中國(guó)的“硅谷”。2014年，深圳新增中小企業(yè)19.6萬(wàn)家，上市備案企業(yè)940家，中小板和創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)數(shù)連續(xù)8年居國(guó)內(nèi)大中城市首位，迅速出現(xiàn)了一批富裕群體，他們是購(gòu)房的主力。

　　同時(shí)，在“三期疊加”的背景下，新經(jīng)濟(jì)（互聯(lián)網(wǎng)、高科技等）在體量上、動(dòng)力上還無(wú)法填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)下滑空白。于是，經(jīng)濟(jì)增速“下臺(tái)階”疊加轉(zhuǎn)型困境，部分企業(yè)主選擇退出實(shí)體經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，購(gòu)房成本降至歷史最低，貨幣政策極其寬松，北上廣深等特大城市的房子是既能防止貶值風(fēng)險(xiǎn)，又能獲得平均收益的最佳投資品。因此，這些城市的房子也就進(jìn)入了高凈值人群大類資產(chǎn)配置組合中。由于深圳樓市體量較小（每年新房銷售規(guī)模僅為北上廣的1/3-1/2），高凈值人群購(gòu)房明顯抬升房?jī)r(jià)，并改變了市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，“3.30”新政刺激改善需求，加上首套房增值的積淀，“換房需求”空前高漲。由此，房?jī)r(jià)在整體需求攀升的推動(dòng)下不斷上揚(yáng)。

　　筆者認(rèn)為，首先，2016年股市不再可能出現(xiàn)類似于2014-2015年的財(cái)富效應(yīng)，高凈值人群購(gòu)房不會(huì)像2015年那樣高漲；其次，改善型需求前期釋放較多，加上房?jī)r(jià)“上臺(tái)階”，新增需求釋放被制約；再次，2014年深圳人社局發(fā)布的工資平均數(shù)僅4360元/月，意味著目前的房?jī)r(jià)將絕大部分剛需甩出去了，有效需求空間收窄；最后，深圳房?jī)r(jià)前期上漲過(guò)快，客觀上有回調(diào)的訴求，這與2007年股市財(cái)富效應(yīng)推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)上漲（連續(xù)數(shù)月領(lǐng)漲全國(guó)）后的回調(diào)是一個(gè)道理。

　　但是，由于貨幣政策寬松不變，房貸利率降至歷史最低，可謂購(gòu)房好時(shí)機(jī)。像深圳這樣的特大城市，其人口和產(chǎn)業(yè)集聚能力繼續(xù)提升，特別是在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，剛需和投資需求等購(gòu)買力后勁很足。再加上，深圳主城區(qū)舊改如火如荼，區(qū)域功能和價(jià)值不斷趨于完善，房屋整體升值前景被看好。由此，房?jī)r(jià)也難以出現(xiàn)明顯下調(diào)?？傊陨碚{(diào)整訴求和貨幣寬松是作用深圳2016年樓市向下和向上的兩股力量。筆者認(rèn)為，由于需求量不可能像2015年那樣高漲，高房?jī)r(jià)在2016年略有回調(diào)是大概率事件。

　?。ㄗ髡呦瞪钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心高級(jí)研究員）