◎李宇嘉

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2015年12月，深圳房?jī)r(jià)已連續(xù)13個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)，同比上漲47.5%，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先北上廣。按照目前均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元計(jì)算，深圳房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)20倍，高居各大城市首位，這意味著對(duì)深圳普通常住居民家庭來(lái)說(shuō)，要積累超過(guò)20年的收入才能買(mǎi)得起一套房。

　　不僅是普通人，多數(shù)人才也被房?jī)r(jià)“拋棄”了。深圳某網(wǎng)站做了一項(xiàng)調(diào)查，受訪者中六成畢業(yè)超過(guò)5年、超五成為本科及以上學(xué)歷，月薪在5000~ 10000元的占41%、1萬(wàn)元以上的占27%，應(yīng)當(dāng)說(shuō)能代表深圳人才的平均收入了。按目前的房?jī)r(jià)，一套72平方米的房子要花費(fèi)289萬(wàn)元，首付三成要87萬(wàn)元。即便是一個(gè)月薪1萬(wàn)元的人才，扣除吃飯、交通和房租等必要開(kāi)支約2500元之外，以剩余7500元/月的收入，需要花近10年才能付得起首付。

　　盡管房?jī)r(jià)非常高，但需求和購(gòu)買(mǎi)力卻依舊很強(qiáng)勁。目前，深圳1100萬(wàn)常住人口中，70%的人無(wú)房。鏈家發(fā)布的《2015年深圳樓市大數(shù)據(jù)》顯示，54.5%的看房客無(wú)房，這一比例在全國(guó)大城市中最高。另外，2015年“3·30”新政啟動(dòng)了深圳“換房潮”，二手房流轉(zhuǎn)率達(dá)到8%，高居全國(guó)第一。

　　除了“剛需”和改善型需求外，住房投資需求在深圳也很旺盛。鏈家統(tǒng)計(jì)，2015年深圳二手房投資客占比超過(guò)30%。近期，筆者調(diào)研了均價(jià)在7萬(wàn)元以上的新開(kāi)樓盤(pán)，也發(fā)現(xiàn)了大量的投資客，包括退出實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)主。在資產(chǎn)配置荒的背景下，民營(yíng)私營(yíng)企業(yè)集中的深圳，未來(lái)投資需求或不會(huì)減緩。

　　據(jù)筆者的調(diào)查，2015年，深圳房?jī)r(jià)每有下跌，需求就蜂擁入市，這給市場(chǎng)一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，即強(qiáng)大的“剛需”和改善型需求基本上封死了房?jī)r(jià)深度下跌的空間。而包括投資性需求和概念投機(jī)（如學(xué)位房、自貿(mào)區(qū)）在內(nèi)的總體需求非常強(qiáng)大，給未來(lái)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)豐富的想象空間。這是住房均價(jià)在2015年“三連跳”后，各界對(duì)后市依舊樂(lè)觀的原因。

　　從支付能力看，深圳樓市已拋棄了購(gòu)房者的“合理需求”。但是，若樓市成為投資者“接龍”的方向，沒(méi)有了“合理需求”對(duì)樓市基礎(chǔ)的夯實(shí)，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)非常大。從過(guò)往樓市泡沫引發(fā)的金融危機(jī)看，過(guò)分樂(lè)觀和投機(jī)泛濫是罪魁禍?zhǔn)住?

　　近日，深圳市住建局發(fā)布了《住房保障發(fā)展規(guī)劃（2016-2020）》（征求意見(jiàn)稿），提出未來(lái)5年建設(shè)保障性住房40萬(wàn)套，供應(yīng)保障性住房35萬(wàn)套，面向人才群體（本科及以上）供應(yīng)不少于70%。筆者認(rèn)為，此舉或是解決住房困境和深圳房?jī)r(jià)“軟著陸”的一個(gè)機(jī)會(huì)。

　　根據(jù)深圳住建局的數(shù)據(jù)，“十三五”末，深圳住房保障覆蓋常住人口的比率確保達(dá)到20%，力爭(zhēng)達(dá)到23%，保障性住房與商品住房套數(shù)比將提高至40%，即未來(lái)深圳商品房和保障房或有望“對(duì)半開(kāi)”，如此一來(lái)，未來(lái)深圳住房供給的局面將發(fā)生根本變化。

　　從供應(yīng)方式上看，未來(lái)深圳保障房供應(yīng)有兩個(gè)變化，一是棚戶區(qū)改造釋放出的土地資源，除建設(shè)拆遷安置房和公共配套設(shè)施外，主要用于建設(shè)保障性住房，這意味著未來(lái)城市更新將大規(guī)模配建保障房。同時(shí)，以地鐵三期、四期工程、“七橫十三縱”干線路網(wǎng)建設(shè)，以及公交線網(wǎng)開(kāi)設(shè)和調(diào)整為契機(jī)，明確軌道交通沿線及場(chǎng)站鄰近區(qū)域住宅建設(shè)用地優(yōu)先用于保障性住房。綜上，過(guò)去集中于特區(qū)外的保障房供應(yīng)將有望改觀，保障房供應(yīng)的效率將大大提升。

　　二是保障房封閉流轉(zhuǎn)。已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房和安居型商品住房的個(gè)人，向輪候在冊(cè)家庭自由轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)住房；已購(gòu)公共租賃住房和安居型商品房的重點(diǎn)企事業(yè)單位，面向市區(qū)兩級(jí)重點(diǎn)企事業(yè)名錄中企業(yè)，整體轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)住房。

　　在土地資金緊缺的背景下，深圳探索出了一條可持續(xù)的住房保障之路，即開(kāi)辟一個(gè)獨(dú)立于商品住房市場(chǎng)的保障房流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，讓保障房在人才內(nèi)部自循環(huán)，這無(wú)疑是解決問(wèn)題的捷徑。

　　深圳住房保障“新政”或透露出一個(gè)信號(hào)，即在“去行政化”、人口進(jìn)城“棄小從大”、資金資源集聚的背景下，類似于北上廣深之類的超級(jí)大城市，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲或許是擋不住的趨勢(shì)。因此，政府也就有了新的認(rèn)識(shí)和行動(dòng)邏輯：低收入人群租住城中村、公租房，政府將保障重點(diǎn)放在人才上。該保障的對(duì)象保障到位了，壓力也就小多了。

　　“合理需求”另辟釋放途徑，房?jī)r(jià)上漲的邏輯和預(yù)期將徹底反轉(zhuǎn)，深圳房?jī)r(jià)也有了“軟著陸”的機(jī)會(huì)，不至于因投機(jī)泛濫而泡沫化和破滅。

　　當(dāng)然，在為深圳住房保障“新政”叫好的同時(shí)也提個(gè)醒，編制規(guī)劃固然重要，但能完成且效率高才是關(guān)鍵。深圳的住房保障“新政”掐準(zhǔn)了問(wèn)題的要害，關(guān)鍵在于執(zhí)行，包括土地和資金能否到位、工期能否保障、公共配套能否跟上、分配是否公平等。

　?。ㄗ髡邽樯钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心研究員）