當關內(nèi)所有舊改項目的售價均突破每平方米5萬元時，也意味著深圳市區(qū)房價進入了“5萬元”時代，而這仿佛是在一夜之間發(fā)生的。但是，即便如此，即便深圳房價今年以來上漲了40%多(官方數(shù)據(jù))，你也千萬別以為房價“到頂了”或未來會大掉。因為，今年是開發(fā)商史無前例地“搶食”深圳舊改盛宴的一年，看看華潤、招商、恒大等龍頭開發(fā)商儲備的舊改占地面積，你可能會做出一個判斷，5萬元或許并沒有觸頂，未來深圳房價上漲空間或又被抬升了一個階梯。

　　被高房價“逼瘋”的不僅僅是城市新移民、無房戶，還有城市主政者。對于致力于建設國際創(chuàng)新型城市、創(chuàng)業(yè)之都、“中國硅谷”的深圳市政府來說，吸引人才、留住人才無疑是頭等大事。但毫無疑問，不管是新進入深圳的人才，還是遲遲沒買房的人才，絕大部分已被房價甩出N條街了。如果人才連房子都買不起，多有挫敗感??！更甚者，若房價居高不下、炒作成風，何來踏實專研、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新？

　　顯然，政府意識到這個問題了。而且，在深圳這樣土地枯竭的城市，新增土地只會“出地王”、舊改只會推高房價。在市政府一次內(nèi)部會議上，主管領導直言：“人才往往都在傻呼呼地搞科研，哪懂得選擇最佳買房時機，我們一定要幫他們解決住房問題”。于是，稍注意的人會發(fā)現(xiàn)，今年是深圳市領導對“高房價”和“人才住房”發(fā)聲最多的一年。剛剛結(jié)束的“高交會”上，市長許勤指出，高房價是事關深圳科技創(chuàng)新的“大問題”；書記馬興瑞近日視察南山舊改時指出，舊改要和保障房建設對接起來。

　　看來，確實是市領導在事后做出了工作部署，責成住房保障部門研究人才住房問題。近日，據(jù)深圳市住房研究會(住房保障部門“智囊”)介紹，深圳市將在全國率先探索實施保障房內(nèi)部流轉(zhuǎn)、封閉運作的政策。說白了，就是以后分配的保障房不能上市交易了，必須在保障對象中內(nèi)部交易，專業(yè)術語叫做“內(nèi)循環(huán)”。

　　據(jù)介紹，深圳保障房“內(nèi)循環(huán)”包括三個部分：首先，公共租賃住房的承租人之間，可以申請同城異地置換；其次，已購經(jīng)濟適用住房和安居型商品住房的個人，向輪候在冊家庭自由轉(zhuǎn)讓其所購住房；最后，已購公共租賃住房和安居型商品房的重點企事業(yè)單位，面向市區(qū)兩級重點企事業(yè)名錄中企業(yè)，整體轉(zhuǎn)讓其所購住房。

　　“內(nèi)循環(huán)”迫不得已，因為政府手里已經(jīng)沒有多少土地來建設保障房了。作為面積最小的一線城市，深圳土面積只有1995平方公里，還沒有內(nèi)地一個普通縣的土地規(guī)模大。30多年的高速發(fā)展，已讓這座城市的土地“家底”消耗殆盡。官方最新數(shù)據(jù)顯示，到2020年，深圳可供新增建設用地甚至只有8平方公里了，這里面還包括產(chǎn)業(yè)用地、市政及公共服務設施用地，留給住宅的用地少得可憐。

　　近年來，深圳市住房保障的重點，在于解決福利房歷史遺留問題，戶籍低收入人口“應保盡保”。未來，深圳住房保障將真正轉(zhuǎn)向人才安居，這是深圳住房保障政策的重大轉(zhuǎn)變。問題是，人才住房的需求體量太大了，遠遠不是原來“保公務人員”、“保戶籍低收入”的政策框架能解決的。于是，開辟一個獨立于商品住房市場的保障房流轉(zhuǎn)市場，讓保障房在人才內(nèi)部自循環(huán)，無疑是解決問題的捷徑。

　　這或許透露出一個信號，即在“去行政化”、完成住房市場化“未竟之路”、人口進城“棄小從大”的背景下，類似于北上廣深之類的超級大城市，商品住房價格上漲或許是誰也擋不住的事情。因此，政府也就有了這樣的認識和行動邏輯：將該保障的對象保障到位，壓力也就小多了，北京共有產(chǎn)權住房是這樣的，上海韓正的“土地新政”是這樣的，深圳人才安居也是這樣的。至于商品住房價格，該怎么漲就怎么漲吧！于是，我們看到，即便面粉貴過面包、“地王”不斷被刷新，開發(fā)商也會毫不猶豫地“瘋搶”一線城市的土地，“圍獵”舊改以搶占未來市場制高點。

　　(作者李宇嘉系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員)