蘭州晚報(bào)訊（記者王星明）1月15日，來自易居研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年年底，蘭州新建商品住宅存銷比為16.8個(gè)月，也就是說，蘭州目前的新建商品住宅需要一年多的時(shí)間來消化。從環(huán)同比來看，這個(gè)數(shù)字，都出現(xiàn)了下降，其中，環(huán)比下降1%，同比下降10%。當(dāng)然，針對庫存量，無論是蘭州官方還是開發(fā)商，都在想方設(shè)法。蘭州市房產(chǎn)局稱，將加大去庫存力度，通過政府回購商品房用于保障房、鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)等方式，消化商品房庫存。而蘭州各樓盤最近頻頻促銷，從首付低至3萬到購房贈(zèng)大禮包，還有旅游大禮包、年夜飯禮包、奢華裝修等等?？梢?，在國家強(qiáng)調(diào)去庫存的大環(huán)境下，無論從何種角度來看，蘭州樓市2016年主基調(diào)已然奠定，那就是完成“去庫存”這一“國家任務(wù)”?？傮w上，業(yè)內(nèi)對樓市去庫存還是相對樂觀：“2015年市場的真實(shí)庫存還是緩慢下降的”。

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　　存銷比：環(huán)同比均下降

　　據(jù)蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局不完全統(tǒng)計(jì)，目前我市庫存商品房面積為1251.33萬平方米，其中住宅面積為741.79萬平方米，近郊四區(qū)庫存面積為476.82萬平方米，占到64.3%。

　　而1月15日，易居研究院的報(bào)告顯示，截止到2015年年底，蘭州新建商品住宅庫存面積為625萬平方米，同比增加9%，環(huán)比下降2%。對于兩個(gè)數(shù)據(jù)的差距，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說：“我們在統(tǒng)計(jì)時(shí)，剔除了部分無效庫存，因?yàn)橛幸恍┓孔淤u不掉，算在里面意義已經(jīng)不大了?！?/p>

　　從存銷比來看，該院的監(jiān)測顯示，2015年年底，蘭州新建商品住宅存銷比為16.8個(gè)月，環(huán)比下降1%，同比下降10%。

　　“蘭州2015年去庫存周期總體是在收窄的，新建商品住宅存銷比從當(dāng)年1月份的20.3個(gè)月持續(xù)收窄到12月份的16.8個(gè)月?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這樣一個(gè)去化周期的變動(dòng)，實(shí)際上和全國市場的走勢基本一致。橫向?qū)Ρ瓤矗m州目前去庫存周期在各個(gè)省會(huì)城市中居于中間位置，“蘭州總體上依然需要繼續(xù)去庫存，但去庫存的焦慮總體是在下滑的?！眹?yán)躍進(jìn)稱，尤其從西部幾個(gè)城市看，蘭州去化周期相對較快，比西安、西寧等城市的去庫存效果相對要好。記者注意到，至2015年年底，西寧庫存506萬平方米，環(huán)比上漲2%，同比上漲9%，其存銷比17.4；西安庫存2002萬平方米，環(huán)比持平，同比下降3%，其存銷比16.9。而這兩個(gè)城市的存銷比環(huán)比都在上升。

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　　政策年：“劍指”去庫存

　　取消“限購令”、修改公積金、降息降準(zhǔn)、二套房首付比例下調(diào)……2015年，完全可以說是房地產(chǎn)業(yè)的政策年。從央行的多輪降準(zhǔn)降息組合發(fā)力，到公積金政策的降首付、提額度、推進(jìn)異地貸款，再到稅收減免、放開“限購令”；不動(dòng)產(chǎn)登記、棚改推進(jìn)；還有全面放開二孩政策，推動(dòng)樓市消費(fèi)，每個(gè)政策都是“劍指”去庫存。而在大環(huán)境下，蘭州也是，各種政策頻出，為蘭州樓市的平穩(wěn)發(fā)展鉚足了勁。

　　2015年，蘭州出臺(tái)了住房公積金新政，調(diào)整首付比例，提高貸款限額；

　　修訂住房公積金新政，足額繳存3個(gè)月即可支取付房租，本市職工異地就業(yè)后可支取，擴(kuò)大弱勢群體支取范圍；

　　出臺(tái)土地利用實(shí)施意見，對涉及到民生的棚戶區(qū)改造以及重點(diǎn)招商引資、公益項(xiàng)目用地將給予差別化的優(yōu)惠政策；

　　出臺(tái)“26條”新政，首次購買普通住宅契稅降至1%，取消商品房套型和面積限制，取消居民在蘭購房套數(shù)限制，取消境外購房限制，取消申辦預(yù)售許可證形象進(jìn)度限制等；

　　公積金政策繼續(xù)松綁，降低首付款比例，提高貸款額度；

　　購置二套新建住宅最高補(bǔ)貼60%契稅；

　　房屋征收中，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模≌课葚泿叛a(bǔ)償金額按應(yīng)安置房屋建筑面積市場評估價(jià)確定，并給予貨幣補(bǔ)償金額30%獎(jiǎng)勵(lì)；甘肅住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)下調(diào)；蘭州開始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記；甘肅棚改貨幣安置三種方式可選。

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　　去庫存：必須適應(yīng)市場

　　為了去庫存，在政府政策大力支持下，開發(fā)商們也鉚勁促銷、賣力吆喝，低首付、送物業(yè)……力圖在2016年春節(jié)之前，能讓樓市更暖一些。不過，究竟怎樣才能走出誤區(qū)，達(dá)到有效去庫存，仍然是需要開發(fā)商們認(rèn)真思考的問題。

　　“對蘭州這樣的省會(huì)城市來說，消化庫存相對要容易一些?！绷贾镜禺a(chǎn)銷售經(jīng)理朱先生認(rèn)為，省內(nèi)其他三四線城市的房地產(chǎn)因?yàn)檫^度開發(fā)，銷售基本上已處于停滯階段了。而因?yàn)槭鞘?huì)城市，全省的人流資源仍然在不斷地向蘭州匯聚，因此，蘭州的庫存還是處于不斷消化當(dāng)中?！?015年，有的項(xiàng)目比2014年的銷售更慘淡，而銷售情況較好的項(xiàng)目也就在十分之一左右?！敝煜壬f，在這種情況下，政府政策刺激扶持是一方面，但房地產(chǎn)畢竟是一種市場產(chǎn)品，所以開發(fā)商需要自己做出一定的相應(yīng)調(diào)整，“包括產(chǎn)品定位，面向哪些消費(fèi)群體，這些群體能承受的價(jià)格在什么度上，總價(jià)、單價(jià)承受的度都各在哪里？這都是開發(fā)商自己需要考慮的?！敝挥蟹鲜袌龅囊?guī)律，才能把銷售做上去，更大可能地去庫存。所以，“去庫存不是說沒可能，就看開發(fā)商自己怎么去做，關(guān)鍵是要適應(yīng)市場”。

　　酒鋼外灘銀谷銷售經(jīng)理李文龍表示，蘭州庫存主要還是在近郊周邊，城中心的房子并沒有多少庫存。“去庫存，政府必須出手推動(dòng)?！崩钗凝堈J(rèn)為，政府可以想辦法把一些庫存大盤做成經(jīng)適房，變相地把價(jià)格降下來，“因?yàn)殚_發(fā)商沒辦法直接降價(jià)，開發(fā)商降了價(jià)，前面買了房的業(yè)主肯定不干”。2015年，海亮等幾個(gè)限價(jià)盤，賣的都不錯(cuò)，所以如果政府能夠從這方面著手，去庫存的效果應(yīng)該還是比較明顯的。

　　“從實(shí)際的情況來看，只要開發(fā)商拿到預(yù)售許可證，那么就已經(jīng)算是庫存了?！眹?yán)躍進(jìn)分析稱，比如，有樓盤拿到了預(yù)售許可證，但一直沒有開盤銷售，那么這也算在庫存中，“其實(shí)就城關(guān)區(qū)的樓盤來說，因?yàn)槠涞乩砦恢煤铜h(huán)境的關(guān)系，銷售并不會(huì)有多大問題，關(guān)鍵還在郊區(qū)的一些大盤?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些樓盤后續(xù)應(yīng)該成為去庫存的主戰(zhàn)場，尤其是位置較偏的項(xiàng)目，可以通過降價(jià)等策略來去庫存。另一方面，對于市區(qū)而言，應(yīng)該加快舊城改造等節(jié)奏，“部分區(qū)域的房源供應(yīng)其實(shí)已經(jīng)有不足的風(fēng)險(xiǎn)”。