■ 樓市觀察

　　樓市和股市不是“蹺蹺板”，二者一般趨勢是同向、不同步。每一輪上漲或下跌，二者基本同向運(yùn)行，但先后次序不同，一般股市先變化，樓市后變化。

　　進(jìn)入2016年，僅僅8個交易日，上證指數(shù)便大跌近17%、創(chuàng)業(yè)板大跌24%，把過去四個月的漲幅全部抺平，重回2015年8、9月份的低位，并且很可能朝著再創(chuàng)本輪下跌新低而去。

　　這種急跌，絕對出乎普通民眾，甚至專家的意料之外。這其中，既有實(shí)行熔斷機(jī)制、發(fā)行新股即將實(shí)行注冊制等制度性因素，也有經(jīng)濟(jì)面偏弱、人民幣兌美元再度貶值等因素。

　　回顧2015年8、9月份那波全球金融動蕩，也是由中國人民幣兌美元急貶、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)差、股災(zāi)等因素引起的。而進(jìn)入2016年以來，同樣又出現(xiàn)全球及中國資本市場下跌，堪稱史上最糟糕開局。

　　這次金融動蕩的原因之一，同樣與人民幣對美元貶值有關(guān)。雖然在中國央行的干預(yù)下，離岸外匯市場中人民幣兌美元貶值勢頭暫時被抑制，但未來人民幣走勢仍然是一個未知數(shù)。

　　放眼外圍市場，由于美國已于2015年12月進(jìn)入加息周期，美股自2015年5月創(chuàng)新高后，上攻乏力，已有見頂征兆。而與大陸股市有較多聯(lián)系的港股，則明顯弱于美股，較2015年4月高點(diǎn)已下跌三成，形態(tài)已走熊。在不利的外部環(huán)境和較弱的內(nèi)部環(huán)境下，2016年中國股市保持弱勢調(diào)整的概率很大。

　　與股市大跌形成鮮明對比的是，進(jìn)入2016年以來，一線城市樓市繼續(xù)繁榮、房價高歌猛進(jìn)。于是，老問題又來了：股市走熊，樓市還能走強(qiáng)嗎？

　　2015年7、8月份，股災(zāi)之后，很多人認(rèn)為樓市也將大跌，但結(jié)果卻是：不僅沒受影響，反而加速復(fù)蘇，其中一線房價漲幅越來越大?？墒牵瑧{此就能斷定樓市和股市是“蹺蹺板”關(guān)系嗎？

　　實(shí)際情況非常復(fù)雜。在筆者看來，二者同向、不同步。每一輪上漲或下跌，二者基本同向運(yùn)行，但先后次序不同，一般股市先變化，樓市后變化。

　　2015年6月中下旬股市下跌，9月后有所反彈，如今再度跌破3000點(diǎn)?；旧峡梢詳喽ǎ喝ツ?月的5178點(diǎn)，就是本輪牛市的峰值，2016年的大勢將繼續(xù)走熊。在股市下跌的初期，樓市還正處于上行期，比如2007年10月股市見頂，但房價滯后至2008年年中見頂；2009年8月股市見到反彈高點(diǎn)，但房價滯后到2011年年中才降溫。

　　在這種情況下，股市下跌對樓市影響不大，甚至還有略微利好：從股市抽身的資金轉(zhuǎn)而買房。但隨著股市持續(xù)下跌，最終也會導(dǎo)致越來越多的股民財富縮水，而且被越套越不愿“割肉”，于是干脆“裝死”。如此，則會使原來打算購房的股民，無奈延遲或放棄購房。

　　展望2016年，中國貨幣政策仍偏寬松，為了化解房地產(chǎn)庫存，各級政府還將出臺政策，利好樓市。但股市走熊帶來的利空，將慢慢傳遞到樓市中。預(yù)計快則在2016年下半年，慢則在2017年會有所顯現(xiàn)。利好與利空博弈和對沖，最終將由供求關(guān)系決定房價走勢。綜合而言，關(guān)于全國總體房地產(chǎn)市場，2016年仍可持偏樂觀態(tài)度，但2017年宜偏謹(jǐn)慎。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）